博鰲特寫 | 铿锵行：适者生存

2021博鰲房地産論壇·特寫 如果用幾個醒目的標簽來概括時下房地産的變化，那“三道紅線”與“雙集中”必定排列其中。

兩者就像一套組合拳，自去年八月伊始先後登場，一環扣一環地傳導、影響着房企的資金、土儲、銷售、利潤等等。

身處風暴中心的房地産行業，每一個地産人都比以往更加如履薄冰。

他們正在經歷什麼？他們走向何方？這些迷惑與彷徨，探索與希望，或許能在今年博鰲房地産論壇的重磅環節铿锵行，于思想火花的碰撞中尋找到一些答案。

今年铿锵行的讨論主題為“紅線、兩集中與利潤”——放在當前的大環境下再合适不過了。

讨論由經濟學家樊綱主持，這引得犀利且幽默的陳淮接過話筒便笑稱：“我很高興今天有一個内行的人主持，省得我雞同鴨講。”

誠然，今天的對話絕對不是“雞同鴨講”，至少，台上這群内行的經濟學家、企業家，都對當前的房地産行業形成了基本共識。

邱曉華簡潔地用寥寥數語為目前的行業環境定調：“過去靠高杠杆、快周轉來實現高利潤的時代已經結束了，因為高杠杆時代已經不可持續，未來一定是要求地産商把杠杆率降到最低的位置。”

經濟學家們往往擅長從更為宏觀的方面看待問題，他們“規勸”房地産商，目前的政策既是當前的政策，可能也是中長期的政策；因此，建議地産商們不要去突破紅線，盡可能把現金流不中斷作為地産未來發展一個最重要的環節來考慮。

對于房企來說，最接近風暴中心的他們早已認清處境。

“我一直覺得企業最大的作為就是要适應環境。”旭輝控股董事長林中看來，企業就跟物種一樣講究适者生存，沒辦法改變環境，而是要适應環境。

林中十分清醒，眼前的形勢無需過多抱怨：“企業要根據環境的變化，不斷地調節自己，不斷地生長，不斷地進化，進而能适應新的環境。”

花樣年董事局主席潘軍亦感歎，這些對企業施加的政策都達到了預期，開發商真的要改變觀念了。

“原來我們行業PK最關鍵的是規模，跑規模的邏輯是快周轉，三道紅線、兩集中都是讓你慢下來，國家要的是控制風險。所以對于企業來講，在這個時代其實是邏輯變了。”

邏輯變了，這意味着賺快錢、賺大錢的模式在一定程度上已不合時宜。正如樊綱抛出的話題，面對未來1年、5年，甚至10年的發展問題，中國地産企業如何繼續創造利潤、求新求變？

陳淮為房地産從業者“喊冤”，認為所謂的“房地産行業是暴利行業”並不實。

“開發商的确掙了很多錢，但並不是暴利。”陳淮将開發商賣房售價拆解，看似比成本價高30%的背後靠的是高負債，同時要承擔高利息、高融資成本和土地重置成本不斷上升，30%的利潤到手里可能是3%到5%，只是因為規模大顯得利潤很高。

房企利潤厚薄或許不一，但必須承認的是，随着如今土地重置成本不斷上升，通過資本快速擴張實現高利潤的可能性越來越小。

即便是看多派的林中，也喊話地産商們要轉變意識。

“大家一定要認為房地産行業進入了新的階段，不可能有暴利。過去掙快錢，現在要掙慢錢；過去掙大錢，現在要開始學會掙小錢；過去容易掙錢，現在要認識到難掙錢。如果你沒有這個意識，還想活在過去那種好掙錢的時代，那你怎麼都會覺得這個日子很難過。”

如何改變與進化？林中認為，未來開發商要更加地專注聚焦，聚焦在自己最具有競争優勢的生意、業務、區域，以及産品，更加專注發揮自己的優勢。

這意味着，房企不能再粗放發展，不能再亂花錢，要将有限的資金投到刀刃上。落到實處，林中提出要有精細的經營管理，核心是不要拿貴地、不要借貴錢，要做好産品和服務、做好成本管控。

林中進一步提出，行業從業者們要借用新的數字化工具、手段來提高管理的精細度，才能跟上低利率時代的步伐，不然就很容易出局。

這些有益的探索讓林中對行業仍充滿希望，堅定看多：“我相信未來還是有一批能适應環境、能快速變化、快速進化的開發商，還是會活得很好的。”

對話尾聲，陳啟宗意味深長地感歎，看未來一年、五年、十年，未來一年比較難過，未來五年不一定，未來十年才可以穩健。