一年分拆終成行 但衆安智慧生活面對的市場和行業變了

觀點網 4月22日，衆安集團有限公司發布公告稱，已獲附屬公司衆安智慧生活服務有限公司告知，衆安智慧已就建議分拆向港交所提交聆訊後數據集。

此前4月11日，衆安集團有限公司宣布建議分拆衆安智慧生活服務有限公司在港交所主闆獨立上市進展，将通過優先發售的方式向合資格股東提供保證配額，相關記錄日期為4月29日。

當時衆安集團認為，由于建議分拆預期将為公司及股東創造更大價值，故進行建議分拆于商業上有利，且符合公司及其股東的整體利益。

同日，衆安智慧生活服務有限公司向港交所遞交招股書。

衆安集團稱，倘建議分拆得以進行，将以優先發售的方式向公司合資格股東提供全球發售項下初步提呈發售的衆安智慧股份的不超過10.0%作為保證配額，有關建議分拆（包括全球發售的規模及架構以及保證配額的條款）的詳情尚未落實。

通過分拆上市，衆安集團成功地将旗下物業平台推上港股，也同時達成了旗下三家上市公司的成就：衆安集團、中國新城市商業發展有限公司以及未來的衆安智慧生活。

最早追溯到2021年6月24日，衆安智慧生活首次向港交所遞交招股書，拟在主闆挂牌上市。

就在此後的12月13日，衆安集團公布，公司拟分拆衆安智慧于聯交所主闆獨立上市，推進拆分進程之後，衆安集團再次于2022年1月30日遞表。

2021年開始，衆安集團就開始推進輕資産運營模式，逐步擴大物業服務、商業運營、金融投資等範圍，並不斷嘗試新的業務模式。截止2021年末，非開發業務收入合計6.9億。

衆安集團作為母公司，于2007年便實現了港股上市，旗下中國新城市商業發展有限公司也于2014年成功港股上市，從創始人施中安口中得知，衆安集團早在2017年就在籌備衆安智慧生活上市，然而那時無論在規模還是獨立性上都難登港股市場。

衆安智慧生活一直是“小而精”物企代表之一。

自1998年成立以來，通過逾23年經營，已從杭州一家地方物業管理服務供應商，到業務版圖主要覆蓋浙江省的綜合地區性物企。

業績方面，衆安智慧生活收入由2019年1.8億元增加至2021年2.96億元，復合年增長率約為28.1%；淨利潤由2019年2870萬元增加至2021年4180萬元，復合年增長率約為20.7%。

截至2021年12月31日，衆安智慧生活合共有108個合約項目，總合約建築面積約1710萬平方米，涵蓋中國17個城市及七個省份；以及合共管理74個項目，在管總建築面積約為1180萬平方米，涵蓋中國六個城市及兩個省份。

對比杭州其他物企，衆安智慧生活版圖和規模都不算大，業務組成也較為單一；為了能夠沖擊IPO，衆安智慧生活這些年來也緊抓第三方業務和利潤的提升。

重組前，衆安智慧生活住宅及非住宅物業(如中國政府機關辦公樓、工業園區、醫院及學校等)物業管理業務由衆安集團進行，純商業物業(包括服務式公寓)的物業管理業務由中國新城市集團進行。

如今組成衆安智慧生活服務的附屬公司自1998年起向余下集團提供物業管理服務已超過23年。于2019年、2020年及2021年，由余下集團及其合營企業及聯營公司發展的物業所産生的整體收入合共約為人民币1.4億元、1.8億元及2.3億元，占公司于各自期間總收入約78.0%、79.0%及77.5%。

截至2019年、2020年及2021年12月31日，由余下集團開發的物業的在管建築面積約為590萬平方米、600萬平方米及660萬平方米，占截至各個日期在管總建築物面積約62.0%、55.3%及55.7%。

于往績記錄期，衆安智慧生活于2019年、2020年及2021年于二線城市及其他城市的在管項目數目及在管建築面積總體增長，但是也依靠余下集團的擴張步伐。

對此，衆安智慧生活在招股書上表明，未來拟将募集資金用于收購或投資專注于中國住宅或非住宅物業的其他中小型物業管理公司，以進一步擴大公司的業務。

母公司先天的規模限制，或許也将成為衆安智慧生活未來登上港股後的憂慮之一。

另一方面，2021年物業行業向港股IPO遞表的企業數量高達34家，是迄今為止遞表企業最多的一年；但從實際推進進程來看，年内遞表並成功上市的僅有9家，實際轉化上市物企還仍有許多在排隊等着“号碼牌”。

投資者對于物企的熱情，也由2021年初急劇下降：不僅在估值上有很大回落，整體的審核進度也不斷延長，更有已經成功上市的幾家物企，發行認購數量遠不如預期。

不可否認的是，規模快速增長的同時，物業行業也迎來了收購和整合的換血期；大型物企的收並購步伐不斷加快，中小型物企的同梯隊競争也越來越激烈。

在物業行業越來越集約化專業化的趨勢之下，如何頂住大型物企的規模壓力，實現自身模式在資本市場的通行，是衆安智慧生活等作為中小型物企的難題。