迎來定增潮 華發股份發布60億元募集計劃

觀點網 自從11月28日證監會公布調整優化5項措施支持房地産市場平穩健康發展，即被業内解讀為支持房地産行業流動性的“第三支箭”發出後，以各地國企為主力的地産行業大軍，密集出爐定增計劃。

本周周日、周一短短兩日内，已有格力地産、招商蛇口、金科地産、上海外高橋集團等企業宣布正籌備股票發行工作。更早之前，則有福星股份、世茂股份、北新路橋、大名城、新湖中寶等企業披露相關計劃。

珠海國企華發股份也不落後。12月5日，該公司公告提出将在短時間内進行非公開發行股票，並發布了詳細預案。

按照計劃，華發股份将向包括控股股東珠海華發集團有限公司在内的不超過35名特定對象，非公開發行不超過6.35億股A股股票，募集資金總額（含發行費用）不超過60億元。

其中，華發集團承諾參與認購金額不超過人民币30億元，且認購數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。

這批資金将用于：鄭州華發峰景花園項目，項目總投資約35.65億元，拟募集資金投資9億元。該項目目前在建，占地面積7.72萬平方米，總建築面積25.85萬平方米，規劃1620套住宅，已定案為“華發峰景灣”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅450套。

南京燕子矶G82項目，項目總投資約48.56億元，拟募集資金投資13.5億元。該項目目前在建，占地面積4.99萬平方米，總建築面積19.51萬平方米，規劃1212套住宅，已定案為“華發四季雅築”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅509套。

湛江華發新城市南（北）花園項目，項目總投資約150億元，拟募集資金投資7.5億元。該項目目前在建，占地面積75.3萬平方米，總建築面積将近180萬平方米，規劃5684套住宅，已定案為“湛江華發新城”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅2359套。

紹興金融活力城項目，項目總投資約190.94億元，拟募集資金投資15億元。該項目目前在建，占地面積39.06萬平方米，總建築面積将近181.2萬平方米，規劃6199套住宅，已定案為“HFC華發金融活力城”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅3487套。

另外，華發股份還将補充流動資金15億元。

定增融資能夠幫助上市企業在獲得資金的同時不增加債務和利息，亦沒有償還義務。這能幫助華發股份以更小壓力完成部分收益較低的地産項目的銷售、建設和“保交樓”。

以上述提到的鄭州華發峰景花園項目為例，該項目是華發股份進駐鄭州市場的第一個項目。

其拿地可以追溯到2019年12月。當時，華發股份以14.76億元，溢價率3.22%代價，成功競得鄭政出[2019]80号(網)地塊。

根據出讓文件要求，該宗地房屋成本指導價為17883元/平方米，綜合最高售價為20800元/平方米，且投資總額需大于等于18.08億元。

經過不到一年的建設，這個項目在2020年11月中旬開盤，首推的89至118平方米高層産品，帶裝修均價約16134元/平方米，後逐步升到每平方米16200元。但據當地媒體2020年12月的報道，實際上的銷售價格在15500-16400元/平方米浮動。

而按照華發股份定增預案的數據，鄭州華發峰景花園項目預測最終銷售收入37.02億元，淨利潤僅約1.07億元，投資淨利率3.00%。與之對比，華發股份2019年、2020年、2021年、2022年中期的平均融資成本為6.35%、6.2%以及5.8%、5.79%。

除鄭州華發峰景花園項目外，其余三個項目的預測投資淨利率分别為：南京燕子矶G82項目6.05%、華發新城市南（北）花園4.81%、紹興金融活力城項目最高，達到9.17%。

這也是為什麼華發股份近年來選擇将重倉區域放在長三角地區的原因。今年以來，華發股份在該區域公開市場拿地面積占新增土儲用地總面積比重超70%，拿地金則占總金額的92.6%。

但過往拿下的其他地區的一些效益較低項目，要如何消化？利用定增來進行資金注入或許是個好辦法。

另一方面，華發股份在2021年内解決“三道紅線”問題成為綠檔企業期間，及此後較長的一段時間内，均較為依賴大股東珠海華發集團有限公司或關聯方輸血。此次定增方案亦體現了這一特點。

據華發股份5月回復上交所問詢函中披露，單2021年來自同一控制人（即華發集團）的關聯公司珠海華發城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數股東資本金投入就達到300.05億元。

今年6月，華發股份以公司租賃住房所在項目公司股權、相關債權為基礎資産，發行50億租賃住房定向資産支持票據，大股東華發集團亦承諾認購30%。

但随着支持房地産行業發展的“三支箭”政策逐步落地，華發股份的對外融資情況将得到改善，或從而緩解對母集團的資金依賴。

早前11月25日消息，華發股份就宣布向銀行間市場交易商協會申請分期注冊發行不超過人民币100億元（含）的中期票據。

同時，充分利用國資背景優勢，華發股份近來也積極拓展融資手段，包括進行了類REITs、ABS等融資工具的探索。目前，華發股份已有多筆ABS獲得上交所反饋，涉及資金約30.61億元。