廣州第二輪集中供地：1/3流拍 中海、粵海等入局中的土拍競局

觀點地産網 年初全國首輪集中供地熱火朝天時，市場或許都沒料想到，局面會在下半年反轉。

從8月伊始，各城第二輪集中供地陸續開啟。與第一輪高溢價、高配建、轉搖号的景象不同，底價乃至流拍仿佛成了這一輪的主旋律。

福州、濟南、天津、成都、合肥、沈陽率先開始，但均不同程度遇冷。

廣州也不例外。

4月份，作為22座重點城市中首個進行集中拍地的一線城市，廣州首輪土拍賺足了眼球，熱門地塊甚至引來32家房企組成的上百個馬甲報名。

金秋九月，仍舊高溫的廣州，在9月26日迎來了第二輪集中供地：24宗地塊中16宗成功出讓，流拍地塊占當日供應地塊的三分之一，總價合計482億元，整體溢價率為1%。

市場讨論紛紛，有人認為意料之中，有人認為超出預期，有人認為稍顯遺憾。

預期之中

相比首輪集中供地，羊城第二場集中供地明顯有些冷清了。

第一輪時48宗地塊總共吸引了67家房企争奪，據悉含馬甲共超過300組。然而，在對集中供地打補丁過程中，為保證競拍公平性“限馬甲”，即母公司和子公司同時參與競拍時只能選其中1家進行競拍。

據不完全統計，48宗地塊總跟進企業數量全部匯總起來為58組。

此外，從報名競價的企業名單看，首輪拍地中躍躍欲試的民企過江龍似乎只有零星幾個身影；同時，每個房企整體跟進地塊數量也基本在3宗以下，這也導致即便是其中熱門地塊如番禺飄峰路西側地塊一，也僅有7家房企報名——與昔日熱鬧的光景不可相提並論。

房企的熱情也可從土拍耗時情況窺見，據悉，9月26日當天三個節點的土拍，均可以用速戰速決來形容。

“今天上午九點多直播還沒開始，基本上就只剩下一塊地（在競價），其他都已經要麼底價成交，要麼就是流拍，幹脆利落。”廣州中原地産項目部總經理黃韬表示。

從最終成交結果來看，明顯可以窺探出房企不再如以前那般大手筆，而是将手中有限的資金投向了心中最具價值的區域。

如遠郊區、外圍區的不少地塊，便面臨了流拍的結果。其中增城更是重災區，流拍次數為4宗，其余包括南沙2宗，番禺、白雲各1宗。

背後原因，一方面是如今融資整體收緊下房企的謹慎，現金流動性壓力凸顯。另一方面，此次土拍所供應地塊相對此前有所調整，天河等核心區域的地塊並沒有出現；同時對于供應地塊的競拍規則有了新調整，如限制馬甲、限溢價率、限配建以及限銷售對象等。

如要求海珠、黃埔、南沙地塊的開發公司在銷售時，首套住房購房家庭或個人購房總套數占新建商品住房規劃總套數的50%。

值得注意的是，流拍地塊中也出現了一些以往的熱門區域，如南沙橫瀝島。

據悉，流拍地塊為長沙涌西側地塊，位置上更靠近橫瀝島島尖，相比其他三宗區域成交地塊來說，在景觀和交通上競争優勢不算明顯。

對此有業内人士表示，此前橫瀝島因18号線等利好提前透支未來價值，因此在市場下行、房企錢緊時，南沙橫瀝島樓市也會相應受影響。

即便是順利覓得買家的16宗地塊，也有11宗地塊呈現底價成交，僅5宗出現溢價，3宗地塊溢價率超過雙位數。

溢價率觸頂15%的為增城新塘大道南側094号地塊，因交通區位、限制少等有5家房企競拍，這也是今天唯一進入競自持階段的地塊，最終由路勁摘得。

其他底價及低溢價率的地塊中不乏優質地塊，如越秀底價摘得兩宗番禺新造創新城地塊，總地價超百億，與一年前奧園、越秀所摘地塊樓面價基本相同。

備受關注的廣鋼新城南區地塊，中海最終成交價比起拍單價多出不到100元，甚至比2019年地塊附近中海學仕項目的拿地價低。

對于今日的土拍結果，黃韬表示在預期之内。

“拍賣條件和市場氛圍影響，導致開發商也相對比較謹慎，沒有那麼踴躍了。”黃韬提及，這次調整是持續、長期的，市場與房企都應該接受這樣的現實。

合富研究院高級分析師馮佩雲也持贊同意見，認為在如今情況下，已不是關注哪塊會流拍，而是這塊地為什麼有開發商去拿，為什麼得到市場認可。

對于後市，馮佩雲則認為：“市場價格會更平穩，發展商會更理性。”

國企“主場”

盡管整體淡靜，但業内多認為並沒有出現“一潭死水”，一些優質地塊或對于企業發展有利的戰略性位置地塊，仍吸引開發商出手。

這些開發商的共同特點就是資金充裕，而且多以國企央企為主。

可以窺見，此次力度最大的是中海、越秀、粵海，三者拿地總額達303.86億元，占據今日土拍總額的63%；此外，還有葛洲壩、珠江實業、南投、電建等企業出手。

其中，越秀延續今年以來的積極拿地，粵海因商業地塊特殊提前鎖定；因此，中海可以說是“最大驚喜”。

據悉，中海率先在早上荔灣區廣鋼新城AF040234地塊、AF040406地塊，随後在下午接連摘得海珠江泰路、海珠石溪村蚝殼洲東街兩宗地塊。

其中，廣鋼地塊為近年廣鋼片區出讓最大地塊，同時也是廣鋼新城最後一宗宅地，占地面積46675平方米，建築面積210038平方米，容積率4.5。

該地塊雖然看似溢價率較低、成交樓面價為2.87萬元/平方米，但地塊出讓條件較為嚴格，如規定競得人需承擔起配建廣鋼中央公園，而且要求6個月内基本完工，在明年12月30日前全面建設完成；此外還需配建兩所省一級中學、1300平方米的城市道路等。

按此計算，實際樓面價或達3.5萬/平方米，為廣鋼新城樓面價第三高地塊。

中海拿地或許出于兩個原因：其一，中海在廣鋼區域繼續深耕，對産品去化及影響力都有益處；其二，在預算充足的時候，将資金投向庫存不多的城市顯然是個不錯的選擇。

于中海而言，進駐廣州近三十年，早前開發了錦城花園、中海觀園國際、中海花城灣等經典項目。但自2005年以來，在廣州拿地頻率明顯降低。

此前有數據顯示，中海在廣州開發項目近20個，往往在售項目僅1-2個，背後也緣于對利潤回報的考慮與追求。

年初業績會上，中海透露了具體的土地投資目標：“将繼續保持主動進取，全年新增土地權益投資額預算1650億元，同比增長25.2%。”

上半年拿地力度較弱的中海，目前仍有逾半權益額度尚未使用。因此，開發商錢緊、市場氛圍降低的下半年，或許正是中海撿漏的時機。

中海之外，此次實現廣州市場補倉的過江龍還有綠城，以28.3億元競得2021NJY-9南沙區橫瀝島三多涌以東地塊。

該地塊相比上述流拍地塊，有着北面一線臨江、距地鐵1公里的交通區位及景觀條件。當然，也面臨着50%房源售予首套住房購房家庭以及售價全周期不能超過規定價格的條件。

事實上，綠城在廣州發展許久，2008年就在花都開發了廣州桃花源項目。可惜因開發與銷售進度緩慢，項目一直到今年才售罄，失去了一炮而紅的機會。

廣州首戰不順後，綠城2016再度以招拍挂形式進入灣區市場，此後布局廣州荔灣廣鋼新城、南沙靈山島、橫瀝島等多區域；不過無一例外的是，這些項目均是合作開發。

從目前項目來看，綠城也有了深耕南沙的發展趨勢，因此該次拿地對區域連片布局來說也有不少益處。

可以窺見，在市場調控進一步深化情況下，開發商也在調整購地計劃與策略。

當然，不管是糧倉充裕或缺貨，開發商都面臨着不同程度的壓力，從拿地端到銷售端到回款端，層層疊加，這進一步渲染了市場的氛圍與情緒。

對此，業内人士則多認為，盡管目前調控周期較長、調控決心堅定，但市場仍有信心可循。

“所有調控最終都要建立在一個合理、市場平穩基調上面，後面可能也會修正調控政策，更精準地拟定細則，比如購房按揭的審查力度等等。”馮佩雲說道。

黃韬也表示，房地産的長效機制調控肯定是逐步完善，可能沒有達到很完美，但是是正向發展的。