長坡薄雪 | 星河城更基本盤

編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正确的坡道。

2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業，他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

觀點網 成立于1988年的星河，如今已經進入第三十六個年頭，從當初深圳市怡和企業公司到如今星河控股集團，城市更新是其發展史上濃墨重彩的一筆。

就星河而言，這一年在城更上面的經歷可以說是有得也有失。

一方面，由于城市更新的方式向小規模、漸進式有機更新和微改造轉變，一些拆建比過高的城更項目暫緩推進，而企業也不得不及時脫身，如星河退出了廣州南沙珠寶文化旅遊小鎮舊改項目。

另一方面，以存量市場為主導的當下，城市更新仍是促進城市發展的重要途徑之一。年内，星河中標深圳龍華大浪街道下嶺排舊村城市更新項目，正式拿下第六個龍華區城更項目。

值得注意的是，星河持續依靠城市更新轉化出各種類型的項目，如星河産城代表項目之一深圳星河WORLD，便是由雅寶工業園轉化形成，如今項目内包含産業、商務、居住、教育、購物、休閑等各類業态。

目前，在城市更新轉化項目儲備的同時，星河産業、星河資本等業務闆塊也成為促進城市更新項目發展的推力。

未來，城市更新仍将是星河的業務基本盤。

不同的城更

盡管星河業務已經覆蓋粵港澳大灣區、長三角、京津冀、中西部四個經濟圈，但無法否認，深圳依然是最重要的根據地。

據觀點指數統計，星河當前約有21%銷售額來自深圳。

由于近期在公開市場上並無拿地動作，城市更新成為星河項目轉化的主要來源，當前在深圳已簽約城市更新項目至少有16個，其中2022年帶來銷售額貢獻的項目有5個，其余項目則處于規劃或在建狀态。

從項目分布來看，已轉化的城更項目分布涉及光明區、寶安區、龍華區、龍崗區等地，尚未入市的項目則主要集中在龍華區和龍崗區，主要原因在于深圳各個行政區對于城市更新流程的規定不一，确認實施主體時的狀态差異。

如龍華區在立項階段便可以選定合作企業，而光明區則需要在确定實施方案後才能選定合作企業。

從項目類型來看，星河在舊村改造和舊廠改造方面投入較大，與深圳城市更新的整體環境相吻合--加大住房保障力度和持續推進産業空間保障是深圳城市更新和土地整備的重點工作。

數據來源：觀點指數整理

目前星河簽約項目中舊村改造比例為44%，其次是舊廠改造，比例為31%，而舊城改造和商業用地改造占比分别為19%和6%。

以居住用途為主的舊村改造份額最大，主要原因在于項目改造更新方向大多以居住為主，有助于房企獲得可售資源，這是房地産企業參與城市更新項目的主要目的之一。

但舊廠改造項目同樣是不容忽視的存在，村改和工改項目在實際操作中周期有差異，通常工改項目推進速度快于村改項目。

以寶安區保安窩肚舊村及龍崗區保安片區一期西片區兩個項目為例，均為2010年時立項，目前前者仍處于實施方案編制階段，後者首次入市是在2021年5月。

對比同一時期的金達工業區改造項目，該項目于2011年完成立項，星河是在2014年收購該項目地塊，2022年4月已進入清盤階段，推出了剩余房源。

近年新簽項目中，龍華區穩健工業園項目是為數不多的工改項目，最早立項時間為2019年，有效期過後于2022年重新納入城市更新計劃，目前已進入專項規劃審議階段；同期立項的龍崗區大靓花園片區和六約社區埔廈片區項目屬于舊城改造，但仍在編制專項規劃。

造成這種情況的原因在于，項目初期土地權屬分布情況不一樣。

舊廠改造用地使用權通常為公司法人，歸屬相對單一，因此在拆遷安置補償這一階段的工作量較小；而舊村改造項目用地通常為集體用地，需要與不同的土地權利人協商和談判，前期需投入的精力更多。

數據來源：觀點指數整理

但從項目規劃來看，盡管工改更“省事”，但房企並不能割舍舊村改造。

觀點指數統計了星河7個城市更新項目的計容面積用途分布，舊城或舊村改造項目商品住房占比近50%，而舊廠改造中配套商品住房比例僅約10%，以産業為主的其他用途占比近7成。

大灣區進退

深圳之外，星河也将城更拓展到了大灣區其他城市，東莞是其中之一。

2022年8月，星河中標東莞黃江兩城市更新項目，該項目前期服務亦是由星河控股負責。

另外，包括前期服務與改造合作在内，近年星河在東莞已拿下不少于十個城市更新項目。

廣州是星河城更的另一重點城市。

盡管廣州城更氛圍不如此前，星河亦受到一定程度影響，但幸運的是，仍有不少項目在推進當中。

根據觀點指數統計，當前星河明确可推進的城更項目有5個，分别為荔灣區龍溪村、黃埔區華甫荷村、番禺區羅邊村及南沙區大涌村和東灣村。啟動較早的南沙區兩項目已經進入銷售，羅邊村復建區亦在建設中。

事實上，星河亦有受到廣州城更調整的影響。

其一，黃埔區山龍村一、二社舊改項目于2020年啟動拆遷動工，但目前該項目僅納入廣州年度城市更新計劃的“前期計劃”項目表中，距離取得實質性突破還有不小的距離。

另外，受“嚴控大拆大建”趨勢的影響，星河退出了規模龐大的南沙珠寶文旅城舊改項目，該項目一期包括魚窩頭村與南涌村兩個區域，曾是廣州面積最大的舊改項目，占地約832萬平方米。

星河在2021年10月繼續拿下珠寶文旅城二期，但不到半年時間便已協議退出。

值得注意的是，星河在廣州的城市更新項目體量都不小，如荔灣區龍溪村項目占地面積超過236公頃，計劃總投資109億元；大涌村項目計劃總投資更是達到230億元。

資本與資源

近年不少出險房企都曾在城市更新上面有不少收獲，但在降負債過程中又不得不将城更項目轉手或引入合作方。

因此，資金管理是城市更新中不容忽視的環節之一。

日前星河獲得了建設銀行的融資支持，成為建行優先信貸投放的房企之一，被認為是穩健房企的其中一員。

觀點指數認為，星河的資金優勢主要來自于集團業務的協同發展。

除房地産相關業務之外，星河旗下還有投資屬性的“星河資本”，對保險、銀行等金融機構進行了股權投資，這些金融機構可在一定程度上滿足星河的資金需求。

另外，觀點指數發現，星河不同闆塊之間並不完全獨立，似乎也暗示着各業務之間的聯繫。

“星河資本”官網顯示，星河資本對福田銀座村鎮銀行的股權進行了投資。

天眼查數據顯示，星河資本由星河金控持有，歸屬于星河控股集團，而福田銀座村鎮銀行10%股權由深圳星河持有，同樣歸屬于星河控股集團，但深圳星河與星河金控之間並無控股關繫。

另外，星河設有三只城市更新配套産業基金，可以提升旗下地産項目的産業招商競争力，也為開發部門減輕資金壓力。

除了資金，星河也致力于通過跨界合作提升品牌價值。

近期，深圳首批人才房開啟申購，星河開市客環球商業中心便是其中之一。據了解，該項目配售均價為4.5萬元/平方米，目前兩房房源已被選購完畢，後續将繼續推出可售型人才房。

更重要的是，該項目成為Costco華南區域總部及南中國首家旗艦賣場的所在地。

2020年8月，星河完成引入Costco總部的落地簽約；2021年2月，雙方聯合競得龍華民治街道一宗商住地，合作進入實操階段。

據了解，該項目預計總投資90億元，從住宅項目入市的情況來看，雙方合作進展不錯。

另外，星河與騰訊雲簽署了戰略合作協議，雙方将在數據運營、信息安全、物業管理、産城運營、數字化營銷等領域展開深度合作，推動産業地産互聯網建設。

長坡薄雪 | 在冬天，如何找到濕雪和一條很長的坡道？