補繳137億港元 華潤置地借補地價切入香港長沙灣

觀點網 時隔兩年多，華潤置地海外向華潤集團購入地塊股權及成立合營公司，善用華潤集團已有土地資源發展住宅項目，而這次多了一些“港式”氣息。

1月31日，華潤置地有限公司發布公告稱，華潤集團、華潤置地海外（華潤置地全資附屬公司）與合營企業Dragon Rider Development Limited訂立股份認購協議。

根據協議，華潤集團出資約為59.67億港元，華潤置地海外出資約為48.82億港元，股份認購完成後将分别持有合營企業已發行股本的55%及45%。

合營企業持有九龍長沙灣發祥街1号潤發倉庫，所處地塊于1985年以私人協約方式批予華潤集團。于2001年，經香港政府機關批準及支付相關行政費用後，地塊由華潤集團以代價5.4億港元轉讓予合營企業(于完成前一直由華潤集團全資擁有)。換地完成前，準許用途為工業╱倉庫。

目前地塊已達成換地協議，在簽訂新批地契後，将重建為一個主要由私人住宅及商業組成的綜合開發項目，住宅用途總建築面積估計為13.76萬平方米，商業用途總建築面積估計為9174平方米，合營企業需向政府補地價137.34億港元，以可建總樓面約158萬方呎計，每方呎補地價約8692港元。折合約每平米93525港元。

數據顯示，香港迄今為止最大宗補價項目為新鴻基地産的西貢十四鄉，先後在2017年和2021年兩次補地價，合共涉資逾196.4億港元，潤發倉庫補地價金額預計将成為全港次高紀錄——因為項目總可建樓面面積達158萬平方呎，較之前貨倉用途的最高樓面面積多約100萬平方呎，且屬于香港市區罕有的大型發展項目，所以按照“標準金額”制度計算補地價，補地價金額亦有所提高。

注入香港地塊

長沙灣位于荔枝角和深水埗之間，香港政府在二十世紀初将近岸地區填平，是香港最早期工業重鎮之一，政府近年積極推動舊區重建，其中長沙灣區有多幢新式商業大廈進駐，已逐步轉型為九龍西新核心商業區。

華潤置地表示，該地塊擁有良好的社區設施及成熟社區，重建完成後市場需求應足夠。此外，參與該地塊的重建符合中國華潤繫及公司立足于香港物業開發業務的戰略。

華潤集團将長沙灣項目置入華潤置地海外，具體而言，即華潤集團憑借資金及渠道優勢購入商住項目土地所有權，由華潤置地負責前期操盤，在進入銷售階段和持有類物業成熟階段後，再注入華潤置地。

早在2005年，華潤集團便首次向華潤置地注資，以31.95億港元的對價，注入了包括四個可長期持有的商用物業，及一個建築面積為17.5萬平方米的發展盤。

據不完全統計，從2005年至今，華潤集團便十余次将資産裝入華潤置地。

其中金額最大的當屬2014年12月9日，華潤置地宣布将以147.95億元收購華潤集團全資擁有的冠德全部已發行股本，冠德主要資産包括深圳大沖村項目、深圳三九銀湖項目、深圳帝王居項目55%權益、濟南興隆項目及濟南檔案館東項目公司的全部股權。五個交易項目總建築面積達403.95萬平方米，其中深圳大沖村項目是當時廣東省最大的舊改項目之一，總建築面積高達232.19萬平方米。

華潤置地上一次直接從母公司獲得資産注入，是2020年6月向華潤集團購買沈陽、北京、甯波、深圳的4個項目，包括12.99億元收購沈陽項目股權、4.97億元收購北京項目股權、2.38億元收購甯波項目股權、5.23億元收購深圳項目股權。其後，華潤置地在2021年初與兄弟單位華潤啤酒簽訂一繫列投資協議，雙方成立合營公司負責拆除深圳寶安新安街道的7幅地塊，合營公司向華潤雪花支付貨币補償款46.5億元。

大約從2016年起，華潤置地通過母公司注入資産的動作開始減少，資産注入力度也有所降低，随着自身銷售規模與資金實力羽翼漸豐，當初的資産注入逐漸減少。如今在香港重啟注入，或許更多是由于項目開發歷史與獨特的市場背景。

據了解，華潤置地海外向華潤集團購入地塊股權及成立合營公司，善用華潤集團已有土地資源發展住宅項目，可協助增加香港房屋供應。

補價入局

根據香港政府資料，現時财政年度，政府賣地及補地價等收入不足900億港元，若潤發倉庫此次的補地價能加入财政年度賬目，香港政府地價收入預計增至約1000億港元，仍較預算案目標的1200億港元為低，亦低于2021/22年度1400億港元的地價收入。

其中，香港地政總署1月16日公布，2022年第四季錄得補地價收入約為150.84億港元，較第三季的20.3億港元增長6.4倍。

将賬下棕地和農地補地價轉化為商住用地，歷來是港資房企的拓儲途徑之一，如2011年新世界西貢大埔仔項目補地價66.4億港元，新鴻基2017年屯門兆康第54區住宅項目補地價65.3億港元。根據美林一份報告，截至2019年6月末，香港四大開發商恒基兆業、新鴻基、新世界和長實地産共計持有農地面積約955萬平方米。

工業用地盤活方面，2021年3月，香港政府計劃在工廈補地價試行“標準金額”制度，其中工廈改建住宅補地價每平方呎3252港元至8361港元，新計劃适用于1978年前落成工廈，于當月15日推出，有關金額為期兩年，這一年内，全港補地價逾500億港元創歷史新高。

但對于大部分内地房企而言，通常沒有相應的本土優勢，除了像華潤集團拿出運營多年的倉儲用地外，與港資房企合作開發、或先收購非商住用地再向香港政府補價，都是可行的切入途徑。如2019年恒大以47億港元向恒基兆業買下元朗和生圍地塊，並在2021年完成逾42億港元補地價，該地塊由恒基兆業收購時還是魚塘及農地。

2022年10月20日，華潤置地有限公司分别與恒基兆業、嘉華國際、新世界發展、信德集團四家香港房企簽訂《戰略合作協議》，合作各方計劃研究潛在的目標土地資源及地産項目。

為何選擇與這四家房企牽手，華潤置地未作回應；合作方之一，恒基兆業主席李家傑則表示，“恒基兆業作為香港擁有最多新界土地儲備的發展商，将全力配合、一同抓緊北部都會區的發展機遇。”

華潤置地牽手香港本地的四家房企，可結合自身資源，強強聯手，發揮最大之協同效應，因應各自于不同地區的優勢，全面開拓及把握粵港澳大灣區發展機遇。

華潤置地進入香港房地産市場的時機不算早，在2017年6月7日才首次收購中環贊善里一宗宅地，總價11.5億港元，樓面呎價約2.3萬港元，可重建樓面面積僅約4.7萬平方呎；2019年6月，聯合保利置業以129.16億港元競得啟德地塊；2020年才成立華潤置地（海外）有限公司，正式啟動香港業務布局。

從最近的動向來看，先是與坐擁大量潛在土儲的恒基兆業、新世界達成戰略合作，再試水補價改造倉儲用地，華潤置地接下來在港投資還有更多可能。