解局 | 新城吾悅“繁忙”

觀點網 幾天前，新城控股董事長王曉松親自到徐州沛縣考察，這里即将落地淮海經濟區最大的吾悅廣場。

更早前，沛縣人民政府、新城控股集團剛剛簽訂戰略合作協議（吾悅廣場），規劃占地150畝的吾悅廣場，總建築面積為16萬平方米，規劃設計為地上12萬平方米、地下4萬平方米，其中商業面積12萬平方米，總投資超15億元。

無獨有偶，近期新城持股40%的子公司以底價6.2億元拿下今年第一座重資産地塊，落地第192座吾悅廣場“忻州吾悅廣場”，建築面積23.54萬平方米，計容面積58.84萬平方米。要知道，現在能拿地的民企已經不多了。

落地新項目之外，吾悅廣場也迎來密集開業期。

9月10日、16日及17日，新城宿遷沭陽吾悅廣場、安康吾悅廣場、宜昌吾悅廣場接連開業，9月22日，也即将迎來重慶江津吾悅廣場開業。

有人調侃，新城“運氣”好，因為2019年的黑天鵝事件，新城果斷出讓項目、降低負債、縮減規模以保安全。

回頭看，一切慢下來了，雖然成長性受到影響，但卻避免了這一輪下行期的毀滅性打擊。

這幾年，新城發展耗費更多的心力在吾悅廣場的打造上，由于商業物業能夠有效助力公司抵禦周期風險，拓寬盈利護城河，這種“房地産開發+商業運營”雙輪驅動的發展模式也為新城帶來了更高的安全性。吾悅廣場的發展亦有其特色，不同于華潤、龍湖等在高能級城市的商業競争，新城的吾悅廣場多布局在低能級地區。

半年報顯示，期内新城控股歸母淨利率為7%，較上年同期提升1.6個百分點，主要由于毛利率提升2.3個百分點至21.9%。其中，開發物業結算毛利率較上年同期下降1個百分點至16.1%，而投資物業租金毛利率則提升1.6個百分點至72.2%。

通過細拆業務類型發現，可持續經營且高毛利的投資物業的業績貢獻提升明顯。

2022年上半年，新城控股實現商業運營總收入47.18億元，同比增長19.8%，實現不含稅物業出租及管理收入43.79億元，占營業收入10.23%，貢獻毛利占毛利總額33.7%。

下半年，吾悅廣場将迎來集中開業期。新城控股管理層表示，有信心完成“全年計劃新開業吾悅廣場25座、實現商業運營總收入105億元”的年度目標。

截至上半年末，吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%，新城控股實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局。截至8月25日，新城控股在全國開業及在建的吾悅廣場已達到191座，分布在上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國内137個大中城市，已開業及委托管理在營項目達到132座。

新城控股稱，自身做商業的優勢主要體現在商業模式、先發布局、商業開發運營能力三個方面。“三者打通才是核心競争力所在。”

其一，公司“住宅+商業”雙輪驅動的商業模式及輕重並舉的吾悅廣場拓展模式：開發業務是公司區域深耕的壓艙石；商業管理則提供穿越周期、穩定收入的現金流。各個事業部間協同開發，相互促進，這是新城核心優勢的最基本前提。

其二，先發優勢為後續拓展提供保障：公司已經全國化布局，截至2022年6月末于137個大中城市布局吾悅廣場189座，具有較大先發優勢。

其三，綜合體開發運營能力及團隊：擁有從開發到運營完整的商業地産開發運營産業鍊，有效保證項目2年左右滿鋪開業；針對不同城市的特點精準優化商業定位，打造吾悅廣場的經營特色；“總部-區域-項目”的三級架構，擁有一支具備全面的商業資源統籌及管理能力的商業運營管理團隊。

而吾悅廣場亦能成為新城控股的融資途徑之一。

觀點新媒體獲悉，今年新城控股加大了經營性物業貸的推進速度，該公司持有116座重資産吾悅廣場，截至2022年6月30日，有近80座吾悅廣場未進行經營性物業貸和資産證券化融資。前八月，新城控股台州黃岩吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，累計獲得融資62億元左右。經營性物業貸債務久期約8-10年，平均3.1億元/座，融資成本約6-8%。

數據顯示，上半年新城控股按照監管口徑非受限現金短債比1.06倍；淨負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項後的資産負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨币資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍。

負債方面，截至2022年6月底，新城控股的有息負債822億元，較2021年末壓降76.67億元。截至報告期末，新城控股合聯營權益有息負債91.44億元，較去年年底的115.13億元下降23.69億元。

近期，新城控股完成發行2022年度第二期中期票據，“22新城控股MTN002”實際發行總額10億元，發行利率3.28%，期限3年，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

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