從光耀、恒大到萬科參股平台&中信城開 一個惠州項目的10年盤活

觀點網 近日，中信城開與深圳資産管理有限公司達成合作，就惠州惠陽百萬花城項目國有資産進行資産管理運營。

百萬花城項目位于惠州惠陽區秋長将軍路，片區緊鄰深圳坪山新區，周邊多是産業園為主。項目的一大亮點既是擁有約5萬平方米的将軍湖生态，項目環繞該生态進行建設。

項目早期由惠州本土房企光耀集團持有，歷經流轉後由深圳國資接盤，並交由中信城開開發運營。

回望惠州百萬花城的首次開盤，10年光影如梭。10年間，開發商從光耀再到恒大、從恒大落袋深圳國資、再将項目交由中信城開建設運營。這個項目已然見證了國内房地産行業的從高杠杆遊戲走向告别高增長，探索新發展的調整，也見證了房地産行業進入“交付力”時代。

觀點新媒體了解到，百萬花城項目最早由光耀集團持有，後者于2002年在惠州創立，公司還在2011年跻身國内房企百強。

2014年，光耀集團因兩次沖擊上市未果，旗下多個在售項目又突發停售停工，導致其資金狀況陷入困境，結果企業倒在2021年走向了破産之路，其董事長郭耀名也遠逃海外。

曾經的郭耀名對外表示，光耀願意接受一切企業的收購。公司的資金缺口有3億到5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。随着光耀的破産，百萬花城項目的前身光耀将軍湖陷入了3年的爛尾之中。

彼時的光耀集團對該項目的定位，是打造成超大規模百萬平米原生态墅級樓盤。項目在2012年底首次開盤，後在2014年企業出險後進入停工爛尾階段。並在爛尾3年後的2017年，恒大接盤了光耀在将軍湖後期未開發的三塊地塊，占地面積達到13萬平方米。

據恒大2017年半年報，其新增的項目包括“惠州恒大将軍湖”，土儲原值13.57億元，土儲面積40.34萬平方米，平均樓面地價3362元/平方米，並由該公司100%控股。

另外，恒大還接盤了光耀旗下的馬克住區、光耀城項目。再加上光耀将軍湖地塊，彼時的恒大在惠州市場的土儲就多達240萬平米。

恒大接盤後，将光耀将軍湖更名為惠州恒大百萬花城，彼時惠陽政府還依法在相關資金中調出2個億的扶工基金，成立光耀問題樓盤處置小組，用于将軍湖這一光耀爛尾樓盤的整治。政府出資後，2018年光耀将軍湖小高層交付，2019年别墅區業主才迎來遲到5年的交房日。

到了2021年7月，恒大百萬花城花園一期1幢、3幢、4幢先後獲得預售證，在恒大接盤的4年後項目迎來入市。

但好景不長，項目開盤後的3個月，恒大也因自身債務問題，進入爆雷危機。陷入資金問題後的恒大，各地項目開始陸續停工，百萬花城項目也于同年10月進入停工階段。

停工後1年，恒大百萬花城項目開發公司“惠州市融瑞發實業投資有限公司”，悄然發生了股權變更。其中，恒大繫公司于2022年10月14日退出，随後交由信融瑞（深圳）投資合夥企業(有限合夥)及信融發（深圳）投資合夥企業(有限合夥)共同持有，前者持有70%股權，後者則是持有30%。

根據股權穿透的結果，兩家有限合夥企業背後分别是深圳國資的深圳資産管理有限公司及中信城開旗下公司，前者持有99%股權，後者為1%。國資接過恒大的接力棒，成為百萬花城的“新主人”。

在接盤方中，深圳資産管理有限公司成立于2020年4月，由深投控持股50.6024%，萬科則持股24.0964%。

萬科類似這樣參股國資平台纾困的案例並不罕見。今年1月，萬科、深圳人才安居、深業集團等等聯合成立深圳市安居建業投資運營有限公司，此後新平台“安居建業”先後參與了恒大嶽盟項目、益田“禦龍華府”等項目盤活。

9月26日，深圳恒大還公告，位于深圳龍崗的恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等，引入深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司。股權結構顯示，龍崗安城投的大股東，正是萬科參股的“安居建業”。

而中信城開並未重金持有該項目，而是為該項目提供全過程開發建設及運營管理服務，形成了國資接管，中信代建管理的合作模式。

中信城開是中信集團一級全資子公司，注冊資本78.6億元，屬于中信集團對國内房地産重整後專注于城市開發運營的專業發展平台。

其中，中信作為出險房企佳兆業的主要債權人，于今年六七月份陸續接手佳兆業旗下東角頭項目、金沙灣國際樂園、紅樹灣項目以及佳兆業金融科技中心等項目。此後，中信城開大廈（即佳兆業金融中心）實現復工復産，中信城開·紅樹灣則迅速取得預售證入市。

包括上述項目在内，截至目前，中信城開在“股權投資+項目管理”、“政企合作+項目代建運營管理”方面，已有數十個項目在陸續推進中。

這兩種合作模式目前已經成為AMC以及國資馳援出險房企或纾困類項目的開展方式，例如中國信達偏愛的“接管+委托代建”模式，目前已經盤活包括佳兆業廣州南沙爛尾樓悅伴灣、新力控股廣州增城海石洲悅等多個項目。

目前各家房企跑步入局代建行業，即便是還處于債務重組階段的華夏幸福也設立了代建子公司，房企中發展代建業務的已超過30余家。

一只蝴蝶輕輕的拍動幾下翅膀，可能會引起德克拉斯州一場飓風；房地産紅利時代，地産商們埋下的高杠杆隐患，在這輪房地産市場受到嚴密監管和疫情沖擊下步入深度調整周期中，成為其發展禁锢甚至終止的内因。

此時，國資在相對于民營資本顯的更加牢靠。從光耀到恒大，再由深圳國資接盤，中信城開提供代建管理服務，惠州百萬花城終在國資接盤後擺脫了“爛尾”厄運，也成功找到了穿越危機的最優選擇。

另悉，除了惠州百萬花城，恒大近期也被傳将深圳南山的原聯合餅幹廠舊改轉予央企招商蛇口。對此，招商蛇口方面向觀點新媒體證實，目前公司在接洽該項目。