解局 | 金地增收不增利下的合作擴張

觀點網 近日，金地集團斥資4.42億元新增投資首開、華潤下屬公司，持股比例均為40%。

其中，對首開旗下的成都首開宜泰置業有限公司，投資金額730.86萬元，持股比例40%。對華潤旗下的東莞市潤石房地産有限公司，投資金額41466.1萬元，持股比例40%。

觀點新媒體了解到，成都首開宜泰置業有限公司于2021年9月獨立競得成都鹭鳴北湖項目地塊，面積約123畝，成交樓面價12800元/㎡，清水房限定價21036元/㎡。規劃産品為3-8層洋房，建面約115平至143平。

而東莞市潤石房地産有限公司在2021年深圳第二批集中供地競拍中，以21.82億元競得寶安區福海街道A208-0989地塊，溢價率14.96%。

由于利潤承壓疊加土地高溢價等影響，各房企為分攤資金壓力與風險，合作拿地、合作開發的模式早已常态化，金地同樣熟悉此道。

入資以新增項目儲備

據了解，金地此次入資成都首開宜泰置業，是為了參與首開鹭鳴北湖項目。

早在上個月24日，首開鹭鳴北湖項目發布海報稱，“首開金地聯袂巨制新北湖宜居封面”。這也意味着，金地在當時就正式入局該項目。

而東莞市潤石房地産有限公司則在去年深圳9月的集中供地中，以最高限價人民币21．82億元獲寶安宅地，該地需配建全年期自持租賃住房面積13000平方米。

2021年年報顯示，去年金地集團表現較為謹慎，從土地儲備來看，總投資額1309億元，投資地塊111宗地塊，權益金額約為523億元。

其中，新增土地儲備1636萬平方米，其中權益儲備約648萬平方米。在一、二線城市投資占比65%，一線城市投資占比提升34%。

去年金地在東莞沒有新拿地塊，在成都新獲4宗地塊。在成都新獲的4宗地塊權益都不高，權益最高的是成都市成華區 2021-058 号工業地塊為40%，最低的是成都市青白江 54 畝地塊，權益比僅20%。

金地在成都和東莞的項目進度方面，2021年，金地集團在東莞共有18個項目，12個已經竣工，剩余6個項目為在建狀态，累計可租售面積252.75萬平方米。18個項目在去年結算金額為103.56億元，累計簽約面積233.96萬平方米,簽約率達92%。

在成都共有10個項目，4個項目竣工，5個項目在建，1個産業園項目在運營狀态，累計可租售面積105.18萬平方米。10個項目在去年共結算4430萬元，累計簽約面積31.39萬平方米,簽約率29%。高權益的成都金地悅瀾道項目和成都金地叁拾玖峰花園項目，簽約率已達99%，其他項目權益均沒到60%。

由此可以觀察到，金地目前在東莞和成都的項目開發均到達了後期階段，在成都新拿到的地塊權益也較低。金地在這兩座城市亟需補充新項目，以補充當地的項目儲備。

增收不增利與合作擴張

2019年至2021年，金地的現金流量淨額購買商品、接受勞務支付的現金分别為545.57億元、708.26億元、647.78億元。其中，2019年較上年同期增長11.25%，2020年較上年同期增長了29.82%，2021年較上年同期減少8.54%。

綜看金地集團近幾年的土地儲備增速， 2018至2020年，增速分别為14.31%、15.91%、13.30 %，截至最新的财報，金地2021年總土地儲備約 6398 萬平方米，權益土地儲備約 2923 萬平方米，較上一個報告期增長5.65%。

金地集團在總土儲規模不斷增長的背景下，權益土儲占比有所下滑。根據觀點新媒體統計，2018年至2021年，金地的土地權益比分别為52.27%、53.54、53.06%、45.69%。權益最低時為2015年，金地權益拿地面積在總拿地面積中占比只有39%。 金地權益土儲占總土儲比例一直維持在50%左右。

到了今年一季度，新增土地儲備54萬平方米，其中權益土地儲備22萬平方米，土地權益比為40%。較去年全年的45.69%土地權益比及前年的53%土地權益比進一步降低。

金地集團一季度新獲取的6個項目中，2個項目通過公開市場招拍挂獲取，4個項目通過非公開方式獲取。總投資額約78億元，權益投資額約32億元，項目權益比為41%。

另一方面， 在土儲保障下，2019-2021年金地簽約金額分别達到2106億元、2426.8億元、2867.1億元，其中2021年銷售同比增長18.15%。金地在大多房企未能完成年度目標的情況下，仍實現了逆勢擴張。但今年1-4月，該公司累計簽約金額580.1億元，同比下降42.17%。

銷售增長的同時毛利率卻逐年下降，2019-2021年，金地集團房地産開發的毛利率分别為41.26%、33.56%、19.65%。與此同時，2021年公司營業收入同比上升18.16%，達992.32億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤94.1億元，同比則下降9.5%，這也是2015年之後又一次淨利潤下降。

對此，淩克在2021年年報股東函中表示，金地将繼續堅持利潤與規模平衡發展的戰略思想，不懈提高經營管理質量，力争“項目利潤實現”及公司“利潤總額”的穩步增長，為股東創造長期穩定的價值。

而在增長這條路上，既要控制好負債，又要增強抗風險能力，那合作就是一個很好的選擇。

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