樓市調查 | 長安譽将入市 京城銷冠中海 “誤會”聲中的推盤節奏

觀點網 在開發商龍頭中海與中介龍頭鍊家的“合約暫停誤會”聲中，中海的新項目即将入市。

近日，中海石景山古城片區新項目公布案名為“中海長安譽”，據房産中介機構消息，項目售樓處将于2月4日首開。

據悉，該項目地塊由中海在2022年北京第四批供地當中以28.4億元、5.6%溢價率競得，樓面價4.35萬元每平米，銷售指導價7.58萬元每平米（現房為7.88萬元每平米）。

這也是長安街畔最後的一塊地，位于石景山區城興街與古盛路交叉口東南角，，距離長安街西延線僅200米，總建控規模約為7.08萬平米。該項目亦是為數不多的雙地鐵新盤，距1号線步行800米左右，距11号線約1.2公里，地理位置上享受中軸線上的優勢，串聯金融街、國貿、新首鋼商務區、麗澤等幾個核心産業區。

據目前信息來看，其主推戶型為建面約113-166平米三至四居，純質改善住區，7-17層低密度小高層，1梯2戶或2梯2戶。

據觀點新媒體了解，中海已進入石景山15年，是石景山市占最高的開發商，尤其是在古城片區，開發經驗有所積累。地理位置顯示，與中海長安譽隔着一條馬路的四周均為中海項目，除了南面是老古城大樓外，西南是中海大廈，西邊是中海金玺公館，西北是中海長安雅苑，北面是中海金石公館，東面是中海金鑫閣。此外，中海在石景山還有中海寰宇天下、中海時代廣場等住宅和商業項目。

事實上，中海不僅在石景山有密集布局，在北京其他區域也是儲量豐富。

回頭看2022年房企在京銷售額，中海是唯一權益銷售額突破300億元的房企，同時也是在京拿地金額最高的企業，包含和石景山國資委控股的石泰集團聯合拿的一宗地在内，總拿地金額達314.1億元。尤其在第三批拍地中，其一口氣拿下三塊地，投入147.5億元。

中海2022年北京拿地統計

（數據來源：北京住建局官網、北京規自局）

這些地塊多集中于京城北邊--“北邊的房好賣”是共識，因産業聚集着大量高素質青年人群。其中位于海澱西北旺地塊拿地熱度很高，以至于0013地塊彼時在競價、競現房面積3.6萬平米沖頂後，需搖号決定競得人。

老天也助中海，最終以98億元成功摘得兩宗位于海澱西北旺的地塊，臨近互聯網公司聚集地西二旗；去年初還以32.6億元布局再往北10公里的昌平中關創新基地地塊。多個項目的投入讓海澱昌平成了中海布局次重心。

昌平項目定為“中海匯智里”；海澱西北旺2宗地塊規劃為中海富華里的“富園”和“匯園”，隔壁還是中海項目，也就是2022首期開盤熱銷50億的中海匯德里。其營銷負責人曾介紹，三者形成“品”字形合圍，中間将規劃水域。上述項目均為中海拾光繫産品，共設一個售樓處。

海澱地塊整體的熱度，也意味着新盤的競争。據了解，出海澱永豐地鐵站往北走，3公里内的小小區域中分布着至少5個售樓處，有華潤的幸福里潤園、北京城建的國譽燕園等，售樓處高度集中。

地塊供應集中，開盤亦競争激烈。以中海匯德里為中心，218米外是華潤的幸福里潤園，460米外是中海富華里，747米外是待售的項目栖海澐頌，由海開進行開發。

據北京住建委官網信息顯示，去年2月28日獲取預售證的幸福里潤園，目前批售的740套已簽約638套，成交均價8.3萬元；去年12月3日開盤的中海富華里“富園”預售的588套房已有106人預定，12月24日開盤的中海富華里“匯園”開放預售的三棟樓尚僅有3戶預定。

中海匯德里均價與華潤的幸福里潤園持平，為8.3萬元每平米，目前中介機構給中海富華里的參考價格為8.2萬元每平米，距離“富園”8.5萬元每平米的銷售指導價尚有一定空間。

雖然與鍊家的博弈還沒平息，但随着2023年樓市回溫，恐怕沒有什麼可以打亂于京城密集布局的中海的推盤節奏。