成見丨“土木人”綠地 它仍是一家房地産公司

觀點地産網 綠地要“轉行”了。

11月12日，綠地控股集團股份有限公司發布公告稱，鑒于公司基建産業的收入占比已超過50%，根據證監會相關條例，公司所屬行業類别已由“房地産業”變更為“土木工程建築業”。

資料顯示，其2020年度經審計的營業總收入為4561億元，其中基建産業營業收入為2334億元，占比51.19%；2021年上半年度，公司營業總收入為2829億元，其中基建産業營業收入為1574億元，占比55.65%。

綠地認為，經過持續調整優化，公司業務結構已發生了較大變化，基建等非房地産業務占比不斷提升。

“轉行”

據觀點地産新媒體了解，綠地援引的條例為《中國上市公司分類指引（2012修訂）》，其包括3種類型--

首先，當某項業務的營收占比超過50%，則劃入該行業；其次，若無業務占比超過50%，則選取單一比重最高的業務，同時占總收入和總利潤的30%以上，劃入該行業。

倘若上述兩種均無法确定，由上市公司行業分類專家委員會根據公司實際經營狀況判斷公司行業歸屬；歸屬不明确的，劃為綜合類。

綠地2018年-2021年三季度營業收入情況

從綠地2018、2019年的報表看，房地産業務和基建業務均沒有達到絕對占比超過50%，其所跟随的條例應該是第二條，同時當時的房地産市場仍然散發着余溫，綠地並不會有意願主動對相關業務進行調整。

改變發生在2020年初。

在當時的綠地媒體會上，張玉良對接下來的地産形勢做出了相對悲觀的判斷，“地産行業确實要轉型，綠地正是在轉的過程當中實現了較快增長，我認為我們已經成功轉型，很正常的過去了。”

從2019年呈現的報表數據能看出，綠地的房地産業務在當時的市場環境中已略顯乏力，銷售額3880億元與上年接近持平，而具體的結轉營收上，房地産與基建業務兩者的占比比例愈發接近。

在2020年第三季度，基建業務正式完成對房地産業務的超越，而關于所屬行業的讨論也随之來到了第三項，由人為因素所決定，綠地會相應的遞交各種資料供客觀參考。

一年後，随着2020年報、2021半年報的數據變化，基建營業收入占比連續達到50%，綠地正式完成了從房地産到基建行業的轉身。

例如同樣擁有房地産業務以及建築業務的中南建設，其短期内變更行業的可能性並不大，房地産業務占公司的總收入超過70%。

值得注意的是，這並不代表綠地會退出房地産或大幅減少在房地産方面的投資，這更多是基于證監會條例和行業風向的一次調整，公司具體的業務架構依舊圍繞房地産、基建為主業，以大金融、大消費為輔來展開。

房地産行業正面臨嚴峻的挑戰，縱使近期多項政策利好出台，但其未來的走勢依然不晴朗。選擇從房地産轉行的上市公司並不是只有綠地一家。

在2021年第二季度的行業分類結果中，大港股份從房地産業轉為計算機、通信和其他電子設備制造業，由最被低估的産業，進入了一個受到資本追逐的新興行業之中。

不過，大港股份選擇的是完全剝離房地産業務，自2019年起确定不再新增房地産業務，並逐步退出房地産行業，2019年轉讓了兩家地産子公司並着手去化尾盤房産。

“紅海”

綠地在整體業務結構沒有發生巨大改變的情況下，由房地産轉入基建工程，那麼基建工程是不是一門好生意？

在Bilibili視頻網站上，關于土木行業的讨論和土木人的自嘲往往能收獲上百萬的播放量，而“打樁”、“打灰”、“提桶跑路”等名詞也一度走紅網絡。

然而，相對于暴雷聲此起彼伏的房地産市場，穩定的基建依舊稱得上是一個不錯的行業，但這也是一個絕對的紅海行業。

2021年度美國《工程新聞紀錄(ENR)》“全球承包商250強”榜單發布，綠地大基建集團首次入圍並排名第9位。同時，入圍的還有7家中國企業，這是一個競争充分的市場。

對綠地而言，曾經的他們是計劃将基建業務壯大後從集團中剝離，從而減少對綠地控股的估值影響，修復上市公司表現。

過去，綠地一直被質疑且希望剝離基建的原因在于，縱使後者的營收規模提升很快，成為綠地近幾年的營收、利潤增長的基石，但其過低的毛利率，無法擺脫資本對于“打工人”的印象。

2018、2019、2020、2021半年報的數據指出，房地産業務的毛利率為27.01%、27.58%、26.39%、23.19%，而同期的基建業務毛利率為3.72%、4.31%、4.56%、5.06%。

按照張玉良2020年初的規劃，未來1-2年，綠地的大基建業務要進入全國前五，實現營收4000億元。 

綠地在當年4月份組建了綠地大基建集團注冊資本200億元，計劃通過5至6年的時間力争實現營收破萬億，已擁有綠地城投、綠地城建、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工等核心基建成員企業，後四位成員均由綠地通過混改獲取。

随後，綠地以35.76億元取得廣西建工66%國資股權，進一步為可能的大基建集團分拆添磚加瓦。完成千億級基建企業廣西建工的混改工作，成為當年規模最大的省級國企混改。

一位知名房地産分析師表示，綠地在基建業務上有優勢，基建也是國家重點發展的方向之一，此次行業變化對其擺脫傳統房地産依賴，優化業務結構，都有積極的作用。

如今，房地産行業驟變，曾暗示要分拆基建業務的綠地選擇加入後者。

海通證券報告指出，今年基建投資規模相比去年将增加6000億元左右，全年基建增速或将達到3%附近。考慮到明年穩增長壓力增加，基建投資增速有望達到6%附近。

不過，綠地的基建業務中房地産依舊占到了大多數。截至2021年6月30日，公司大基建闆塊在建項目總金額為10479億元，其中房屋建設業務7605億元，占比73%；基建工程2366億元，占比23%。

國信證券認為，對基建項目來說，其盈利來源可能相當大程度上依賴于房地産的發展，在房地産景氣預期較弱、而基建項目有效性要求仍高的情況下，地方政府很難啟動充足的基建項目來推進基建投資增長，近期地方政府專項債發行緩慢提供了這個邏輯的驗證。 

綠地加入了“基建”，但又沒完全加入，其依舊還是那個綠地。

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