解局 | 萬科500億融資計劃背後搶搭“順風車”

觀點網 11月21日晚，萬科企業股份有限公司發布公告稱，董事會同意向股東大會申請新增不超過人民币500億元的發行直接債務融資工具授權。

公告顯示，發行種類包括但不限于境内外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資産支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合；發行時間亦可一次或多次發行。

萬科董事會在2018、2019年和2021年，都曾分别同意提請股東大會授權公司在不超過人民币350、320億元、300億元的範圍内發行直接債務融資工具。

和過往對比，萬科在融資框架上似乎變得大膽了一些，折射出這家頭部房企的經營狀況市場觸覺。

萬科發布上述融資公告的同日，央行、銀保監會聯合召開了全國性商業銀行信貸工作座談會。

會上強調，全國性商業銀行要全面落實房地産長效機制，因城施策實施好差别化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。另外，還要用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。

融資窗口擴大

此前11月8日，交易商協會在官網發布消息稱，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地産企業在内的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右；同時，根據企業信用狀況分檔确定反擔保比例。

從目前發行情況來看，龍湖集團、美的置業、新城控股的申請額度分别為200億元、150億元、150億元。

“第二支箭”射出之後，僅3家房企的注冊額度就達到500億元，除了額度大、費率低之外，也體現出落地速度較快的特點。

招商證券對此指出，從“第二支箭”的體量來看，馳援規模或明顯大于2018年，足以在半年甚至更長時間内覆蓋一些重點民營房企的到期債券，幫助企業回到“借新還舊”正常狀态。

三家房企陸續發布融資計劃後，其他企業也在躍躍欲試。

11月12日，保利發展發布公告稱，收到交易商出具的4份《接受注冊通知書》，其中，同意接受公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起兩年内有效。

另據媒體報道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設、旭輝等多家房企也在積極向監管申請“第二支箭”的發債額度。

而在萬科發布新增融資公告的11月21日，央行、銀保監會聯合召開了全國性商業銀行信貸工作座談會。會議強調，全國性商業銀行要全面落實房地産長效機制，要用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。

同日，央行行長易綱也在公開發言時表示，近期擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地産企業也在支持範圍以内。並且，人民銀行出台2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。

萬科搶搭“順風車”

融資窗口終于松動並擴大，萬科自然也不願錯過政策的“順風車”。

據10月28日發布的三季報顯示，萬科第三季度營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母淨利潤48.3億元，同比下降14.4%。

值得注意的是，第三季度，萬科經營性現金流淨額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導致萬科經營性現金流淨額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%，由正轉負，這在萬科的财報中並不常見。

截至9月底，萬科現金及現金等價物余額1158億元，比上半年末少了221.03億元，同比減少228.61億元，不過仍遠高于短期借款和一年内到期有息負債總和的627.5億元。

同時，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點；前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。

總體而言，萬科财務杠杆保持控制，但現金流有所收緊。

除了地産開發基本盤外，萬科在公告中提到，這次申請的500億融資還将部分投資長租公寓、物流地産、産業園、養老公寓等項目。

1-9月，萬科物流倉儲業務實現營業收入29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅業務中營收23.1億元，同比增長11.5%；商業開發與運營業務營收62.5億元，同比增長10.6%。

這些方興未艾的“第二增長曲線”，同樣亟待融資注入。

另據市場信息，萬科在10月份最後一天召開了内部會議，由郁亮親自督戰，對今年最後兩個月銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等，並強調以銷售結果為導向。

此後不久，萬科還舉辦了“雙十一購房節”，拟通過促銷去化，完成年末大考。

久旱逢霖，又是搶收在即，即使手頭還不算太緊的萬科也要多備余糧，以備不時之需。

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