陳翔宇與觀點對話：不動産金融綜合服務領域進入快車道

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 乘電梯登上高聳的保利中心，我們見到了信保建設總經理陳翔宇。

穿着一席白襯衫，顯得親和而有活力，而作為一名潮汕人，陳翔宇選擇泡茶來招待訪客。

信保建設2013年成立，是保利發展控股旗下專業不動産金融綜合服務機構，到現在已經走過近十年路程。

“房地産三年一個小周期，十年一個大周期，我們剛好也算是經歷了十年周期。”談及此，陳翔宇顯得有些感慨。

這十年，信保建設見證了不動産投資從高速增長，到高階競争一個過程。

這十年，信保建設發揮房地産開發專業技術能力，深耕不動産金融綜合服務領域。

“依托保利發展控股搭建專業高效、經驗豐富的管理團隊和完善的管理體繫，信保建設擁有全專業全周期的房地産開發管理能力，為金融機構提供投後開發管理服務，涉及住宅、寫字樓、商業綜合體等多種業态。”陳翔宇介紹。

同時，信保建設也是信保基金的成員公司。信保基金是專業私募股權投資基金管理機構，是國内最早成立、行業領先的不動産基金管理機構之一。信保建設核心團隊深度參與信保基金投資決策和項目運營，積累了豐富的房地産金融投資管理經驗。

依托母公司賦能，兼具金融與不動産開發的雙重視角與復合能力，成為信保建設的核心競争力，使其在不動産金融綜合服務領域得心應手，遊刃有余。

如今，信保建設服務的項目遍布全國五大經濟圈，投後開發管理面積累計超過600萬平方米，再加上超過200個投後監管和咨詢項目，管理服務項目投資規模已超過1500億元，與多家銀行、信托、資管和私募基金管理機構建立了戰略合作關繫。

對于信保建設這麼多年的發展，陳翔宇用一個詞來形容，那就是“厚積薄發”。

業務能力深受金融機構認可

目前，信保建設的業務包括不動産專業咨詢、投後監管、投後開發管理三個闆塊。

這三種業務均能圍繞不動産投資在不同房地産項目類型、不同投資結構、不同投資階段提供相應服務，匹配金融機構在不動産投資中對專業服務的需求。

陳翔宇介紹，信保建設提供的不動産專業咨詢主要從房地産開發的角度，為金融機構的投資和投後提供專業支撐，從投資周期來講分為投前咨詢和投後咨詢。

投前咨詢為金融機構排查項目開發風險並評估其對項目價值實現的影響程度、測算項目開發價值和現金流，為金融機構投資決策提供支持，是投資項目評估、法律盡調和财務盡調的有效補充。

投後咨詢則主要圍繞項目投後運營情況及運營風險開展。“金融機構自己發明一個詞叫'體檢'。”陳翔宇笑着說道。

自2021年下半年房地産行業頻頻出現開發商融資違約以來，金融機構便經常委托信保建設為投資項目實施“體檢”。

“投後監管業務方面，信保建設已經形成了基礎監管、全面監管、深度監管等可以匹配不同投資産品監管強度的業務模式。”陳翔宇說道。

陳翔宇将信保建設在投後監管業務的特點和優勢總結為四點：

首先，是架構優，我們是強前台+大後台管理模式，專業工程師團隊駐場監管，後台專業部門審批管控，授權清晰，協同高效。

其次，是積澱厚，我們憑借多年在投後開發管理中積累的經驗，運用多項房地産開發管理工具，對項目實現全專業全周期動态管控，利于及時預警並化解風險。

再次，是理解透，我們基于股東背景及自身專業優勢，能夠較為深刻地理解金融機構的投資模式與風控邏輯，投後監管要素清晰，高度适配監管需求，又能兼顧效率。

最後，是資源強，我們能夠利用股東的繫統資源，包括運用技術産品庫、成本數據庫、市場監測平台等，使投後監管更加精準、科學、高效。

最能彰顯信保建設核心競争力的是他們的第三個業務闆塊。運用多年投後開發管理形成的能力、房地産金融投資管理經驗和股東體繫内的銷售代理、物業管理、商業運營等優質資源，信保建設為金融機構所投資的項目提供投後開發管理服務。

“根據融資方項目管理能力與經驗情況不同，我們采用多樣化的投後開發管理模式，保障項目開發運營符合金融機構立項要求，實現預期運營目標，為投資保駕護航。”陳翔宇說道。

憑借多年的經驗，這家公司成為衆多金融機構的青睐對象。

新形勢下駛入增長快車道

随着房地産行業調控政策頻出，“房住不炒”被多次重申，疊加疫情反復的影響，去年下半年以來房地産市場急轉直下，開發商紛紛暴雷，行業持續低迷，信保建設對這一點有着明确感知。

“我們明顯感覺到開發商投資增量這塊，新投項目的規模正在減少。”陳翔宇表示。

話鋒一轉，陳翔宇覺得，這既是挑戰也是機遇，而信保建設要做的就是不斷自我審視，擁抱變化。

信保建設接觸的客戶中，對存量資産加強投後管理或風險處置的工作需求明顯增加，“很多客戶說今年主要就做纾困、盤活和處置資産。”

此前，全國各地發生的停貸風波引發廣泛關注，監管對此高度重視，銀保監會回應稱，這件事的關鍵在于“保交樓”。金融機構應加強與住建部、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進保交樓、保民生、保穩定工作。

基于這樣的大背景，金融機構在投資項目出現風險而主體信用又嚴重缺失的情況下，會轉變投資和風控模式，更加注重主動管理，聚焦項目開發運營。

“這時候就急需一個有金融視角的房地産專業技術團隊來實施項目開發運營管理，這一需求與信保建設的資源和能力禀賦高度契合。”

近一年來，信保建設在項目纾困和不良資産投資領域多有建樹，協助金融機構在制定纾困方案、接管項目、重啟開發運營環節中分别充當顧問、管家、組織者的角色，在行業中積累了良好的業績和口碑。

“近期我們受委托協助金融機構纾困項目，提供項目開發運營層面重難點問題的解決方案，涵蓋項目開發現狀的盤點與診斷、不同方案下項目開發價值的對比與可行性分析、産品優化方案、復工組織方案等影響項目價值實現的要素。在确定項目纾困方案後，我們協助金融機構完成項目接管工作，其中部分項目我們繼續承擔纾困重啟後的開發管理角色。”陳翔宇繼續說道。

展望未來，擴充服務内涵

服務于金融機構，信保建設的運營模式屬于輕資産運營，主要提供不動産金融綜合服務産品，這給公司帶來更高的靈活性。

陳翔宇指出，“我們認為，房地産行業将趨向于專業化和精細化管理的方向，技術和資本會逐漸分離，中國的房地産開發未來可能也會走上這條路。”

未來在“技術”和“資本”分離的大趨勢下，信保建設能夠很好地充當這兩者之間的黏合劑，為“資本”輸出技術服務，為“技術”傳達“資本”的理念和需求。

随着地産與産業深度捆綁、房地産開發增量放緩等趨勢顯現，信保建設在當前聚焦于房地産開發領域的同時，也致力于擴充不動産金融綜合服務的内涵，近年來涉足園區運營、商業租賃等資産運營領域。

“目前我們的股東信保基金已經提前布局産業類投資及'REITs'業務，也是國内最先發行'Pre-REITs'基金的私募股權管理機構之一。信保建設也會跟随股東的步伐，在上述領域中謀篇布局。”陳翔宇稱。

對往後幾年的目標，陳翔宇告訴觀點：“三年内，信保建設力争投後開發管理面積累計突破1000萬平方米，管理服務項目投資規模累計突破3000億元。”

務實者，事必達。交流中，我們感受到信保建設總經理陳翔宇是一位務實的管理者，他與團隊在不動産金融綜合服務領域的多年深耕，引領信保建設在新的行業背景下勇立潮頭。

以下為觀點新媒體對信保建設總經理陳翔宇先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您如何看待信保建設十年來的成績？與同行相比，信保建設的優勢和核心競争力是什麼？

陳翔宇：信保建設自2013年成立，近十年持續為金融機構提供技術服務，實現了管理服務項目投資規模累計超過1500億元，投後開發管理面積累計超過600萬平方米的成績，建立了行業影響力。

對于你問我如何看待信保建設這十年的成績這個問題，我的最大感觸是四個字，厚積薄發。這十年，我們從服務股東信保基金的投後開發管理起步，到現在服務數十個金融機構客戶，見證了不動産投資從野蠻生長，到高階競争一個過程，随着地産行業發展格局的變化，不動産投資機構越來越關注風險控制，注重加強投後管理，特别是主動管理能力，在這個大環境下，信保建設源于在起步階段的深厚技術積澱，近年來在不動産金融技術服務領域進入了發展的快車道。

和同行相比，我認為信保建設的優勢主要是體現在以下兩點：一是有全專業全周期的房地産開發管理能力，信保建設依托保利發展控股在人力資源和管理體繫上的賦能，搭建了專業高效、經驗豐富的管理團隊和完善的管理體繫，投後開發管理業務涉及住宅、寫字樓、商業綜合體、新型産業用房等多種業态，為客戶創造了豐厚回報；二是具備房地産金融專業能力，信保建設是信保基金的成員公司，信保基金是保利發展控股旗下的專業私募股權投資基金管理機構，也是國内最早、行業領先的不動産基金管理機構，不動産金融的基因刻在信保建設的骨子里，公司核心團隊深度參與信保基金的投資決策和項目運營，有豐富的房地産金融投資管理經驗。

我認為這兩項優勢讓我們兼具金融與不動産開發的雙重視角與復合能力，形成了我們的核心競争力，使我們在不動産金融技術領服務域能夠得心應手，遊刃有余。

觀點新媒體：信保建設深耕不動産金融綜合服務領域，請您介紹一下公司的業務構成情況。

陳翔宇：目前信保建設的主要業務構成可以分為不動産專業咨詢、投後監管、投後開發管理三個闆塊。

這三種業務均能圍繞不動産投資在不同房地産項目類型、不同投資結構、不同投資階段提供相應的房地産專業服務，匹配金融機構在不動産投資中對不動産專業服務的需求。

觀點新媒體：不動産投資咨詢的産品與涵義豐富，信保建設提供的不動産專業咨詢側重哪些方面？為金融機構解決哪方面的問題？

陳翔宇：我們提供的不動産專業咨詢主要從房地産開發的角度，為金融機構的投資和投後提供技術支撐，從投資周期來講分為投前咨詢和投後咨詢兩大類。

投前咨詢為金融機構排查項目開發風險並評估其對項目價值實現的影響程度、測算項目開發價值和現金流，為金融機構投資決策提供支持，是投資項目評估、法律盡調和财務盡調的有效補充。

投後咨詢主要圍繞項目投後運營情況及運營風險開展，自2021年下半年房地産行業頻頻出現開發商融資違約以來，金融機構委托我們為旗下投資項目實施診斷，他們形象地稱作為項目“體檢”，我們收集並分析項目運營基本信息，着重排查項目運營中的主要風險點並評估對投資的負面影響，協助金融機構編制風險化解方案，得到金融機構的普遍肯定。

觀點新媒體：投後監管一直是金融機構不動産投資中的一個重要環節，市場上也有不少從事投後監管服務的機構，信保建設從事投後監管業務的特點與優勢在哪里？

陳翔宇：投後監管業務是受金融機構授權委托，通過共管印鑒與賬戶，對項目開發運營實施全過程實時監管，及時預警風險，提供化解建議，公司目前形成了基礎監管、全面監管、深度監管等可以匹配不同投資産品監管強度的業務模式。

我們的特點和優勢可以總結為四點：首先，是架構優，我們是強前台+大後台管理模式，專業工程師團隊駐場監管，後台專業部門審批管控，授權清晰，協同高效。

其次，是積澱厚，我們憑借多年在投後開發管理中積累的經驗，運用多項房地産開發管理工具，對項目實現全專業全周期動态管控，利于及時預警並化解風險。

再次，是理解透，我們基于股東背景及自身專業優勢，能夠較為深刻地理解金融機構的投資模式與風控邏輯，投後監管要素清晰，高度适配監管需求，又能兼顧效率。

最後，是資源強，我們能夠利用股東的繫統資源，包括運用技術産品庫、成本數據庫、市場監測平台等，使投後監管更加精準、科學、高效。

觀點新媒體：信保建設的投後開發管理如何匹配金融機構的不動産投資業務需求？

陳翔宇：信保建設投後開發管理保持不動産金融技術服務的本色，深耕服務金融機構。運用多年投後開發管理形成的能力、房地産金融投資管理經驗和股東體繫内的銷售代理、物業管理、商業運營等優質資源，我們為金融機構所投資的項目提供投後開發管理，根據融資方項目管理能力與經驗情況不同，采用靈活多樣的投後開發管理模式，保障項目開發運營符合金融機構立項要求，實現預期運營目標，為投資保駕護航。

特别想指出的是，通過我們的投後開發管理，我們為項目輸出客群定位、産品選型、技術與成本管控體繫、工程建造體繫、整體營銷策略等核心技術服務，也為作為融資方的項目業主在增收節支方面帶來可觀的綜合效益，不時有項目業主在金融機構收回投資退出後，繼續委托我們為項目提供開發管理技術服務。

觀點新媒體：信保建設目前投後開發管理的項目已經累計達到了多大規模？管理項目投資金額大概是多少？有一個階段性的增長目標嗎？

陳翔宇：信保建設目前服務的項目遍布全國五大經濟圈，投後開發管理面積累計超過600萬平方米，再加上超過200個投後監管和咨詢項目，管理服務項目投資規模累計超過1500億元，與多家銀行、信托、資管和私募基金管理機構建立了戰略合作關繫。公司在長期發展戰略中，堅定以不動産金融技術服務為核心，延伸服務鍊條，整合優質資源，為金融與地産生态圈客戶的多樣化需求提供資源優化配置平台和技術解決方案。

未來三年内，我們力争投後開發管理面積累計突破1000萬平方米，管理服務項目投資規模累計突破3000億元。

觀點新媒體：當前房地産市場急劇變化的大背景下，信保建設面臨的挑戰和機遇是什麼？

陳翔宇：疫情反復，疊加房住不炒和房地産去杠杆的背景下，2021年下半年以來許多百強開發商相繼“暴雷”，自此後市場一直處于低迷狀态，今年以來金融機構房地産業務規模增長明顯放緩，因此新增投資項目的技術服務需求下降。

同時我們感受到金融機構對存量項目加強投後管理和風險處置的工作量明顯增加。我們公司在充分分析目前的形勢和市場需求後，認為挑戰與機遇並存，比如我們在存量項目的纾困重啟中大有作為。

很多金融機構在投資項目出現風險而主體信用又嚴重缺失的情況下，轉變了投資與風控模式，更加注重主動管理，更加聚焦于項目開發運營，需要具備金融視角的專業技術團隊代表其實施項目開發運營管理，這一需求與信保建設的資源與能力禀賦高度貼合。

近一年來，信保建設在項目纾困和不良資産投資領域多有建樹，協助金融機構在制定纾困方案、接管項目、重啟開發運營環節中分别充當顧問、管家、組織者的角色，在行業中積累了良好的業績和口碑。近一段時間，我們受客戶委托，完成了多個項目的接管工作，向金融機構提供了項目重難點問題的解決方案，涵蓋項目繼續開發的價值與可行性分析，産品優化方案、稅籌優化方案、復工組織方案等影響項目價值實現的要素。其中部分項目我們繼續承擔纾困重啟後的開發管理角色。

面對市場急劇變化，我們不斷自我審視，擁抱變化。首先對自我有一個準确的定位和認知，其次善于觀察和發現市場的契機，善于分析和總結市場的需求，抓住契機、匹配需求，尋找既符合長遠發展大方向、又能實現當下較快發展的“賽道”，就能在競争中搶占先機，優先積累經驗。

觀點新媒體：房地産市場未來的發展變化将給信保建設帶來怎樣的影響？

陳翔宇：我們認為房地産行業将趨向于專業化和精細化管理的方向，技術和資本呈分離的趨勢。當房地産行業的獲利空間趨窄，對開發運營管理的要求越來越高，必須依靠技術來實現利潤，從市場與專業細分的角度，開發管理技術服務和項目投資兩種業務将逐漸分離。

信保建設背靠保利發展控股和信保基金，是順應行業趨勢、具備較高競争力的企業。信保建設自成立以來便開始服務于資本，也是最早的一批從事投後開發管理的企業，經過多年的磨煉，形成了專業、穩定、高效的不動産金融技術服務團隊。

未來在“技術”和“資本”分離的大趨勢下，信保建設能夠很好地充當這兩者之間的黏合劑，為“資本”輸出技術服務，為“技術”傳達“資本”的理念和需求，我們堅信信保建設未來可期。

觀點新媒體：在不動産金融綜合服務領域内，信保建設還有哪些業務方向可以和我們分享？

陳翔宇：信保建設的不動産金融技術服務目前主要集中于房地産開發領域，近年來也開始涉足園區運營、商業租賃等資産運營領域。

我們持續關注地産與産業深度捆綁、房地産開發增量放緩等趨勢，因此未來除了繼續服務于開發類型的不動産金融業務外，也會延伸至“産業不動産投資”、“不良資産投資”、“REITs”等業務的不動産金融技術服務。

目前我們的股東信保基金已經提前布局産業類投資及“REITs”業務，也是國内最先發行“Pre-REITs”基金的私募股權管理機構之一。信保建設也跟随股東的步伐，在上述領域中謀篇布局，磨煉技術、打造産品，勇立行業潮頭。