東莞第二批集中供地：收金121億 萬科47億搶到“最優地塊”

觀點網 經歷了首場土拍遇冷後，時隔兩個月後東莞第二批集中供地要熱鬧許多。

6月24日，東莞2022年二批次供地出讓8宗商住地，總起價113.2億元，涉及南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門、萬江6個鎮街。最終，8宗地塊全部成交，6宗底價，南城和萬江地塊達到最高限價，總收金121億。

率先登場的南城街道廣發南地塊賺足了目光，一經開拍便陷入焦灼的競價環節，經38輪競價後達到最高限價，進入終次報價環節。最終，萬科以469330.33萬元競得該地塊，成交樓面價20678元/平方米，溢價率14.5%。

反觀兩個月前的首批集中供地，原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，其中6宗因故于4月18日晚終止出讓。最後僅剩下兩宗地塊，一宗被保利發展以8.85億競得，一宗被武漢城建旗下武漢地産以底價50.13億拿下。

事實上，二批供地熱度回歸的結果並不出人意料。早在這批地塊亮相時，市場便給予熱烈反應。業内人士普遍認為，這次挂牌地塊質量不錯，並且定價大幅調低，加上取消新房限價等政策調整，市場信心明顯增強。

萬科、保利、華僑城加倉

本輪土拍中最受關注的地塊當屬由萬科拿下的南城廣發南地塊，該宗地位于南城街道石竹路與元美東路交匯處北側，用地面積73215.68平方米，建築面積226968.61平方米，土地用途為R2二類居住用地+C2商業金融業用地+C3文化用地。

該地塊起拍總價41億元，起拍樓面價26543元/平方米，最高限價46.93億元。當報價達到最高限價後，轉為終次報價，終次報價區間為469330萬元至469331萬元。

中原戰略發展中心總經理車德銳表示，這宗地塊不僅是這批次中最優質的地塊，也是過往很多年最優地塊，處于中心城區“一心兩軸三片區”規劃的一心範疇，屬于中心城區的心髒位置，地段優勢極佳。

另外，從周邊市場的情況看，該地塊中心城區比較新的二手房價格在4-5萬/平方米，以這樣地段優勢開發出來的新盤，周邊需求有支撐，也能實現更高的溢價。

不過，車德銳指出，這宗地的競拍門檻也比較高，配建要求較多，開發難度相對較大。根據規劃指標，該宗地需無償配建計容建築面積不少于7000平方米的商品住房、3000平方米配套服務用房、30000平方米商業物業、1所建面不少于3760平方米的12班幼兒園等，且文化用房及無償配建後余下的商業用房100%自持。

因此，參與競買的都是較為有實力的房企，除萬科以外，據傳中海、保利、招商、越秀、華潤等品牌房企也都在列。

除該宗地外，另一宗達到最高限價地塊為萬江街道官橋滘社區2022WR016号地塊。該地塊的競争也十分激烈，經過50輪競價後達到封頂價，最終由保利以154600.23萬元競得，成交樓面價19903元/平方米，溢價率14.9%。

該地塊用地面積31071.08平方米，計容建面77677.7平方米，起價總價13.45億元，起始樓面價17315元/平方米，最高限價154600萬元，折合最高樓面價19903元/平方米。

縱觀東莞今年兩輪土拍，保利拿地尤為積極。

首輪土拍中，保利也經過10輪競價以8.85億成功拿下橫瀝鎮村尾村的2022WR001号地塊溢價率5.4%，成交樓面價8639元/平方米。

在本輪供地開拍前另一宗關注度較高的地塊為松山湖2022WR012号地塊，該地塊位于東莞市松山湖迎賓路與工業西路交叉口東北側，位于松山湖北部地區中心，地塊用地面積135545.32平方米，起拍價19.95億元，最高限價22.94億元。

據悉，該地塊為政府主導的城市更新項目，根據《東莞松山湖創意生活城更新改造項目監管協議》要求，競得企業需引入深圳歡樂海岸、深圳萬象天地、深圳海上世界中的其中一家作為商業街區運營管理方，並在土地成交起5日内提供引入證明材料及商業定位報告。如未能按時提供，競得企業需支付違約金2億元。

前述三家商業街區的運營管理方分别是華僑城、華潤置地、招商蛇口。最終，該地塊由華僑城及松山湖控股聯合體以底價競得。

值得一提的是，松山湖地塊曾于2021年11月底挂牌出讓，後因故終止挂牌。此次重新挂牌起始價上調了1.43億元，並在出讓條件中取消商品住房銷售申報均價。此前，商品房銷售限價4.85萬元/平方米。

東莞樓市變化

除了在土地市場釋放積極信号，自四月以來，東莞樓市也不斷有放松動作。

5月14日，東莞市住房和城鄉建設局等八部門聯合印發了《關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》（簡稱“莞七條”），其中包含将個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；商品住房取得不動産權證滿2年的可以進行交易轉讓；二孩以上的家庭，可以新增購買一套商品住房等政策。

在供應端，政策提出，分期繳納土地價款的項目，繳納不低于50%的土地出讓金後，可辦理用地、規劃、施工許可證等行政審批手續；房企可提取使用超出監管額度的資金，監管額度内的資金按照工程建設進度予以撥付，專款專用。一定程度上可以降低房企拿地門檻，以及減輕資金壓力。

政策支持下，東莞二手房市場率先回暖。

根據東莞市住房和城鄉建設局官網公布的2022年5月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況，5月二手住宅成交1319套，環比上漲23%。新房成交量方面，地面建築層數超過4層住宅成交量1467套，環比下降17.6%，同比減少58.6%。

在車德銳看來，對于東莞兩波樓市政策，整體市場反應較為平淡，市場觀望氣氛比較濃厚。

對于二輪土拍後的市場表現，他表示，預計近期變化不明顯，市場依然期待第三波政策的出台，從而在政策出台前形成持續觀望。

車德銳表示，預計東莞第三波政策将在第三季度出台，随着下半年新盤供應集中開閘，在政府救市和房企自救的共同發力下，東莞整體市場預計逐步企穩築底回升，需求逐步釋放，成交回升明顯。

除東莞以外，今年以來，各地樓市松綁政策涉及171個省市地方。截止5月底，各地共發布政策頻次300余次，並呈現逐月陡增趨勢，尤其5月已達140余次。