特寫 | 陽光海天江沁園：停車場金融化擁有無限空間

觀點地産網 一陣短暫的寒潮過去，這幾天的上海天氣不錯，陽光治愈着每條大街小巷，讓人暖煦煦的。

11月2日，觀點商業年會繼續選址上海，而與江沁園的采訪時間，敲定在上午。在采訪開始前，他剛剛結束一場關于停車産業數字化+金融化的主題演講。

這位身着合身西裝，看起來儒雅、睿智的中年人，在房地産管理、投資咨詢及市場營銷領域擁有超過25年的經驗，現任陽光海天總裁職務。

這是一個尚處于藍海的行業。多年的探索，江沁園已然對停車行業有了深刻認知，而陽光海天也已成為國内頭部停車資産服務運營管理商，服務遍布全國40余城市，涵蓋地標商業、交通樞紐、醫院、景區等不同業态高價值停車場。

需求供給匹配

觀點商業年會舉辦期間，國内多城市正受到疫情反復的影響。“疫情最嚴重的時候，在北京的商場基本都關掉了，那就沒有車流，後來疫情反彈，一些項目也被叫停了，所以收入有所下滑。”

江沁園回憶，疫情最嚴重的時候，陽光海天有些項目的收入只有往常30%-40%，幸運的是得益于防控到位，很快就恢復過來。

“疫情過後，大家有點爆發性消費，所以反而比以前的收入還更好一些。”

近年來，陽光海天投身于推動城市公共停車資源與智慧停車平台的投資與運營，不斷優化出行環境，助力解決城市停車難題。

“停車最大的痛點，尤其是在特定的地點、時間段，找個停車位是非常難的。”

江沁園告訴我們，像北京這樣的城市，新增停車場並不容易，地鐵線路規劃等原因導致建地下停車場很難，建地上停車場需要考慮城市市容，“所以就觸發了陽光海天認真研究，如何把現有的資源利用到最大化。”

陽光海天的工作，正是有效将需求和供給進行最佳匹配。江沁園分享，一種方式是用價格杠杆匹配，讓最需要的人在那個時間段能夠有車位，另一種方式則是共享，“比如醫院旁邊的居民小區，在空閑時段，适當把一些車輛挪到居民小區，幫醫院解決停車難的問題。”

不過，共享停車目前推進仍較為困難，原因在于小區多以居民掌握車位資源為主，因此目前還很難做大。

多元業務

中國的第三方停車業務仍然規模較小，是行業面臨的另一現狀。

“目前，我們最大的競争對手不是同行，而是業主。業主自己有物業公司，大部分的項目都是自己的物業公司來代管，我們要做的是如何戰勝他們。”

觀點地産新媒體了解到，像美國、歐洲等國家，第三方停車市場占據很大市場份額，業主更傾向于将這部分資産交給專業的管理者。

不過，江沁園對國内未來第三方停車市場有信心：“正在慢慢地活躍，中國也正往這方面轉變，以後第三方的市場份額會再提升。”

對陽光海天來說，城市公共停車場與智慧停車平台的投資與運營是一項重要業務。江沁園介紹，在政府業務上，陽光海天主要分為兩類，分别是政府非地下停車場（路側資源）以及政府所持單體項目（機場停車樓、高鐵站停車樓、高校、醫院等）。

陽光海天城市停車巡邏設備

合作方式也很靈活，除了可支配資源的經營權或産權購買外，陽光海天可以針對政府路側公共資源、公共停車場等資源采取BOT合作方式，前期進行資源評估，采用公開或是邀標方式進行BOT招標，對項目的投資、融資、建設和維護，在協議規定的特許期限内進行合作經營。

另外，陽光海天還會和政府一起成立SPV合資公司，政府向合資公司授予特許經營權，並協調停車場用地資源，由合資公司負責公共停車資源的投資、建設、運營。

目前，陽光海天已經與多個地方政府成立了成熟的城市化運營平台。江沁園稱，從進場後的效果看，不光是城市的車輛停放更加有序，運營效率也增加了很多。

停車場金融化

停車資産金融化的話題，這也是江沁園非常關注的。

“在國外，停車場是非常優質的不動産資源，大的停車公司金融化程度比較高。”而在中國，停車場作為一種資産，仍存在流動性相對較差的難題，江沁園強調，必須意識到停車資産的金融屬性。

目前，随着國家對公募REITs的推進，停車場資産也有望通過標準化的證券産品，大大提升流動性，停車場運營商也能夠盤活存量資産。

“我覺得可能需要兩三年才能慢慢成熟起來，但是一旦成熟，對整個停車産業肯定是非常利好的消息。”

江沁園看好停車場REITs的發展，但他同時判斷這很難在短期内實現較大規模。一方面，需要梳理停車場産權、使用權；另一方面，第一批很可能是國有部分停車場資源的REITs，商業類的可能要放在第二批。

不過，位于行業頭部的陽光海天，已經受到不少機構認可。

2020年10月，高盛直接投資部門已與陽光海天簽署了投資協議，這是繼華平投資2017投資之後，陽光海天再獲得的一筆全球頂級私募對中國停車行業的投資。

江沁園對停車場行業的未來充滿希望。他分享，目前，陽光海天除了停車場自身的停車收費外，還有兩個最重要的利潤增長點。

第一是增值業務，未來充電、後汽車服務，利用停車場做一些倉儲功能有很大市場空間。第二是流量變現，規模到了一定的程度，用戶數據會急劇增長，流量變現就會變成陽光海天另外一個收入來源。