遲來的第三批拍地 甯波38宗地塊花落多家房企攬金248億

觀點網 甯波的第三批集中供地來到了2022年。

1月18日，甯波進行2021年度的最後一次集中土拍，挂牌出讓38宗地塊，其中包括6宗租賃用地、16宗安置用地和1宗共有産權地塊，總起拍價231.2億元。

最終，38宗地塊全部找到了買家，無一宗流拍，總成交價247.57億元，包括24宗地塊底價成交，還有5宗地塊達到了封頂價等待搖号決出競得人。

據觀點新媒體統計，此次土拍並沒有出現幾家大房企分食的局面，而是多家房企各有所得，主要包括華潤40億元攬下兩宗鄞州區宅地以及一宗租賃用地、濱江27億元奪得前殷區塊一宗宅地、綠城16.74億元拿下鎮海國家高新區地塊，上述幾宗地塊均有不同程度的溢價。

除了華潤、濱江、綠城等常見房企外，央企中信通過海南中信城市開發運營有限公司也大手筆20億元買下奉化區兩宗宅地，均為底價成交。同時，廈門國貿以4.96億元拿下了鄞州區慶豐地段一宗宅地，溢價率也不到1%。

除了5宗靜待搖号地塊外，剩余地塊均由當地國資城投、城開公司以及本土小型開發商獲取，溢價率也相對較低，多數為底價。

不過，由于38宗地塊均要在當天完成出讓，所以整體的土拍節奏比較快。在土拍進行時也發生了一點意外。在交易繫統中，原本應該擇日搖号确定競得人的地塊，錯誤地直接出現競得房企，導致不少媒體的報道出現了偏差。

甯波市自然資源和規劃局在下午3點37分發文稱，因網上交易繫統軟件故障，4宗地塊交易中止，分别為鄞州區12-03-c1a地塊（雲龍鎮北地段）、鄞州區YZ04-06-f2地塊（下應地段）、鄞州區YZ08-02-a8地塊（首南地段）、鄞州區JD10-A4-1地塊（甯穿路地段）。

值得注意的是，上述4宗地塊均為搖号地塊，還有一宗将于明早準時搖号确定競得人的地塊為奉化區FH44-02-27地塊（尚田安置地塊）。

在1小時後，甯波市決定4宗地塊将于2022年1月19日恢復交易，從早晨9:00-9:45，每隔15分鐘進行一宗地塊的搖号。

自恢復交易後，在最高報價的基礎上，繫統将進入4分鐘的等待期，等待期結束後，繫統轉入10分鐘搖号詢問期，相應地塊有競買資格的競買人均可在搖号詢問期内選擇是否參與搖号。

甯波土地的“熱-冷-溫” 

據悉，甯波2021年3次集中供地表現出了 “熱-冷-溫”的全年變化态勢，3次拍地合共攬金超過780億元。在第一批集中供地中的29宗地塊全部順利出讓，總計成交價358億元，平均溢價率25%，其中封頂價成交19宗。

随後，在第二批集中供地中，甯波共有18宗地流拍，只有3宗地塊溢價成交，最高溢價率約7.6%，總成交價僅約為175.19億元。

整體而言，甯波第三批集中供地呈現了回暖的趨勢，除了市場原因外，甯波在地塊出讓政策的調整上也頗具成效。

據了解，本次土拍基本轉向“限房價、限地價、搖号”的方式決定競得人，改變了此前競人才/租賃用地的階段，同時将封頂溢價率從最高的30%降低到15%，在地塊達到限價後将通過線下搖号的方式确定競得人。

這個舉措也被市場認為是在保護房企的合理利潤空間，過去競人才/租賃用地所導致的财務壓力還是會傳導到房企項目中，所以通過搖号+降低封頂溢價率可以有效遏制高價地，保護市場和吸引房企參加。

另一方面，甯波采取了用地意向預申請制度，房企可以提前勾地，預申請人可在公告期内就地塊出讓起始價格、開發建設要求等事項進行咨詢，並向政府承諾願意支付的土地價格。這給予了房企足夠的時間與政府溝通和了解市場。

同時，倘若地塊競得人預申請了所競得地塊，其出讓價款繳納時間可在地塊正式出讓公告規定的時間基礎上延期4個月，給予了房企足夠的資金緩沖區。

不過，甯波在參拍房企的門檻上愈發嚴格。如果房企預申請地塊公告後，若因申請人未參與該地塊的競買或未提交有效報價導致地塊未成交的，可限制申請人兩年内不得參加甯波土拍。

值得注意的是，甯波推出的共有産權住房用地江北區JB19-04-11應家保障用房I期2#地塊，由甯波市保障性住房建設投資有限公司（甯波城投）以底價2.99億元競得，樓面價2390元/平方米。

此次共有産權住房用地是甯波市首個共有産權房項目，比“兄弟城市”杭州要落地得更早。地塊要求定向銷售全部住宅給保障對象。

同時，地塊出讓條件顯示，一年内，代持機構按照結算價格8800元/平方米對已完成銷售的住宅進行結算；共有産權住房不動産首次登記之日起滿一年仍未售出的住宅，由代持機構按照8800元/平方米收購。

華潤破局路

杭州作為房企最喜歡的幾個城市之一，因為高速穩定的去化能力而一直是兵家必争之地，而被譽為“浙江雙子星”的甯波也不遑多讓，兩者的去化周期都處于市場領先。

相對于杭州有濱江、綠城等地頭蛇房企坐鎮，甯波更像是房企們的角鬥場，除了紮根甯波的荣安地産外，鮮有擠入TOP100的房企。

在第二批集中供地和已經确定的第三批集中供地房企名單中，荣安地産均不在其中，僅僅在首批集中供地中搶下了5宗地塊。反倒是一直重倉甯波的綠城，在首輪和第三批均能見到身影。

無論是綠城、荣安，他們一直是甯波市場的TOP3，同時發展模式都相對單一，即通過公開市場拿地，随後銷售回款結轉，而對于此次第三批集中供地的“大戶”央企華潤來說，他們在甯波走的是另一條路線，“央企與國資間的合作”。

2006年，華潤首入甯波，進駐東錢湖，在甯波外區陸陸續續發展了幾個項目。直至2014年，華潤聯手當地國資甯波城旅投資、險資民生養老共同通過甯波鴻益置業有限公司、甯波超智房地産開發有限公司兩家子公司，正式邁入甯波主城區，共同開發了多個住宅項目，以及甯波首個萬象城--已于2021年5月份開業。

時至今日，華潤對于甯波萬象城的持股依舊為33.3%，這是近年來甯波最大的商業綜合體項目，總樓面面積28萬平方米，還包括了摩天輪廣場。

正是通過與當地國資和險資間的合作，華潤打通了在甯波的發展路徑，雖然在當地並沒有成為TOP10級别的房企，但仍然在不少高端項目中保有了影響力。

在本次土拍中，華潤通過全資子公司22.65億元拿下鄞州區JD05-04-20地塊（白鶴地段），溢價率9.68%，樓面價25227元/平方米。

鄞州區JD05-04-20地塊（白鶴地段）位于鄞州區白鶴街道，實行全裝修交付，地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于38600元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高于44390元/平方米，車位最高銷售價格不高于27萬元/個。

此外，華潤與甯波軌交合資的子公司甯波泓祥房地産開發有限公司15.75億元奪得鄞州區YZ01-02-17地塊（前殷區塊），溢價率6.78%，樓面價18686元/平方米。

該地塊位于鄞州區潘火地段前殷區塊，出讓面積36650平方米，容積率2.3，地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于31600元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高于34760元/平方米，車位最高銷售價格不高于22萬元/個。

上述兩宗地塊，華潤還是留足了利潤空間。除此以外，華潤與甯波開投置業有限公司、甯波市鄞州區甯南建設開發有限公司合作以1.64億元拿下一宗鄞州區租賃用地，預計将發展成為華潤旗下的有巢公寓。

近年來，華潤與國資在甯波合作十分頻繁，例如此次合作對象甯波軌交便是華潤最仰仗的夥伴之一，合作案例超過6次，憑借着地鐵上蓋的優勢，華潤拿到了不少優質地塊。

在一年前的2021年1月份，甯波軌道交通華潤置地有限公司（華潤&甯波軌交子公司）便以40.3億元摘得甯波鄞州區出讓的JD05-03、JD05-05-04(金鐘地塊)商住地塊。樓面價19615元/平方米，溢價率11.48%。

華潤與甯波軌交首次合作最早要追述到2016年。以51.51%高溢價率拿下2号線藕池站地塊，是華潤置地全新産品繫“地鐵+物業”的首部作品。值得注意的是，它擁有專屬通道直達地鐵站，地鐵直接入小區。

随後，雙方展開了多次合作。而在2019年華潤置地甯波與甯波軌交更是先後低價拿下兒童公園地塊，天一閣旁柳西項目，随後分别被命名為悅玺道（備案名“書潤悅府”）、潤玺道（備案名“潤曦府”），並于2020年面世，均為地鐵上蓋項目。