解局 | 時代中國全年銷售近400億與“躺平”境外債

觀點網 新元肇啟，碧桂園、萬科等多家房地産企業陸續發布2022年度銷售數據。

1月4日晚間，時代中國亦披露了2022年未經審核經營數據，累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為397.91億元，簽約建築面積約為247.1萬平方米。

對于2022年初定下的650億元銷售目標，時代中國完成了61%。

銷售跌六成

房地産行業于2022年經歷了一場寒冬，整體銷售下滑明顯，觀點指數報告顯示，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

據觀點新媒體了解，于2022年12月，時代中國合同銷售金額約為15.9億元，同比減少82.52%；簽約建築面積約為9.6萬平方米，同比減少81.82%。

截至2022年12月31日，時代中國累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為397.91億元，同比減少58.37%；簽約建築面積約為247.1萬平方米，同比減少51.94%。

來源：觀點指數整理

2015至2018年期間，時代中國銷售增長突飛猛進，年復合增長率穩定維持在45.9%；2019、2020年銷售增長較此前有所降低，增幅近30%。與此同時，2020年時代中國終于邁過千億門檻實現銷售千億的短期目標。

2021上半年再次達到39.3%銷售增速，但下半年房地産市場受到沖擊下，時代中國整年銷售情況輕微下跌4.78%。

面對房地産市場的多重承壓，時代中國将2022年銷售目標降至650億元，對此管理層表示，要賺錢就得主動降規模，轉換經營模式，更注重效益和項目利潤。

雖然時代中國並未完成650億元的銷售目標，但據觀點指數發布的2022年度房地産企業銷售表現顯示，時代中國全口徑銷售排名還是位列在前50，高于富力、德信中國、禹洲等多家房企。

時代中國在2022土拍市場上鮮見身影，但上半年轉化了1個位于廣州的城市更新項目，總可售建築面積約5.2萬平方米，已納入土地儲備。

據去年中報顯示，截至2022年6月30日，時代中國布局16個城市或地區，擁有土地儲備總建築面積約1915萬平方米，主要分布在國内一二線城市及大灣區。該公司認為，這足夠支持今後二至三年的發展。

城市更新方面，時代中國表示，将更聚焦于布局重點城市的核心項目，並退出不确定性較強的城市。

作為時代中國發展核心資本的城市更新項目，需要投入大量資金和成本，現金流緊張下城更項目可能轉變成燙手山芋。

2022年4月，廣州時代控股集團有限公司懇請支持舊改項目退出報告于網絡流出，報告中懇請廣州市政府支持協調退回從化、增城3個項目的舊改履約保證金3億元；懇請協調黃埔區5個項目由區政府指定單位或國企承接，4月底歸還前期投入17.1億資金。

這再印證了時代中國流動性緊張的問題，而城市更新項目已似乎按下暫停鍵。

暫停支付

發布年度銷售數據後，時代中國再發公告稱，為促進對離岸債務的整體管理，将暫停支付6只境外美元計值優先票據款項。

來源：觀點指數整理

據公告顯示，截至1月4日，時代中國尚未支付于2023年到期的6.6%優先票據及于2024年到期的5.55%優先票據的有關利息，該等優先票據的寬限期分别于2022年12月30日及2023年1月3日到期。

查詢公開數據獲悉，6只優先票據合計存續總金額達25.5億美元。這對于流動性緊張的時代中國而言，确實是一筆大數目。

公告顯示，未能支付款項或會導致該兩個繫列境外美元計值優先票據持有人要求加快還款，倘發生此情況，則将賦予其他債權人（包括該公司所發行的其他繫列境外美元計值優先票據持有人）要求加快還款的權利。

早前在2022年12月30日晚間，時代中國就發布稱暫停支付離岸債務，委聘中金為财務顧問與債權人進行對話。

時代中國表示，其目標是整體管理其離岸債務，确保其債權人獲得公平公正的待遇，並提供可持續的資本架構。為達成此目標且鑒于流動資金緊绌，集團預期暫停支付其離岸債務的款項。未能還款或會導致集團債權人要求加快償還其債務。

于公告日期，時代中國未有接獲任何離岸債權人有關要求加快還款的任何通知。

這則公告提前預告了時代中國準備“躺平”境外債，最新公告不過是“靴子落地”而已。

由于此次違約，穆迪将時代中國的公司家族評級下調至“Ca”，並将公司的高級無抵押評級下調至“C”，展望維持負面。穆迪認為，預期内的暫停還款反映出時代中國流動性較弱，财務靈活性受限；而且經營業績疲軟，将不得不依靠資産處置或潛在投資者的投資來籌集資金償還債務。

進入2023年，房企償債壓力並未有明顯減輕。一季度再迎來償還債務小高峰，1月份約98億美元債務到期，全年海外債務到期規模約589億美元。除了時代中國，力高地産、上坤地産、億達中國也在近日宣布暫停境外債務付款或無法償付到期債務。

時代中國仍展現積極的态度。為落實離岸債務的整體管理，時代中國已委聘中國國際金融股份有限公司為其财務顧問及盛德律師事務所為其法律顧問，該等顧問将協助時代中國與其離岸債權人進行透澈對話。

時代中國表示，集團期望與其債權人進行積極對話，並尋求其支持及與其合作。

時代中國 到底有多“錢緊”？2022年中期，時代中國計息債余額降至約493億元，上半年淨歸還債務約50億元。

截至2022年6月30日，時代中國受限制銀行存款39.95億元，現金及現金等價物僅56.42億元。相較2021年末的現金及銀行結余總額206.57億元，下滑得非常顯著。

盡管面對現金流緊張情況，時代中國仍集中有限資源全力保障項目交付進度，以維護正常經營。2022年時代中國已交付38個項目，近4萬套房；同時，進行成本管理，嚴格管控費用支出。通過一繫列舉措削減非必要開支，不斷推進降本增效，以提升經營效率。

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