年報觀察 | 綠景中國跨越白石洲

觀點網 “市場冰點，或者說最不好的情況已經過去了。”據參加4月29日綠景中國投資者會的投資者透露，綠景中國首席财務官陳健民在會上如是表态。

作為手握大灣區深圳白石洲舊改項目的房企，綠景中國即将進入收成期。

“站在今天這個時點，白石洲項目經過多年的耕耘，如今已經正式啟航。”據投資者轉述管理層的話介紹，白石洲一期預售地塊已經四證齊全，並且正在進行工程建設，預計2023年就可以開始預售。

還是白石洲

據觀點新媒體了解，白石洲項目位于深圳南山區核心地帶，深南大道以北，項目總體用地面積約46萬平方米，總建築面積約500萬平方米，計容面積約為358萬平方米。

目前，白石洲項目可以算得上是深圳規模最大、關注度最高的城更項目。據介紹，周邊同級别的樓盤房價高至15萬元/平方米，分布4條地鐵線及6個地鐵站。

值得注意的是，在綠景中國規劃中，白石洲分為四期滾動開發，開發周期合計約8到10年，扣除反簽面積後，歸綠景中國的可售面積約180萬平方米，業态分布住宅、公寓和商業辦公，這三個部分各占1/3。

2021年内，綠景中國已完成了一期百分之百簽約，實施主體确認及一期正式動工，目前一期已完全拆除原有建築，地基和土方工作完成，且已經進入到主體工程的階段。

此外，黎光項目、紅樹灣壹号項目簽約率也達到100%，其中紅樹灣壹号項目實施主體已确認，並已開始基坑支護及土方施工。

而黎光項目體量約有20萬平方米，綠景中國方面預計，該項目可以在白石洲之前預售，或2023年一季度即可推出市場；玺悅灣項目于2021年9月份開啟始預售，目前剩約60億-70億貨值。

值得注意的是，會上有投資者問及近期是否有新增項目計劃，管理層表示，綠景現有土儲已超1600萬平方米，目前沒有新增舊改項目的計劃。

除去白石洲標簽，留在綠景中國身上的還有“轉綠”目標。對此，管理層表示，三條紅線方面的管理與2021年相同，剔除預收款後的資産負債率和淨負債率兩條線已經達標，只有現金短債比一條目前暫時未達標。

提供的數據顯示，目前綠景中國現金短債比為0.68，低于1，淨負債率81.2%，小于100%，剔除預收款後的資産負債率64.8%，小于70%。

對于何時“轉綠”，綠景中國預計2023年可以順利進入綠檔，白石洲和黎光項目的預售可帶來一定收入和現金流，此外也将執行積極再融資政策，優化債務結構。

不拿新項目

投資者轉述，綠景中國會上還進一步披露了資産和負債情況，從數據來看，債務結構較為清晰。

在綠景中國311億有息負債中，80%為銀行和其它項目貸款，公募債、公司債及可轉債占比20%。提及一年内到期的有息負債，綠景中國管理層表示，98億元有息負債主要分為三個部分，包括銀行及其他貸款、可轉債及境内小公募。

具體來看，銀行及其他貸款中有10億元是開發貸到期需要剛性兌付，而剩余的内保外貸、項目貸款/物業貸款等基本為有抵押品貸款，成功再融資機會較大；可轉債為14.6億元，境内小公募為14億元。

綠景中國方面正跟這兩筆債務的投資者做持續溝通，指投資者态度明确，只要白石洲明年可以預售，均願意存續債務。

有關融資成本方面，數據顯示綠景中國2021年融資成本從2020年的7.1%下降至6.4%，EBITDA自2020年的2.85降至1.94。據悉，于2021年下半年，綠景中國境外共完成再融資約23.2億元，包括成功發行兩筆商票，于境内完成再融資約50.8億元。

至于綠景中國目前的流動性，投資者轉述陳健民的話表示，按照現金余額及目前可售貨值，推動已有舊改項目問題不大。

截至2021年12月31日，綠景中國現金余額為73億元，較去年有所下降，主要原因是部分舊改項目在2021年下半年補交了地價所致。

針對白石洲項目，綠景中國擁有光大銀行207億授信，可用額度175億，另有100億可售貨值及授信73億，可以滿足項目的資金需求。

會議期間，綠景中國還進一步分析了當前深圳市場變化對其的影響。據參加投資者會人士分享，綠景中國管理層認為，市場冰點已經過去了，“接下來的第三第四季度，不管是深圳還是其它城市的市場都會有所改善。”

市場變化是否對綠景投資拿地造成影響，則與其商業模式息息相關。

作為以舊改項目為主的房企，綠景中國在招拍挂市場中露面並不算多，于今日會議中也表示，堅持專注在城市更新方向，但是短時間内不會大規模投資新城更項目，原因還是與現金流有關。