會德豐啟德收割季 今年賣樓套現逾318億港元創新高

觀點地産網 近期，會德豐在香港啟德推出的新項目得到市場熱烈的反應。

11月19日消息，會德豐旗下項目啟德MONACO ONE在前一日進行次輪公開發售接近沽清，售出141夥，套現逾14.3億港元。

在此之前11月13日，該項目首輪公開發售341夥全數沽清，即加推價單第4号123夥應市。全盤計6日内售出482夥，占發售單位98%，合共套現49.8億港元。

是次推售超過一半單位為1房戶型，吸引不少年青人及首置人士，占買家中約4成。買家自住占70%，投資占30%。買家地區分布，其中50%為九龍區，港島區占25%，其余25%為新界區25%。

得益于此項目，會德豐今年至今售出單位共1906個，套現逾318億港元，突破了全年銷售額破300億港元的目標，亦打破2018年260億港元的最高銷售紀錄。

會德豐啟德項目

該項目的原來地皮為啟德第6563号地塊，由海航旗下香港國際建投于2017年3月以約74.4億港元投得，折合樓面價為14.53萬港元/平方米。

而後海航遭遇流動性危機，陸續處理手中資産救亡，並将區内多幅地皮出售套現。彼時發展商向政府投地難度加大，因此也傾向于尋求向其他發展商買地增加土地儲備。會德豐認為從海航手中購得的啟德地皮價格合理，屬于市場價格，有意買地。

最終，會德豐接手了海航兩幅地皮，上述地皮即為其中一幅，于2019年以約68.9億港元轉手，每呎樓面地價1.25萬港元，海航當年出售該地皮虧損5.5港億元或7%。

該幅地皮即發展成為現在的MONACO ONE項目，會德豐在今年最後一個推售的全新項目，為臨海純住宅項目。

項目位于啟德坊沐泰街10号，與同繫列項目一樣用歐洲臨海國家摩納哥做設計藍本，並以F1賽車作設計概念，MONACO ONE作出不少升級，地段更臨海，景觀可以望維港、啟德河，以及園林雙池三大景觀。同時項目搶占交通優勢，毗鄰港鐵啟德站，以及受惠日後中九龍幹線通車，約5分鐘直達西九龍。

該項目提供492夥，主打一房至三房單位，一房及兩房占整體8成。標準單位實用面積介乎320-670呎，冀吸引首置人士及九龍東及港島東上班人士；預計關鍵日期為2023年3月。

在定價方面，推售前會德豐負責人曾表示MONACO ONE主要參考周邊項目定價。據悉，鄰近項目已賣出95%單位，平均成交呎價為26111港元。

11月13日，MONACO ONE輕微加價2%，加推123夥。是次推出的單位售價由908.6萬至2032.5萬港元，實用面積呎價由26891港元至34523港元，平均呎價為29031港元。最高優惠維持12%不變，折實售價為799.6萬至1788.6萬港元，折實呎價由23665港元至30381港元，平均呎價為25533港元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，其最低呎價2.3萬-2.4萬港元，相比于周邊項目要低；其次，吸引買主積極入場的便是對啟德片區的看好。

此外，本次推售效果較好的原因還來自于會德豐提供了多種付款方式，涵蓋120天、180天、360天及建築期付款，結合其他優惠最高為樓價12%，迎合首置、分支家庭客及投資客源。

會德豐地産總經理楊偉銘表示，其中選用120天現金優惠付款計劃、或分支家庭置業180天現金優惠付款計劃，且不需發展商提供按揭的買家，均可享受最高的5%折扣，連同其他優惠最多達樓價12%。而選用建築期付款的買家最高享2.5%折扣優惠，項目預計關鍵日期為2023年3月中，距今約16個月，不算長時間。

另一款“低息高成數按揭”，按揭成數根據不同樓價最高可達80%，全期息率為P減2.75%，現金回贈1%。此外，經絡按揭亦為MONACO ONE買家提供“低息/大額按揭雙優惠”。

可以發現的是，會德豐今年在啟德有多項目推售，入場價格均偏低。

鄰近上址的MONACO及GRAND MONACO在今年推售，是會德豐向海航買入的另一幅啟德地皮，2018年作價63.59億港元吸納，每呎樓面價1.49萬港元。

截至7月底的數據顯示，旗下啟德“MONACO”及“GRAND MONACO”共售出600個單位，涉及83億港元，平均呎價約2.6萬港元。最新的成交消息顯示，GRANDE MONACO在11月18日錄得成交，面積333方呎，均價26234港元。

一手住宅市場

實際上會德豐MONACO第一期受第四波疫情影響而推遲到今年初開盤。最終銷情較好，也因為疫情原因，開價比臨近二手盤還低；此外便是得益靈活的按揭計劃，幫助買家更加容易上車，免去壓力測試。

8月初，會德豐地産常務董事黃光耀發表對香港樓市的看法表示，香港經濟正在復蘇，今年住宅市場表現穩定，保守估計全年樓價有機會升5%，若能及早通開，或可帶來刺激作用，最多可升8至10%。

現時對于政府有意放寬舊樓強拍門檻，黃光耀相信此舉有助推動重建項目，提供更多發展機會，對社會而言亦可減少舊樓，加快市區住宅供應。而目前政府正研究落實通關，若然落實通關，明年樓價可望上調，加上現時政府政策清晰，市況平穩，都可加快買家入市決定。

從客觀數據看，根據中原地産統計，9月份香港一手住宅登記錄1,917宗，總值211.9億港元，較8月的696宗及120億港元，分别上升1.8倍及76.6%。反映8月期間多個大型新盤開售，市場反應熱烈，刺激一手交投重返近二千宗水平。

按季方面，第三季錄4,645宗，總值616億港元，按季上升2.2%及下跌16%。一手宗數創2020年第四季5,311宗後的3個季度新高，顯示發展商積極推售新盤。

整體而言，香港現時新盤市場還是較為熾熱的。據了解，近期香港一手樓市主要因将軍澳等新盤熱賣，帶動整體大市交投。九龍建業發展将軍澳“海茵莊園”首輪銷售438夥，沽逾351夥，開放式單位全部售罄。

11月16日，九龍建業高級銷售經理陳淑芳表示，預計香港明年樓市将平穩發展，全年樓價升幅約5%。香港銀行同業拆息（HIBOR）利率現時處于歷史新低水平，相信利率會持續于低位徘徊，繼續為樓市帶來正面影響。

回顧香港今年樓市，布少明表示，首8個月樓市走勢相當好，交投旺，樓價更連升8個月，部分買家已因樓價持續上升采觀望态度，8月至10月施政報告公布前，受港股大幅波動蒸發不少财富，未能如早前股市大升時屢現套股換樓的場面，市場又觀望施政報告内容，令當時持續上升的樓價遇上阻力，並回落約1%以内。

其續指，施政報告公布後，市場轉趨明朗，發展商積極推盤，定價克制，均先以貼市價推出首批單位，之後加推才輕微提價。他認為這反映發展商先求量再求價，與此同時二手亦轉旺。

但總體而言，美聯物業預計全年香港住宅樓價的升幅只有近10%，低于今年初該行預計有13%至15%的升幅。

值得注意的是，10月份《施政報告》提出了将“標準金額”補價模式由工廈延伸至新發展區，並宣布興建北部都會區。

布少明指出：因此未來兩年将會是發展商補地價的高峰期，正因為未來将有不少項目推出，發展商為求貨如輪轉，施政報告後即加快推售手上新盤，以便套現進行補地價發展其他項目。

但至于住宅樓市前景，“後續房屋供應仍然短缺，住宅市場成交量會平穩上升，樓價仍處升軌”。