惠譽下調金輝集團展望至“穩定” 預計其銷售額将持續疲軟

觀點地産網訊：12月1日，評級機構惠譽将金輝集團股份有限公司的評級展望從“正面”調整為“穩定”，並确認其“B+”長期發行人違約評級(IDR)。惠譽還确認了其“B+”高級無抵押評級，回收率評級為“RR4”。

惠譽于2021年10月20日發布了最新的企業評級標準後，将所有評級列入標準觀察(UCO)，現已将其移出。

據觀點地産新媒體了解，評級展望的調整反映了金輝集團在資本市場的波動中銷售緊縮和财務靈活性的減弱。自2021年8月以來，金輝集團的銷售額大幅下降，惠譽預計今年剩余時間和明年的銷售額将保持疲弱狀況。穩定展望反映了金輝集團充足的可用現金和營運現金流入，足以覆蓋其短期到期債務。此外，在2021年下半年，該公司還能夠通過發行在岸債券、離岸高級票據、CMBS和ABS以及並購貸款進入資本市場。

具體關鍵評級驅動因素為：銷售額下降。根據惠譽對11月和12月銷售額約60億元人民币的假設，惠譽預計金輝集團2021年的總合同銷售額将下降5%。從7月到10月，金輝集團的平均月銷售額從去年同期的82億元人民币和2021年上半年的93億元人民币降至62億元人民币。惠譽預計2022年銷售額将再下降10%，這與惠譽對該行業的看法一致。惠譽預計，盡管最近按揭貸款政策有所放松，但購房者的觀望态度仍将繼續。

從6月份開始，金輝集團的銷售額開始出現個位數的下降，與整體行業趨勢相似。8月份同比降幅擴大至10%，9月份為64%，10月份為23%。

還款風險可控。最近資本市場的波動削弱了公司的财務靈活性。然而，惠譽認為，盡管短期到期債務龐大，但還款風險是有限的。截至2021年上半年末，金輝集團的無限制現金余額為187億元人民币。惠譽還預計，假設沒有土地收購，金輝集團每月将産生約10億元人民币的淨運營現金流入。

截至2022年底，金輝集團擁有88億元人民币的資本市場到期債券，其中包括1月份到期的3億美元離岸高級票據和6月份可回售的2.5億美元債券。該公司的可用現金/短期資本市場債務比率低于大多數評級為“BB-”和“B+”的同行，因金輝集團資本市場債務的平均期限較短。截至2021年上半年末，金輝集團的所有未償高級票據和61%的國内債券都将在一年内到期。

募集新貸款。除庫存現金和内部現金生成外，7月份金輝集團發行國内債券8.5億元人民币、資産支持證券3.48億元人民币、CMBS17億元人民币;9月發行CMBS36億元人民币，2.5年期離岸優先票據3億美元;以及11月通過5億元人民币並購貸款收購上海一家酒店。截至2021年上半年末，這些新借貸款覆蓋了短期資本市場到期債務的54%。

對信托貸款的依賴程度低。金輝集團對信托貸款的敞口有限，截至2021年上半年末，信托貸款和其他貸款占其總債務的4.8%(2020年為13.5%)。該公司還确認其沒有任何表外債務，包括私募債券和理财産品。惠譽認為，與擁有表外債務和大量非銀行金融機構貸款的同行相比，金輝集團出現信貸緊縮的可能性較低。

杠杆率可能下降。截至2021年6月底，金輝集團的淨債務/淨開發地産(DP)資産保持在45%以下的健康水平。惠譽預計，到2022年底，其杠杆率将降至40%左右，因該公司不計劃恢復購買土地，除非看到明顯的政策放松迹象。然而，公司土地儲備的可支撐開發年限可能會保持在三年以上，因惠譽也預計銷售會減少。

回報效率較低。惠譽預計金輝集團的回報效率将在未來兩年保持在7%左右，這對于“B+”評級的同行來說是較低的。惠譽認為很難提高這一指標，因該公司的土地儲備集中在二線城市，這些城市通常比較低線城市的利潤率更低。然而，惠譽認為，中國房地産開發商的盈利能力指標通常不如它們的杠杆率和流動性重要。