造富雪道 | 從辦伴到堂堂加 胡京走出一個聯合辦公IPO

觀點網 共享辦公行業經歷了一些起起伏伏。

WeWork在2019年時估值暴跌過後帶來了不少共享辦公低迷的感覺，随後疫情使得移動辦公火熱起來，再是受到經濟周期波動以及疫情反復的多重因素疊加影響，存量商辦樓宇的空置率逐年上升，數字化、智能化顯得就更加重要。

9月16日，堂堂加集團AgiiPlus Inc.在美國證監會(SEC)提交招股書，拟在美國納斯達克IPO上市，其股票代碼拟為AGII。

追溯到2021年9月，堂堂加與特殊目的收購公司（SPAC）Goldenbridge簽訂了合並協議，正式開啟上市之路。

此次堂堂加拟納斯達克IPO上市，就意味着放棄了SPAC上市方式，也意味着創始人胡京從辦伴到堂堂加，走出了一個聯合辦公IPO。

成績

據官網介紹，AgiiPlus Group堂堂加集團定位于面向快公司的敏捷辦公服務平台，為企業客戶和樓宇業主提供整合了SaaS工具和地産科技（Proptech）的一站式敏捷辦公解決方案。

該集團旗下包括MaxOffice堂堂辦公（敏捷化線上辦公數字服務平台）、Spacii堂堂加智造（辦公樓宇更新與智慧運維平台）、Distrii辦伴（敏捷辦公空間運營服務平台）。

招股書顯示，堂堂加IPO前的股東架構中，胡京通過J.distrii Global持有1023.97萬股、占15.31%，吳嘉慶通過Kitedge Holdings持有93.56萬股，楊磊通過Landed Holdings持有90.96萬股等；而胡京可行使投票權合計1769.04萬股，占比達35.61%。

作為曾經是綠地集團執行副總裁、總建築師的胡京，在2015年離開綠地集團創立了 Distrii辦伴，彼時他提到Distrii辦伴是一個跨越地産和互聯網的的新物種，是以辦公為入口的可落地的物聯網。

2018年開啟全國擴張之路，同年3月Spacil堂堂加智造事業平台成立，這是打造辦公存量資産更新運維與智慧升級的物聯網平台，随後在2020年5月MaxOffice堂堂辦公上線。

堂堂加這次IPO的團隊，是承銷商老虎國際，審計師 MaloneBailey， LLP；分别作為中國律師、美國律師的是漢坤、翰博文，及承銷商中國律師、承銷商美國律師錦天城、VCL Law LLP。

據觀點新媒體了解，堂堂加線上服務已全面覆蓋核心一線城市，服務企業客戶超3.5萬、線上注冊會員超32萬、線上辦公房源超4.1萬，線下已進駐全球2個國家、7個城市、60+辦公空間、智慧樓宇管理面積超75萬平方米。

2020年、2021年兩個财政年度，堂堂加的收入分别為3.57億元、4.59億元，相應的淨虧損分别為2.28億元、2.91億元。

虧損的問題一直都困擾着聯合辦公企業，重資産模式下基礎成本極高，再加上周轉率難以得到保證，因而坐着數錢的“包租公”日子可望而不可及。

處于較早時期的2016 年到 2020 年，堂堂加的復合年收入增長率約為 158%，其中2020年的收入與2019年相比增長了23.7%。

堂堂加收入主要來源于三個部分，分别為辦公空間租賃和運營收入、裝修和智能建築技術收入、經紀和企業服務收入。

辦公空間租賃和運營收入作為堂堂加的核心收入來源，由2020年的2.7億元增長38.52%至2021年的3.74億元，占總收入比例也由75.6%提高至81.5%；裝修和智能建築技術收入降幅較大，從2020年0.65億元減少至0.36億元，占總收入也由18.1%降至7.9%；經紀和企業服務收入增加1.17倍至0.48億元，占總收入比例提高至10.6%。

辦公空間租賃和運營亦是堂堂加的主營業務成本目前最大的支出，從2020年的3.67億元增長27.74%至2021年的4.68億元，占總營業成本比例由83.4%提高至89%；裝修和智能建築技術成本于2021年減少至0.31億元，經紀和企業服務成本增至0.27億元，占總營業成本比例提高至5.1%。

堂堂加還擁有獨特商業模式S²aaS (Space & Software as a Service)，即創建獨特的商業模式來整合線上和線下的業務，為企業客戶和樓宇業主提供整合了SaaS工具和地産科技（Proptech）的一站式敏捷辦公解決方案。

這不僅僅局限于辦公場景與辦公方式，而是涵蓋線下物理空間的選址、裝修、配套設施、運營服務與自主研發的線上核心數字化繫統。敏捷辦公下的堂堂加，模式相較于其他聯合企業更輕，同時SaaS業務的成長性與線下能形成良好聯動。

路徑

2015年，衆多地産行業高層離職投入到創業的第二春，而正處于風口的聯合辦公，也吸引了不少地産界經理人投身于此，胡京也是其中一員。 

彼時，逾不惑之年的胡京在綠地集團工作了15年，他表示更希望在職業發展的下半程為自己創業，因而創立Distrii辦伴。

這個想法並不是乍然驚現，源于他發現辦公空間很多都是浪費的，比如很多銷售人員都是在外辦公，而後台部門其實不需要在CBD辦公。他認為，目前是一個共享經濟的時代，希望做出的辦公産品可以解決上面兩個難題，提高效率。

對于聯合辦公領域市場的看法，胡京于2018年接受觀點博鰲專題采訪談到，這個行業帶有很強的地産屬性，必須要按地産和空間的要素去考慮，它不是互聯網，還沒到破繭為蝶的時候。

從地産開發企業進入到辦公空間領域，胡京卻認為用“轉型”來形容並不貼切，他表示自己只是從增量市場走到了存量市場，而且，這並不是什麼新鮮的事情，是行業的必然趨勢。

胡京認為，目前聯合辦公增長勢頭迅猛，當中有合理因素，也有不合理的因素。其中，個人、企業或組織對資源的共享以及靈活性更加地追求，使得聯合辦公成為了未來辦公非常可能的趨向。

另外，這也表明房地産的轉型沒有更多新的方向，導致了聯合辦公這兩年極速的增長速度。

從運營模式上區分，國内的共享辦公企業可以分為純直營模式和混合(直營+加盟) 模式，而按照玩家屬性則可以分為創業公司、傳統地産公司或酒店旗下的共享辦公品牌。

創業公司中不乏離職地産行業的選手，前有2008年前我愛我家副總裁張劍創立了納什空間，2013年及随後幾年時間里，前復地集團副總裁鐘澍創立氪空間、潘石屹創立SOHO 3Q、毛大慶創立優客工場、前恒大副總裁白羽創立星庫空間等等。

胡京曾介紹到，未來十年，将會有30%到50%以上的企業采用新興辦公的可能，而辦伴正是基于此，提供未來辦公解決的可能性，“它不止是簡單的地産屬性”，而是面向未來的提供辦公解決方案的科技企業，不是一個二房東。

2015-2019年可以說是辦伴開辟賽道的時期，創立元年引入華住集團作為天使輪投資，2017、2018年再完成2億元A輪融資和1.5億元A+輪融資；同時，也實現了進軍海外及全國擴張的路徑。

胡京在2019年提到，辦伴已經制訂了與企業發展節奏相匹配的為期三至五年的IPO計劃。現在看來，前身辦伴的堂堂加拟在美國納斯達克IPO上市，這已基本達到當時的計劃。

時間來到2020年，疫情吹動了沉寂許久的共享辦公行業，同時也進入到深度整合期，FUNWORK、WE+酷窩相繼離場，聯合辦公“二房東”模式弊端顯現。

豐隆虹橋中心項目等的落地，意味着辦伴的全流程輕資産運營模式駛入快車道，並入駐金光外灘中心、蘇州湖東晉合廣場等項目，還簽約了Keppel吉寶置業、Chelsfield 、Schroder Pamfleet、LINK領展、Brook-field博楓資産。

因此，辦伴2020年的簽約數量、簽約面積實現超同期2倍增長。

2021年，該公司進一步完善一站式敏捷辦公服務體繫，以及升級為AgiiPlus堂堂加集團。

同年10月4日，AgiiPlus堂堂加集團宣布，已與SPAC公司Goldenbridge簽訂合並協議，合並後的公司将以“AGII”代碼挂牌納斯達克，其估值預計将達約5.78億美元；而再至今年轉戰IPO。

目前，國内已登陸資本市場的聯合辦公及相關企業主要有3家，包括2016年4月18日登陸新三闆且拟在創業闆上市的創富港，及2021年2月10日登陸創業闆的德必集團，還有就是2020年11月18日借殼美股上市優客工場。

堂堂加是否會成為繼優客工場後下一家在美股上市的敏捷辦公企業呢？ 

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