觀點與周頌明對話：光大安石的大資管新時代

觀點網 受疫情阻礙，我們與光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明的訪談選擇在線上進行。相較去年出席觀點商業年會時，周頌明並沒有太大變化，在屏幕前一如既往認真且極富親和力。2022年以來，宏觀經濟下行、國内疫情高頻多點散發，已成為商業地産持續承壓的重要因素，如何化危為機成為行業共同關注的話題。對此，在近一小時的談話中，周頌明向我們闡述了他眼中的行業變化、機會，以及光大安石在大資管方面的新步伐。

變局之中

在周頌明看來，不容樂觀的經濟形勢疊加嚴峻復雜的疫情态勢，對全行業形成了巨大沖擊和挑戰；但事物具有兩面性，光大安石仍将在穩紮穩打的基礎上，順應時勢、積極樂觀地在危機中挖掘潛在機遇。

首先，要重新尋求商業地産運營者與租戶之間的平衡點，調整運營策略，幫助租戶在危機中挖掘機遇。光大安石根據不同租戶的業态、需求，結合行業政策、考慮成本控制，為租戶定制針對性的個性化方案和策略，幫助租戶在危機中挖掘機遇，讓租戶能夠安心在其所在的行業里發展、實現産出和盈利，也讓光大安石商業地産項目更好地服務實體經濟。

其次，在商業地産的内外環境悄然變化的态勢下，光大安石始終堅持長期主義，堅信口碑比短期利潤更重要。一方面，商業地産投資市場熱度有所降低；另一方面，一些地産開發商紛紛入局導致輕資産運營模式的商業地産競争加劇。在當前的市場環境下，光大安石不斷鞏固自己的核心競争力、叠代完善自己的發展模式，投資和培育擁有高質量、穩定回報的成熟物業，沉下心來做服務做運營，在行業里保持良好口碑。

最後，光大安石充分發揮在不動産資管方面十五年積累的經驗和優勢。基于公司整體策略，在當前的市場環境下，光大安石亦致力于以輕資産輸出模式拓展業務版圖。周頌明認為，做輕資産的前提是要有重資産項目運營和積累，這是發展輕資産業務的底氣所在。他指出，輕資産業務比重資産業務的難度大得多，通常需要考慮業主方的多維度訴求以及雙方團隊的信任磨合問題，這會對運營管理者帶來更多挑戰。對于項目選擇，光大安石更傾向于能夠長期創造價值和口碑的項目，而不是“賺快錢”。“輕資産商業項目的競争非常激烈，一些缺乏輕資産管理能力的企業最終會從這個賽道中淘汰”，周頌明說到。

2022年上半年，光大安石繼續與地方國企平台開展戰略合作，先後中標成都天府111項目、成都文殊坊項目，在藝術館配套公園商業項目、文商旅改造類項目等創新業态方面取得了突破。此外，光大安石還于6月與青島環海灣投資發展集團有限公司合資成立商業管理公司，致力于青島郵輪港區的轉型規劃及商業運營。

在周頌明看來，與國資平台合作是一種雙方優勢互補的模式，光大安石充分發揮在挖掘資産價值、完善産品結構設計、提升營運管理等方面的經驗，彼此取長補短相得益彰。“在此類合作模式中，我們更希望能發展整體戰略合作，通常不只涉及一兩個資産，而是資産包的概念，從而推動輕資産運營模式的快速發展”，周頌明表示。

大資管新時代

光大安石領先行業提出“大資管”概念，作為目前國内極少數能夠“投、融、建、管、退”全鍊條運作的機構，光大安石的視角更加全面，更具經驗優勢。近期地産企業出險案例較多，金融機構在投資的項目出險後，傾向于尋求專業的開發代建服務商或代管機構，從而對大資管業務帶來需求。

作為在不動産資産管理領域深耕15年，累計管理面積超500萬平米、累計管理規模逾1310億元人民币、成功退出超過810億元人民币、逾120個項目的成熟機構，光大安石迄今已于京津冀、長三角、大灣區、西部川渝等地區成功打造近30個項目，項目類别涵蓋住宅、公寓、商業、酒店、辦公、綜合體、TOD等，在開發建設、城市更新、困境資産接收及續建管理等方面積累了非常豐富的實戰經驗。光大安石有能力為市場各類機構提供從投研、融資到管理運營、退出等全流程的定制化産品和服務。這也使得光大安石區别于市場上只做代建或代管的企業，亦為光大安石的核心競争力及優勢所在。

作為不動産基金管理平台的翹楚，光大安石在資産證券化創新方面有着豐富的經驗，可以通過不動産資産證券化方式實現資産價值，既大幅降低持有資産的杠杆成本，亦為旗下在管資産打造了另一可供選擇的退出渠道。周頌明指出，光大安石在類REITs方面的創新業績在國内不動産資管機構中名列前茅。2016年，光大安石成功發行中國首單非保本結構的商業地産類REITs産品。2018年末，光大安石100億規模的儲架式商業地産類REITs于深交所獲批，是中國首單成功獲批的地産基金儲架式商業地産類REITs産品。2022年初，光大安石又再次獲批150億規模的儲架式商業地産類REITs。自2016年至2022年，光大安石已經完成共5期“大融城”繫列類REITs産品的發行，累計發行規模近160億人民币。在國内公募REITs起步階段的當下，以光大安石等為創新者的資産證券化模式，有效地引導市場從關注主體信用向關注資産運營的方向發展，對行業發展影響深遠。

“關鍵還是真正的商業地産REITs能夠出來，讓整個行業可以高質量地發展。”周頌明稱。自去年以來，國内基礎設施公募REITs市場持續火熱，光大安石早于第一批産業園REITs就開始布局，參與的華安張江光大園REIT近期已申請擴募。

目前，公募REITs業态已擴展到保障性租賃住房，但周頌明直言，光大安石同樣期待中國公募REITs能在不久的将來對商業地産打開大門。“我們期待中國版公募REITs向商業地産開放的那天，屆時'大資管'時代才會真正來臨”，周頌明表示。

以下為觀點新媒體對光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明先生的采訪實錄：

觀點新媒體：由于疫情與經濟下行的長期影響，商業地産受到了很大挑戰，您認為破局關鍵在哪里，明年會有機會嗎？

周頌明：現在商業地産的整體形勢不好，這是大家共同面臨的問題。對我們來說，還是要把基礎工作做紮實，平衡好各方訴求，既要解決商戶的生存問題，也要解決我們自己的生存問題。為此，我們會根據不同業态的實際情況，結合國家政策提出不同的應對策略，而不是一刀切，以便達到最好的效果。

在疫情影響下，商家的确壓力很大，特别是一些大型連鎖品牌，這些企業會在經營現金流、拓店動力以及信心方面受到一些影響。當然，也有一些規模不大的商家，此前缺少進入大型的、好的購物中心的能力，現在反而把握住了機會。我始終認為，危機中蘊藏着機遇，惡劣的形勢會淘汰一批相對比較差的企業，但凡是能熬過來的，未來發展一定會更好，購物中心品牌也是這個道理--因為這種形勢會倒逼企業做新的嘗試，不管是模式還是内容。

針對現在的形勢，我覺得做好基礎工作很重要。我們經常強調“深度”，所謂“深度”就是在别人沒什麼利潤的時候，你因為附加值挖掘和成本控制做得較好、能夠盈利，别人活不了的時候你能活着，當市場轉暖的時候肯定會發展得更好。關于未來的行業态勢仍有很多不确定因素，但我們要做好常态化應對的考慮，要積極去面對。

觀點新媒體：在這種影響下，商業地産的相關行業您認為會發生哪些變化？

周頌明：首先，投資人對商業地産的投資更加理性了；其次，商業地産的經營競争變得更激烈，一些此前不涉足商業地産的大型開發商開始從事商業地産，此前不做輕資産業務的企業也開始拓展輕資産業務；最後，資本市場對商業地産的風險甄别意識也在加強。在我看來，企業要想明白自己的核心競争力是什麼，不要盲目競争，也不要圖一時的利益，還是要考慮更長遠，把企業口碑放在更重要的位置上。

觀點新媒體：剛剛您提到現在外部投資欲望不足，那麼光大安石的投資策略如何？ 

周頌明：我們在管的基金在過去幾年間投資了不少不錯的商業地産項目，其中多個項目已經發行資産證券化産品。在當下的市場環境下，我們更傾向于發揮公司在品牌和管理上的優勢拓展輕資産項目，既能擴大我們的市場影響力，也可以規避市場下行期的投資風險。當然，如果真的遇到了好的投資機會，我們也可以新募集基金投資項目。

觀點新媒體：我們看到6月份光大安石和青島環海灣集團合資組建了商管公司，将會落地哪些項目？

周頌明：在與地方國企合作方面，青島環海灣集團並不是我們的首個合作對象，此前我們已經和成都國企建立了良好的合作關繫，目前還有其他處于洽談階段的合作方。我們的主要合作方是一些有實力的國有平台企業。

未來城市建設的重心将從開發向運營轉化，光大安石可以憑借優秀的産品打造能力發掘項目價值，從項目前期定位到持有運營，包括産品結構設計和融資安排，最後實現項目退出的整個生命周期提供深度服務，解決這些地方平台企業的痛點。我們和地方政府、地方國企在這方面有很好的互補性，這也是雙方能建立深度合作關繫的重要原因。

觀點新媒體：您認為未來商業輕資産化發展會呈現哪種局面？光大安石目前有不少是重資産，這方面的策略是什麼樣的？

周頌明：做輕資産的前提是有重資産為依托和基礎，這是發展輕資産業務的底氣所在。運營輕資産項目的難度遠大于重資産，業主企業甚至老闆個人會有各種各樣的訴求，有時雙方在信任上也有一個磨合的過程，這些都會對項目管理和運營帶來更多挑戰。

我們在選擇輕資産項目時是有比較嚴格的標準的，並非來者不拒。有些項目的地理位置或其他先天條件不理想，短期也許可以賺錢，但是缺乏長期經營價值，這樣的項目我們就比較謹慎，我們選擇的都是我們能夠切實為業主創造長期價值的項目。在我看來，輕資産商業項目的競争非常激烈，一些缺乏輕資産管理能力的企業最終會從這個賽道中淘汰。

觀點新媒體：在商業資管思維轉變和革新的背景下，不少公司已經提出了大資管戰略，這方面光大安石有什麼見解？

周頌明：事實上，我們光大安石就是較早提出“大資管”這一概念的機構，我們在這個領域有比較強的先天優勢。我們在項目前端的投研、融資方面，項目後端的運營管理、退出方面都有豐富經驗。現在不少開發商出現了風險，在行業風險出清的過程中，金融機構對大資管業務的需求會越來越大。

房企出險後，這些房企債權人有為底層項目尋找代建代管機構的需求。這些機構缺乏不動産管理的專業人員，需要找專業機構來管理項目，光大安石在開發、代建、代管的專業能力就可以發揮作用。另外，還有一些民企在融資上出了問題，我們也可以幫助這些企業設計解決方案，包括項目的綜合診斷、投資研判和風險對策、處置策略等。

除了擁有“投融建管退”的完整管理能力外，光大安石的另一個優勢是定制化的服務能力。未來的城市建設不是無休止的大規模增量開發，而是更關注提升存量空間的價值，會有更多的城市更新項目機會，這些項目不是標準化的，每個項目的處理方案、産品設計都需要定制化處理，這方面的綜合能力是許多機構都不具備的。我們現在能和許多企業達成戰略合作，就是因為合作方看重光大安石因地制宜地設計和落地不同産品的能力。

總之，現在市場對大資管的需求非常強烈，但是真正能夠提供全鍊條、定制化服務的機構很少，只有這樣的機構可以看“透”項目，從項目的啟動到退出提供完整解決方案。

觀點新媒體：主要是房企嗎？還是城投公司？

周頌明：以前房企找我們很多，最近金融機構找我們更多，比如信托、保險或者是銀行。

觀點新媒體：就是投了房企的金融機構們？

周頌明：對，現在金融機構對于地産業務的思路在發生變化，對在管項目的投後管理有了更深層次的要求，因為他們發現除了傳統的資産抵質押，還需要在經營層面上有把控能力。另外，對于困境項目的處置，以前可能簡單的債權轉讓就可以了，但是現在市場情況發生逆轉，特别是商業、寫字樓這類經營性項目，項目本身如果沒有進入正常的經營開發狀态，一方面會增加金融機構的短期再投資壓力，甚至金融機構和潛在投資人也更難就項目的長期價值達成一致。這就需要有操盤能力的機構把項目運轉到一個正常狀态，恢復項目的自我造血能力、重塑投資人對項目的信心。大家看重我們的優勢，也是因為我們不僅僅是一家有開發運營管理能力的不動産資産管理公司，更能深刻理解金融機構的需求，提供貼身的整體解決方案。

觀點新媒體：我們看到之前光大安石在深交所獲批的150億類REITs項目首期産品已經成功發行了，您怎麼看待REITs背景下的商業地産發展？

周頌明：光大安石在類REITs方面一直比較成功，我們的項目自身運營能夠支撐類REITs的期間收益，而且有一定安全邊際。我們期待中國版公募REITs向商業地産開放的那天，屆時“大資管”時代才會真正來臨。