應華與觀點對話：中城投資高質量增長轉型的一年

觀點網 上午10點，剛剛結束早間會議的應華步入會議室，一身剪裁合體的西裝讓本就高大的他顯得更為挺拔且活力十足。親和、善言是大多數場合中他給外界的感覺，正如中城投資一樣穩健笃行。

交談中的他語速平緩、邏輯清晰，仿佛整個公司的脈絡都在腦海中。談到興起還不時用雙手比劃，描繪着中城投資的現在和未來。

在行業歷史的長河里，中國房地産私募基金的成長與發展，成為中國房地産市場的重要組成部分，亦為中國房地産行業貢獻了積極力量。2002年9月起航的中城投資，伴随着房地産一路向前，見證與推動了中國房地産私募股權投資基金走向健康發展之路，是國内領先的房地産投資管理機構。在今年，中城投資即将迎來20周年的生日，也讓這場對話更多了一絲承前啟後的意味在里面。

站在下一個二十年的起點，應華對接下來的行業趨勢有着深刻思考與理解，對公司走的每一步也都有着清晰的戰略規劃。通過這次對話，觀點新媒體詳細聆聽了中城投資的房地産投資理念，了解資本背後的思量。

投資邏輯的轉變

20年來，中城投資伴随着中國房地産行業走過數個周期。然而，回顧過去一年行業加速洗牌，大中型民企流動性問題頻發信用風險事件，應華也不禁感歎：“這在過去的歷次地産調整周期中都是罕見的。”

“這輪調整背後是房地産金融變革，包括金融監管變革和房地産供給側改革，核心主線是房地産去金融化，降負債降杠杆。”應華表示，随着央行“兩維護”的提出，監管層陸續釋放了房地産金融政策緩和的信号，房地産政策階段見底。至于調控會給市場帶來怎樣的改變，在未來的3到6個月之内才會顯現。

随着房地産金融風險逐步出清，房地産基金勢必将面臨出清和集中度提升。對此，應華坦言，房地産基金投資邏輯也需要随之變化。

首先，預售資金監管加強、合作比例高企，将制約底層資産的現金流預分配邏輯；其次，過去的高負債高杠杆高周轉模式，容忍利潤率降低，過度追求自有資金的回報率，這種模式重現金流而輕靜态利潤率，但依賴再融資、銷售回款、項目資金自由調配等外部條件，目前均不具備；再次，拿地利潤率開始出現改善。

他指出，面對房地産底層資産的上述邏輯變化，房地産投資需要更加重視項目的利潤率和投資回報靜态指標，以及基于預售資金監管審慎測算項目層面的IRR等動态指標。

而在合作方面，在可以預見的短中期内，高信用企業的融資優勢将為其帶來開發領域的增長機會，這類企業以央企、地方國企、部分優質民企為主。同時，具備綜合能力優勢的企業，将持續提高市場份額；可以考慮進行戰略層面的合作，優選其中綜合能力突出、盈利能力較強的企業，增加同股同權的合作比例。

“相較于過去選擇合作房企注重規模排名和融資成本承受能力，未來重視選擇财務穩健、具備内生價值創造能力的房企，特别是在重點城市群有深耕優勢的房企。依靠綜合能力實現開發利潤和資産增值成為主要路徑，房地産投資需要轉向賺取α能力收益為主。”

至于中城投資未來會關注的投資機會，應華表示，在目前聚焦結構性的開發投資機會的同時，還将穩步增加核心資産的投資。其中，房地産金融風險出清過程出現的特殊並購機會或将成為2022年投資的一個大的方向。

據他介紹，“這類機會往年幾乎沒有，但今年有些開發商為了現金流考慮，願意提前退出。同時，一些金融機構（銀行、信托）有加速項目退出和去化的需求，也會找到我們。”

此外，中城投資還重點關注位于一線和環一線城市的倉儲物流資産，除了聯合優質運營商進行存量物業投資，也會尋求開發階段的投資機會；而産業園也是持續關注的對象，目前主要聚焦在一線城市的新興産業，特别是科技産業園區中的物業投資機會。

高質量轉型的一年

堅持戰略定力、堅持做正确而難的事，是中城投資未來5至10年的致勝之道。在戰略引領前提下，中城投資進一步管理優化，提質經營。

2021年，我們财務指標持續優化，人均效能穩步提升。我們在組織上進行整合優化，加大數據治理，提升管理效率。通過重塑架構、優化流程，構建管理的差異化能力，驅動未來精準化發展。

作為國内首屈一指的地産私募基金管理人，截至2021年底，中城投資旗下基金管理人累計投資規模逾1650億元。面對行業的這一輪調整，應華坦言：“不受影響是不可能的”。

我們進一步精進主動管理能力和精細化管控，貫通“募投管退”全周期。我們通過科技賦能投後管控，将大數據與專業經驗有機結合，實現投後管理過程中的標準構建與數據透視，以數據和風控為核心，實現多維數據分析、動态監測預警與追蹤等，構築全方位、立體化的風險控制體繫。

據悉，為了應對行業不穩定因素和潛在風險的增加，中城投資對投資項目進一步加強了投後管理的要求。對于出現信用風險房企升級了投後管控措施，以項目現金流管理為重心，圍繞項目公司融資、銷售、成本等活動做好計劃、執行和控制安排。

“雖然政策面有所好轉，但我們去開展一繫列的工作卻需要更加謹慎，測算會更保守，選擇項目的回報率要更高，因為我們要抵抗政策效果不如預期所帶來的下降。市場上項目的确很多，但是選擇項目的範圍其實不大。”

得益于長期以來嚴格紮實的風控體繫和投後管理，過去一年中城投資仍然取得不錯的成績。亮眼的成績背後，也離不開在背後默默付出的員工們。對于主要由90後年輕人組成的專業團隊，應華給予了極大的褒獎，表示團隊能力的提升遠遠超出預期，在整個市場上獲得了非常好的口碑。

“隊伍是打出來的，不是養出來。在順境中，團隊的能力究竟提升了多少，不一定看得到。但在逆境中，碰到問題解決問題，最後達到原定的目標，這是可以量化的。過去一年，中城投資的團隊已經成長為一支能打仗、能打硬仗、並且能勝利的隊伍。”談起這群年輕人時，他的臉上總是溢出欣慰的笑容。

迎來20歲的中城投資正值步入成熟，走向穩健發展的階段。當被問及中城投資20周年之際，對于公司未來發展有什麼展望？應華滿懷信心地回答道，中城投資未來一定會走向平台化。

在他的規劃藍圖中，中城投資未來聚焦主業的同時，将會采取歐美的模式，即由房地産股權投資基金主導的一種房地産開發投資模式，打造專業平台，引入開發商、引入總包、引入專業的銷售團隊。中城聯盟也将給予有力的支撐，聯盟内擁有産業鍊上各環節的重要企業，能夠很好地形成一個聯合投資的氛圍。

順應國家的産業政策導向和公募REITs發展趨勢，並結合公司的戰略規劃和投資經驗，在産業園、倉儲物流等領域的資産證券化投資方面不斷拓展。