郝一斌與觀點對話：金地管理的護城河

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 “這次調整是多期疊加造成的結果，應該是一個超出市場或者是大多數人預判的調整局面。”

2022年上半年銷售土拍規模同比大幅下滑、新房供應同比下滑明顯；而過去幾年的時間里，人們已經習慣了房地産開發投資是處于上漲及高位狀态。

當風暴來臨，有些人匆忙開始自救，有些人卻早已洞察暗中的危機。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌表示，金地本身是個理性的公司，現在穩健發展、狀态較好的企業都是一些比較理性的企業。

經過“三道紅線”和“兩集中”，此前部分房地産企業“高周轉、高杠杆”的做法已然被糾偏和改變；2022年，住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的房地産政策，同時住房金融環境漸漸轉為寬松。

“我覺得行業大的方向是穩定，行業的規模會趨向于縮量，這也是任何一個行業發展必經的過程，一定會有一個高峰然後逐步趨于常态。”

穿越周期

全球次貸危機以來，中國經濟增長速度換擋、結構調整、前期刺激政策消化同時出現；至2019年，上述挑戰已經較好地解決；“居安而思危”，國内開始主動擠壓房地産泡沫以及降杠杆。

白駒過隙，距離2003年7月加入金地，郝一斌在金地集團已有20個年頭，長年負責金地集團多個一線區域公司經營業務以及金地集團投資與運營工作，從業以來也經歷了國内房地産起起伏伏，對行業發展有着深刻的認識，對正在經歷的結構性變化及未來方向有着自己的見解與想法。

談及2021年國内房地産的情況，郝一斌表示，這是一個大周期，其中原因是幾個周期的疊加，包括人口紅利轉向人才紅利、宏觀經濟從高速增長轉向中低速增長、行業中期調整以及超短周期内的疫情反復波動。

據觀點新媒體了解，1個宏觀經濟的康波周期大約是60年，相當于2-3個房地産周期，期間更是嵌套着多個生産中周期、衆多個庫存短周期。經濟走勢向上，房地産周期走勢可能向下；反之，房地産周期走勢也可能向上。

正如郝一斌曾在博鰲房地産論壇上所談到，地産是一個金融屬性很強的行業，2021年危機實際上是一個階段積累的危機。

漸行漸遠的人口紅利，房地産行業也在經歷一個大周期。2015、2016年去庫存政策帶來的刺激，形成了一個全國性的房地産開發熱潮，市場銷售規模從10萬億上升到16、17萬億，這實際上也是一個中長期行業拐點的到來。

2018年以來行業周期性較為顯著，呈現超短周期波動特征。郝一斌曾提到，強政策管控下，目前市場價格波動呈現“上有頂、下有底”的箱體振蕩狀态；同時，頂部逐漸更硬、底部支撐也在減弱，箱體運動的中樞下移。

“從中長期來看，可能房地産的規模會逐步進入到一個縮量的時代。”

他指出，政策直接在調控整個行業規模，目前行業規模來自于購買力，購買力都帶有杠杆，限制了按揭規模，就限制了銷售規模，限制了開發規模，市場規模也就受限，投資增長力也受限了；加之疫情對經濟、市場的購買力、收入的預期都有較大的影響，這幾項疊加共振以後就出現了目前這種超市場預期的調整，調整幅度非常深。

統計局數據顯示，1-6月份，全國房地産開發投資68314億元，同比下降5.4%；1-6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%，其中，住宅銷售面積下降26.6%。上半年的下滑，這是行業面臨的問題，雖然短期、長期因素還消除不了，但是一些抑制性因素在慢慢調整、糾正。

他續指，當前一些抑制性的因素也在慢慢調整和糾正，房地産這個市場也不可能消失，而且這麼短期這麼猛烈的行業收縮，對于房地産企業自身以及上下遊其實外溢的風險非常大，基于當前是投資型的經濟發展模式，其實對于地方政府、金融機構的外溢風險也非常高，實際上目前也看到在逐步暴露。

“行業經過超規模上升和調整以後，會逐步趨向平穩，但這個過程肯定是痛苦的。”

談及此次去杠杆與此前調整不同之處時，郝一斌表示，之前幾輪的調整是行業自身運營周期、産能周期的波動，這一輪周期實際上是去産能的調整。

目前看來，行業其實進入到了一個加速去杠杆，而不是在一個可控範圍内去杠杆，整個行業不利因素、消極因素疊加，導致實際去杠杆速度已經有點超出了初衷，所以對行業産生了較大的影響。

房地産去杠杆的調整對于經濟的影響還有兩個方面，一是地方财政收入會産生比較顯著的影響，土地出讓金同比下滑規模驚人，土地出讓收入達到60%下降，如果持續的時間比較長，那地方政府的收支壓力就會非常大，而且進一步會引發地方的融資平台的财務危機。

第二，對于房地産行業的上下遊影響非常大，不僅是建築施工、設計行業，而且還會向交通運輸、采礦、能源等行業延伸。

郝一斌認為，市場穩定可能是一個逐步的過程，是一個結構性恢復，有些自身經濟情況較好、庫存關繫及庫存周期較健康的市場會率先恢復。

他指出，房地産行業具備周期性、風險性、資金密集型三種性質，就決定了從經營上要保持一定的安全度和彈性，同時要不斷的變化。而金地一直是秉承相對較穩健的經營風格，控制杠杆率、嚴格财務紀律，不受短期市場狂熱影響，擁有“穿越上行周期和穿越下行周期的經營策略”。

搭建護城河

房地産市場的不斷發展，更多細分領域及業務從幕後走向台前，物業管理、商業運營、産業、代建等進入公衆視野。

郝一斌表示，要把握大的時代發展，一是選擇好不同周期階段投資的區域和城市，另一個是選擇好不同的業态，更早地發現、把握更有成長性的新業務賽道。

随着産業的升級，粗放型時代已過去，更加重視高技術行業和研發行業，因此産業是金地重點發展的一個賽道，代建則是另一個比較重要的賽道。

随着一個行業高度成熟，必然會專業分工更加細化，在歐美相對發達的國家，投資開發的分離程度更明顯，金地集團用國際化的視角去反觀國内房地産未來的發展，輕重資産分離模式已經顯現。金地早在2006年布局代建業務，2018年成立金地管理公司，專注代建業務，與不設置獨立經營代建業務平台的企業相比，具有極強的代建專業性，更懂客戶，更專注于服務項目委托方。

郝一斌表示，代建行業的發展是真正的大潮流，從原來一體到細分設計、施工、銷售分屬不同，逐步把資金和管理分離；而且，對比發達國家的20-30%，目前行業滲透率不到5%。

市場上代建業務主要分為政府工程、商業代建以及衍生業務，政府工程包括保障性租賃住房的代建需求和城市更新業務，商業代建包含中小房企代建市場以及不良資産處置市場。

金地管理提供房地産定制咨詢及全過程管理服務，具體業務包括咨詢顧問、開發管理、配資代建、政府代建四大基礎合作模式。

受中小房企融資的困難和拿地意願降低影響，導致中小房企代建規模增長不大，甚至有萎縮的迹象，郝一斌表示，纾困型項目的業務和政府平台公司業務增長非常快。

截至2022年5月底，金地管理業務已布局全國超40座城市、管理服務項目超90個，累計簽約管理面積超1500萬平方米；住宅業務累計貨值超1000億元，商辦項目累計投資規模超420億元，政府公建項目累計簽約面積超360萬平方米。

據觀點新媒體了解，金地管理商辦項目更多聚集在一線城市和強二線城市，比如深圳、廣州、上海、西安、佛山等，而政府類型項目相對聚焦于廣東和浙江。

輕資産下的代建行業利潤率和現金流相較傳統開發行業有着更大優勢，“趕風口、遊擊式的時代恐怕進入到了更強調專業及管理的時代。”郝一斌說：“依賴于有更強的專業體繫和決心，才能在這個賽道深耕。”

面對“代建行業的老将新兵”，金地管理的護城河又是什麼？

郝一斌表示，首先是品牌背書，金地管理有金地這個強大的品牌支持，給委托方堅實的安全感和信任感；二是沉澱了擅長代建業務的專業團隊，具有“乙方”思維，因為輕資産行業是靠人、靠管理輸出赢得客戶市場。

三是規模優勢，随着行業競争加劇，提供優質的服務需要控制合理成本，其實就是具備一定的規模進而産生規模效應，加上管理沉澱、管理積累、後台資源共享及建立起來的制度和流程，經驗快速輸出，能夠保證提供更優服務。

四是多元、綜合的開發能力。金地管理近幾年涉足多類型項目，不僅有傳統住宅、商辦管理、産業園的管理，甚至養老、教育、醫療方面都積累了比較多的能力，還可以為委托方提供2個重要的支持，分别為全專業、全業态的支持和全業務鍊條、全周期的支持。

金地管理的“代建共赢G體繫”可以定制開發針對不同類型的客戶需求，為客戶量身定制開發策略，包括合适的戰略選擇、靈活的融資方式、因地制宜的産品、匹配的運營策略等。

同時，數字化浪潮下，代建的數字化建設與重資産的闆塊差異點，在于更多是外部或内部使用。金地管理在行業内首次針對委托方打造了經營管理決策平台“委托方駕駛艙”，管理過程在委托方面前做到透明，有利于增強雙方的信任感。

郝一斌表示，“加入任何一個行業需要抱有堅定的決心，長期深耕，否則難以産生強大的競争力，我們有信心也非常願意大家真正投身于代建行業，培養專業能力，把行業的賽道做得更深、滲透力更高。”

以下為觀點新媒體對金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您對于過去一年的總結及未來發展有什麼看法？

郝一斌：我覺得這次調整是多期疊加造成的結果，應該是一個超出市場或者是大多數人預判的調整局面。

第一，從長期來講，中國确實面臨人口增速放緩，人口紅利轉向人才紅利的過程。第二，宏觀經濟放緩，從高速增長轉向中低速增長。中國經濟結構轉型過程中，面臨着經濟增速的壓力，我覺得這是一個大的時代背景。中國從改革開放以後，人口增長和經濟高速增長轉向經濟中低速增長，人口拐點到來，人口紅利基本上消失了。

從行業來看，也在經歷一個大的周期。2015、2016年去庫存政策對行業刺激較大，産生一個全國性的房地産開發熱潮，市場銷售規模從10萬億上升到16、17萬億，這實際上也是一個中長期行業拐點的到來。

從中長期看，房地産的規模會逐步進入到縮量時代。

行業運行周期在一個大周期之後會有一個自發的調節，疊加上政策直接在調控整個行業規模，行業規模來自于購買力，購買力都帶有杠杆，從而限制了按揭規模，再到銷售規模受到限制，進而開發規模、投資增長力也受限。再加上疫情超短期周期，對經濟、市場購買力及預期、收入預期等都有較大影響；中長期周期就是人口和經濟。

這幾個疊加共振以後，就出現了目前這種超市場預期的調整，調整幅度非常深。

觀點新媒體：有分析人士預計接下來新房成交規模可能會降到11、12萬億左右，您覺得會有這個可能性嗎？

郝一斌：用人均居住面積去衡量新房成交規模，确實有很大的不準确性。

城鎮化速度放緩，還有人均居住面積的改善和産業人口的流動導致有些地方房屋廢棄，但是深圳、東莞或北京等人口聚集城市的人均居住面積很小，因此我覺得增量因素還在。另外，更新量還包括城市功能的轉化和老舊住宅的改造。

從15-17萬億下降到11-12萬億，我覺得從歷史進程看會到這個程度的，因為按人均更新量可能就是十幾億平米。

去年規模任何一個研究報告都沒有預測到，所以我覺得大的方向穩定，行業規模會趨向縮量，這也是任何一個行業發展的過程，一定有一個高峰然後逐步趨于常态。

但是縮量過程有多快，我覺得還需要探讨，而且不認為是一個平滑的曲線下降，也許是波動下降。

觀點新媒體：您覺得去杠杆調整目前的狀況是怎樣？

郝一斌：之前幾輪的調整是行業自身運營周期、産能周期波動，這一輪周期實際上是去産能的調整。庫存周期調整相對而言是比較可控，到了去産能可能這個級别，會有不少企業會退出市場。

目前看來，行業其實進入到了加速去杠杆，而不是在可控範圍内去杠杆。整個行業不利因素、消極因素疊加，導致實際去杠杆速度已經有點超出了政策初衷，所以對行業是産生了較大影響，對于宏觀經濟也産生了較大的影響和外溢風險。

現在開始逐步糾偏、調整，這個過程可能需要延續一段時間。

另外，對于地方财政收入産生比較顯著的影響，土地出讓金同比下滑規模驚人，土地出讓收入基本是60%下降。很多三四線城市土地出讓收入都是下降80%、90%，我覺得短期也許地方政府還可以承受，如果持續時間比較長，地方政府收支壓力就會非常大，而且進一步會引發地方融資平台的财務危機。

第三，對于行業上下遊影響非常大。對建築施工企業、建材、設計等就業已經産生了比較大的消極影響；從建築施工企業、建材企業，再往上遊對交通運輸、采礦、能源等延伸。

我認為政策會進一步發力，但市場穩定可能是一個逐步的過程，是一個結構性恢復。有些自身經濟情況較好、庫存關繫及庫存周期較健康的市場會率先地恢復。

觀點新媒體：金地前幾年加大了一些新業務的探索，您覺得金地接下來市場投資機會大概會在哪些方向？

郝一斌：第一這是周期性行業，第二這是有風險的行業，第三這是一個資金密集型行業。這三種性質決定了從經營上要保持一定的安全度和彈性，同時要不斷變化。

市場上升期，企業加杠杆可獲得超額的收益；但是在市場調整期、下行期是反杠杆，虧損疊加利息，因此整個杠杆作用是很明顯的。

金地一直是秉承相對較穩健的經營風格，控制杠杆率、嚴格财務紀律，不受短期市場狂熱的影響。經過市場調整，驗證了是一個比較穩健的經營策略，是能夠穿越上行周期和穿越下行周期的經營策略。

我覺得要把握大的時代發展，一是選擇好不同階段投資的區域和城市，另一個是選擇好不同的業态，能夠更早地發現、把握更有成長性的新業務賽道。

産業是一個大的時代發展，也是我們重點發展的一個賽道，而且把主要城市都做了一個産業地圖，進行深入分析。代建是我們選擇的另一個比較重要的賽道，而且這兩年産業代建的發展是比較快的。

我覺得代建行業還是需要一個專業分工，細分點會繼續下去，這是真正的大潮流，從原來的一體，到細分設計、施工、銷售分屬不同，逐步把資金和管理分離。

目前行業滲透率還很低不到5%，發達國家大概在20-30%。

觀點新媒體：金地管理目前代建類型更偏向于哪種？

郝一斌：之前中小房企委托方比較多，希望跟有非常強品牌号召力、品牌溢價力的企業合作，因為專業的管理團隊能夠保證産品品質、工期，及保證服務的企業增加産品的溢價能力、改善經營的效益。

随着市場調整，現在有比較顯著的變化。目前整個地産行業信用環境惡化得較快、程度較深，很多原來非標的信托、私募基金類在市場上是有很大收縮，所以中小房企融資比較困難。

而且，随着土地市場趨冷、拿地意願降低，中小房企在行業面臨比較大調整時更加謹慎。這兩點導致了中小房企規模增長不大，甚至有萎縮的迹象。

但有兩類項目增長非常快，一類是纾困項目，需要品牌、團隊的支持，更多的是需要信任。金融機構和地方政府希望找到品牌價值依然保持比較高的、可以信任的、專業能力比較強的團隊幫助解決這些問題。

這是我們去年下半年到今年比較顯著增長的業務。

纾困項目非常多，體現了社會分工，也體現了管理公司價值，解決不良和困難資産方面能夠助力金融機構、債權人，包括地方政府。

這不是一個短期的事情，因為這個級别産生的不良項目處置比例是非常低的。我覺得應該會有一個中周期的處置過程，保守地說兩三年，可能是四五年，這麼一個周期才能逐步消化掉。

另一個增長較大的是政府平台公司業務，這兩年随着行業變化，民營企業因為信用環境緊張，在投資占比里是較低，很多地方政府、平台公司占比較高的。

但平台公司並沒有太多房地産投資開發經驗或建設經驗，他們希望有更專業的合作夥伴能夠幫助定位、策劃、設計建造、成本控制、銷售，包括後面的運營管理和物業服務。

觀點新媒體：您怎麼看待目前代建賽道的一些競争？金地管理的護城河是什麼樣的？

郝一斌：随着市場調整，有些企業進入這個行業，會有很大的管理團隊面臨比較大的人員、工作量不飽滿這個動機，進入這個行業，這是一個自然的反應，

金地管理2006年開始嘗試代建，後來逐步意識到戰略上是一個比較有發展潛力，代建行業和重資産地産開發行業有着高度的類似性和資源共享性，所以需要一個強大品牌和一個強大的管理體繫、管理經驗、資源沉澱作為開發保障。

同時，需要一個專業的管理服務機構，因為運作模式和地産企業有很大不同，這是輕資産業務類型。

另外，如果只是把代建作為一個地産開發的簡單替換或臨時救濟，而不是作為一個專業行業去設立一個專業機構，並且有較強的管理團隊持續地、不斷地在行業里去深耕、研究、優化，恐怕走不長遠，甚至不會建立競争力。

中國經濟趕風口、遊擊式的時代，恐怕進入到了更強調專業、更強調管理的時代。随着進入的企業越來越多，競争也會越來越多，就依賴于有更強的專業體繫和決心在這個賽道深耕。

金地管理的護城河，第一有強大的品牌支持。有些地産代建企業随着母公司品牌受損，就會被動退出這個行業。

第二，需要一個專業團隊，因為輕資産行業靠人、靠管理輸出赢得客戶市場。如果不是一個專業的團隊，恐怕也難以做到。有些可能本身專業就不夠，有些可能專業夠，但是跟委托方溝通效率很低，溝通質量不好，也會對項目産生不那麼好的影響。

第三，規模優勢。随着行業競争加劇，提供優質的服務需要合理控制成本，其實就是具備一定的規模，進而産生規模效應，再通過管理沉澱、管理積累、後台資源共享及建立起來的制度和流程，快速輸出經驗，能夠保證提供更優的服務。

第四，随着開發項目越來越綜合化、多元化，團隊需要有多元、綜合開發能力。金地管理這幾年涉足不僅有傳統優勢住宅、商辦管理、産業園管理，還有養老、教育、醫療方面；而且不單是管理開發能力、融資模式、整合合作資源的能力、運營管理能力都可以提供。

我認為，可能大家就抱有一個決心、一個長期深耕的戰略準備，否則只是短期引領管理團隊進來，難以保證服務質量，也難以産生強大的競争力。

非常願意大家真正投身于代建行業，培養專業能力，把行業賽道做得更深、滲透力更高，這對于整個行業都是幸事。

對于不是抱着這種戰略決心的，恐怕做不了太長時間就會意識到難度，也就漸漸淡出了。