香港傳真 | 房屋困局真的能打破嗎？

觀點網 香港報道 香港特首李家超發表的首份施政報告表明，房屋供應是政府施政的重中之重，就增加供應推出多項政策。

10月20日，香港财政司司長陳茂波對此指，希望市民可以透過新一份施政報告了解到政府想打破房屋問題困局的決心。

在新一份施政報告公布後的翌日，不同的部門會就施政報告内的措施舉行記者會提供更多細節。下午兩時半，财政司司長陳茂波聯同财政司副司長黃偉綸、發展局局長甯漢豪、房屋局局長何永賢等舉行記者會，交代施政報告中房屋政策的細節。

陳茂波于記者會開始時發言指，本屆政府施政目標是為市民提供适切及可負擔的居所，除了要推出較快見效的短期措施外，亦要确保中長期供應穩定，強調将多管齊下、做到“治標又治本”。

而今屆政府成立的兩個工作組，即公營房屋項目行動工作組及土地及房屋供應統籌組，從提量、提速、提效及提質造地建屋。其中土地及房屋供應統籌組成果包括未來10年供應達3280公頃，相當于兩個将軍澳，呈上升趨勢，顯示有能力積極造地主導土地供應。

“希望市民可以透過新一份施政報告了解到政府想打破目前房屋問題困局的決心。”陳茂波表示，未來10年(2023-24年至2032-33年度)香港熟地供應将達到3280公頃，當中已知預留用于建屋的土地料可建49.3萬夥，其中首年料提供約110公頃，至2032-33年度可增至約480公頃。

根據《長遠房屋策略》最新推算，未來10年私營房屋需求為12.9萬個單位。港府會以此為基本目標，提供私營房屋土地，未來5年通過賣地及鐵路物業發展，将有可興建不少于7.2萬個私營房屋單位的土地，再加上市區重建局及其他私人發展項目，整體供應将多于估算需求。

早前消息顯示，未來5年的鐵路物業發展包括東涌線延線東涌東站、大嶼山小蚝灣車廠用地。另外，東鐵線科學園/白石角站目標在2033年或之前開通，當局已研究周邊土地發展的可行性，預計可興建合共約一萬個住宅單位。

問及長遠房屋策略及十年土地供應預測之間的分别，陳茂波稱，未來十年土地供應預測是十年内可以提供的房屋土地，而長遠房屋策略十年預測為單位數量預測，兩者數字時間不一樣，但會有重叠。總括而言，未來十年公營房屋供應及私人房屋土地量已尋得足夠土地，十年土地供應跟落成量比會長遠一點，政府可以主導供應時間及供應量，甚至可以建立土地儲備。

而發展局局長甯漢豪補充，政府發展重點北部都會區及交椅洲人工島于未來10年可提供共約1600公頃土地，認為新增供應並非遙不可及，又強調造地不止是為解決住屋問題，亦要提升市民生活質素及增強社會動能，因此目標上不能只做到剛剛好，也要預留要有空間供創新發展；但造地進度仍要取決于發展的法定及行政程序是否可獲得通過。

收地方面，甯漢豪稱，未來5年可收回500公頃土地，主要亦來自北部都會區。同時，将軍澳第137區為以房屋用途為主的新小區，並研究于附近水域進行近岸填海，以便提供小區設施、交通配套以及公用設施。建議延長港鐵将軍澳線以服務該區。項目于今年年底公布詳細的發展計劃。預計可提供約50000個房屋單位，最早于2030年入夥。

她指出，另一土地新供應來源為新一輪“綠化地帶”檢讨，當局已識别約255公頃有潛力土地，料最高可提供7萬個單位，土地主要位于洪水橋、元朗、荃灣、粉嶺及新田等，預料将于2024年或之前改劃首批土地。又指，標準金額補地價擴展至新界非發展區農地的地契修訂，期望于明年中提出具體實施方案，屆時将會公布分區、定價适用時間等細節。

另外，連日有媒體問及不撤銷樓控措施的原因，陳茂波解釋，當年逐步推出樓控措施的目標是在當住宅供應相當之緊的時候，讓未曾有住宅物業的香港永久居民可以優先置業。因今年經濟情況及疫情的影響，雖然現時成交量較少，但樓價仍然相當高。樓價今年至今下跌7.5%，屬于輕微調整，在目前經濟環境下，他並不過度擾心。

他又指，在考慮是否撤銷措施時，要考慮多個因素，一是樓價變化速度及幅度，樓價今年至今回落7.5%，但亦只是回到2019年年初水平，與1997至1998年時候一年跌30%相比，目前屬于輕微調整。

而住宅成交量方面，由2013年至2020年，每年平均成交量為6萬宗，去年2021年為7.2萬宗，而今年平均每月成交4000宗，今年跟去年合計，跟過往相若。

在現時經濟環境以及加息因素下，市民較為審慎，令交投量下跌為正常現象。雖然供樓利息負擔增加，但現時一般供樓按揭利息為2至3厘，跟97年為9-10厘比為低。

陳茂波補充，調整措施亦要考慮未來供應量，今年估計首8月落成量為1.4萬夥，全年大約2.3萬夥，較之前成交每年大約1.7萬夥多，但與2000年至2004年當時落成量為2萬多夥相約，說明目標供應量有所增加，但並非大幅增加。未來3至4年一手住宅供應為9.6萬至9.7萬夥水平，供應量穩度；同時留意到目前發展商借貸比率並不太高，跟1997至1998年不同，手上的貨尾單位數量不多，所以見不到有急于推盤情況。

他續指，香港經濟受疫情影響，目前雖然受壓，但随着疫情放緩及中港兩地通關，相信未來會有所好轉。而目前樓市市場氣氛較為淡靜，但沒有出現恐慌式抛售；故綜合多個因素，認為樓控措施在現時無須改變。

公屋方面，财政司副司長黃偉綸指，現時政府面對公屋供應難題，由于傳統公屋建築期為約四至五年，因此首五年很難再提升供應，未能應付市民上樓需求，故在現有公屋及過渡性房屋供應的基礎上，政府決定于未來五年興建3萬夥“簡約公屋”。

黃偉綸續指，簡約公屋已找到5-6幅土地，主要來自新界，當中有政府土地，亦有私人發展商租出土地，但現階段未能提供具體數據，預期數月後在立法會申請撥款時可提供。又指以每呎計算，簡約公屋成本與過渡性房屋相近，不會不計成本發展項目。

他強調，過渡性房屋提供2萬夥的目標不變，過去兩年抗疫期間以組裝合成法興建隔離設施，建築期較快且質量高，呼籲市民毋須擔心簡約公屋質量問題。

房屋局局長何永賢亦稱，簡約公屋将以傳統公屋單位類型作基礎，由建築署協助興建，預期每尺成本與過渡性房屋相近。被問到3萬夥的目標，她解釋是平衡傳統公屋建築速度及政府拟縮短公屋輪候時間後所作的決定。

至于施政報告提出全新的“私人發展商參與資助房屋先導計劃”，何永賢表示，私人參建資助房屋計劃将在明年第一季推出框架，計劃有兩個類别，一是政府物色三幅土地招標，将提供最多4000夥，並訂明出售價單為折扣價，為确保單位質責，其中一個考慮方向是政府不再「包底」回購單位，與之前的參建居屋做法有别。而第二個類别是政府歡迎私人發展商将手上土地改劃發展，並在補地價上可以有優惠，但屆時賣樓需要以折扣價出售。

據了解，日後先導計劃的折扣率、申請資格等，将會參考房委會居屋的做法，但不一定比居屋貴。

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