王力力與觀點對話：保利健投為什麼做養老？

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 随着中國老齡化程度進一步加深，養老産業萬億市場正逐步打開。

第七次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口超過2.6億，占總人口的18.7%，與2010年相比，上升5.44個百分點。

背後的潛力市場呼之欲出，加之在政策支持、财政補貼推動下，百余家房企紛紛布局養老産業，其中不乏萬科、保利、華潤等頭部企業。

保利健康産業投資有限公司總經理王力力認為，越來越多國企、央企、民企，包括險資加入到養老行業當中，但這個行業依舊處于起步階段，還不成熟。

因“養兒防老”的觀念根深蒂固，養老産業從開始便困難重重。與此同時，房企做養老，重心放在何處？盈利模式何解？都成為先行者們探索的問題。

有機構預測，到2030年，中國養老産業的規模将達到13萬億元。龐大的養老市場帶來更多新的機遇，但誰又能從中分得一杯羹？

“養老市場還在培育和摸索階段，但我相信5-10年後這個情況會有很大的改變。”

兩個多小時的采訪，王力力侃侃而談，在她的描繪下，養老産業未來的模樣、保利健投的發展規劃逐漸清晰。

談行業：現在是窗口期

2003年，我國首度開啟“以房養老”的探索；次年，北京、上海、廣州等成為第一批試點城市。

随後十余年時間，“以房養老”熱度愈發高漲，不少地産商也開始探索這一領域，包括保利健投。

據了解，保利健投自2008年開始探索養老行業，直至2012年成立第一個養老機構。截至目前，該公司成功打造了高端養老品牌“和熹會”、公建民營養老品牌“銀福苑”、社區居家養老品牌“和悅會”等，業務布局華東、華北、華中、華南、西南、西北等地區。

2021年，養老行業迎來高潮，這一年，有關政策利好不斷。

自3月份開始，李克強總理在中國發展高層論壇2021年年會上談到，歡迎國外養老服務産品有序進入中國市場，參與中國養老産業發展。而後，養老金上調、商業養老保險試點……一繫列政策出台，社會對“老有所養”的關注度再次提高。

王力力認為：“現在是一個窗口期，是從輕度老齡化社會往中度老齡化社會跨入的非常關鍵時期。雖然說當下養老行業可能不成熟，但是市場需求量非常大。”

在她看來，養老行業的發展與國民養老觀念、老年人支付情況以及國家政策有關。

其一，在中國傳統文化當中，孝是非常重要的一點，正所謂“百善孝為先”！自古以來就有“養兒防老”一說，這種養老觀念深刻影響現在的老一輩群體。

“現在剛需養老人群是30後、40後，受養兒防老觀念限制，這一部分老年群體對于機構養老或者上門提供居家養老服務會有所抗拒，甚至會認為是子女不孝。”

其二，目前剛需養老人群過往所處的歷史環境和背景大多為吃苦、節省，這種習慣會導致支付端被極大收緊。如果老年群體沒有支付意願，沒有人為養老市場買單，這個行業便無法發展與壯大。

不過，王力力似乎並不擔心，她告訴我們：“養老觀念的改變是有一個市場教育和培育的過程，我相信5-10年後這個情況會有很大的改變。”

其三，近兩年政府才高度重視養老計劃，但目前尚未有健全的養老政策支持。此外，目前市場上養老用地的供給較少。

“養老業務前期投入非常大，回報周期特别長，又是一個微利行業，它的性質決定不可能是一個高利潤的行業。”

王力力告訴我們，保利健投打造的養老機構，很多是由寫字樓、酒店改造，“還有一些企業拿住宅用地或者商業用地做養老，成本太高了。拿地層面，希望政府能夠推出一些社會福利用地，減輕前期投入。”

不可否認的是，近兩年，國家對養老體繫建設愈發重視，此前國家發布衛生健康委員會職能配置、内設機構和人員編制規定，即三定方案。明确指明了民政部與國家衛生健康委員會在醫養方面職責劃分。

其中，民政負責兜底和養老服務體繫建設與管理，衛健委負責健康老齡化的政策制定與規劃，同時負責構建老年人的健康服務體繫建設，打開了“醫養結合”的窗口。

很多人認為，老人住進養老機構，只需要提供簡單的生活照料即可，但其實不然。老人需要的不僅是“養”，主要還有“醫”，而過去“醫院不養、養老院不醫”是養老市場的一大痛點。

“老年人到了70、80歲，身上都有慢性病，慢性病用藥、治療，還有碰到突發狀況的緊急就醫，這些都是最關鍵的。”

在王力力看來，國家進行機構調整也是考慮到老年人醫養結合的問題。

談企業：三位一體健康養老

目前市場上養老業務的模式主要有兩種，第一，企業拿地建樓，參與養老行業；第二，通過租賃物業，進而改造成養老機構。

萬變不離其宗，保利健投的模式基本相似：“我們分為體繫内協同地産主業，體繫外參與市場化拓展。”

體繫内，是指通過保利發展拿地、建設、裝修，城市地産平台進行設施設備的投入，保利健投進而将項目租賃過來用于養老，租金方面按照市場價來測算，但設置了租金扶持政策，能夠減輕前期投入的負擔。

市場化方面，保利健投則以合資經營、租賃改造、公建民營及收並購為主要方向。但在王力力看來，養老産業的前期投入大，而投融資能力很弱，企業資金不充足就沒辦法做大，沒辦法保證持續性的運營。

“有集團和兄弟公司的支持，我們一步步踏踏實實走到現在，要是從一開始就市場化，我們可能已經在拼殺過程中倒下來了，可能走不到今天。”

當下，養老已經成為一個公衆高度關注的焦點話題。提起養老，或許大多數人首先想到的是養老院，但事實上，從國内情況來看，90%為居家養老；6%-7%為社區養老，只需要護理不需要床位；3%-4%為機構養老，既需要護理又需要床位。

在國内流行趨勢的基礎上，保利健投對養老模式進行了調整。早在2015年，保利就提出了“全産業鍊”的思路，並形成了以“機構為服務依托、社區為服務場景、居家為服務終端”的三位一體健康養老模式。

機構養老方面，保利健投打造了“和熹會”、公建民營養老品牌“銀福苑”；社區養老方面，保利健投則在北京、長沙、廣州等地區街道成立了養老服務中心；居家養老則通過機構專業力量上門服務老人。

“2019年，保利健投也在摸索居家養老，我們發現完全脫離居家社區的養老也是不完整的，我們不可能單獨只做一個機構養老。”

此外，如同長租公寓一般，養老業務的盈利問題始終是業内诟病的話題。王力力告訴我們，因為養老行業前期投入大、回報周期長，輕資産模式會更有利于當下養老企業的發展。

至于盈利模式方面，目前市面上機構養老項目常見的盈利模式有五種，分别是會員制、押金制、租賃制、産權銷售制、保單捆綁制。

而保利健投則通過三位一體分攤成本，保證利潤。

“大家在資源共享，我們負責輸出技術、標準、人才，不是單獨做養老機構，算下來，利潤會很好，我們也希望通過機構覆蓋居家社區，成為新的利潤增長點。”

王力力就像天生的演講者，我們從行業談到企業，從業務模式談到盈利情況，她始終娓娓道來。

談到智慧養老、科技助力時，她提到，保利健投也搭建了大數據平台，未來可以通過智能化的手段來解決人才短缺的問題。

但她始終相信，養老服務是講溫度的，溫度是要靠人提供的，單單冰冷的機器是無法完成的。

“對養老運營企業來說，只要紮實做好自己的核心服務，這一定就是你的核心競争力，做好服務，在市場上一定能勝出。”

采訪臨近尾聲，我們問最後一個問題：保利健投為什麼做養老業務？

“我們作為央企，助力積極應對人口老齡化的國家戰略是必須履行的社會責任。不光是做好自己養老産業的發展，還要引領這個行業的發展，影響到一些政策的制定，我們會把運營過程中碰到的問題，代行業發聲，希望引領這個行業的發展。”

以下為觀點地産新媒體對保利健康産業投資有限公司總經理王力力女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：第七次人口普查數據統計結果顯示，中國60歲及以上人口超過2.6億，占總人口的18.7%。面對龐大的老齡人口基數，養老服務業務的機會在哪里？

王力力：養老行業算起步比較晚的一個行業，養老行業元年應該是2013年，到目前為止還不到10年時間。

保利從2008、2009年開始已經在研究養老這個行業，2012年打造了第一個養老機構。為什麼要做研究呢？其實我們在2008、2009年已經感覺到中國老齡化的進程速度遠遠高于國外老齡化的進程，等于我們在跑步進入老齡社會，所以未來老齡化狀況和要求應該是一個非常大的空間和需求。

前幾年國家政策密集的出台，民政、衛健、發改委，各個部委針對養老的國家政策，前兩三年都在密集的出台，但是最集中的是十九大以來，包括今年國家針對應對人口老齡化出台了中長期的規劃，規劃里能明顯的看到針對養老的事業或者産業，國家把它定義為有一段非常明确的方向。

我們對養老的未來應該是越來越清晰了，已經是上升到國家戰略的層面上。

到2035年，我們會進入中度老齡化社會，現在是一個窗口期，是從輕度老齡化社會往中度老齡化社會跨入的非常關鍵時期。雖然說當下養老行業可能不成熟，但是确實市場需求量非常大。現在生育逐年下降，造成了老齡化的程度在不斷的加劇，所以未來這個市場前景還是非常好的。

保利一直非常堅定看好這個産業，而且作為一個央企，本來也有這樣的責任和擔當踐行社會責任，養老跟醫療、教育都屬于民生工程。

所以，保利從央企層面積極踐行社會責任，履行我們自己的責任擔當，我們一直保持非常堅定的戰略定力做養老産業。

觀點地産新媒體：您覺得做養老最大的挑戰是什麼？

王力力：為什麼說現在養老還不成熟，跟國民養老觀念、老年人支付情況以及國家政策有關，目前整個養老市場都在培育和摸索階段。

國家政策層面上，雖然2013年是一個養老元年，但是那個時候，養老真正還沒有上升到國家戰略的層面上，只是認為未來的老齡化程度會越來越加劇，養老是一個民生工程，它就像教育一樣，面對的是特定人群。

從2018年開始，十九大以來，習總書記、李克強總理多次在國家會議上提到了養老事業的發展，未來要老有所養，老有所醫，養老産業要提供多樣化、多元化的服務。基于國家部委重視，我們看到養老原來屬于民政部，但是後來老齡委的職能劃歸到了衛健委，從模式上更加強調醫養結合。

老年人到了70、80歲，身上都有慢性病，慢性病用藥、治療，還有碰到突發狀況的緊急的就醫，這些都是最關鍵的。

但政策落地，各個地方執行起來是不一樣的，落地轉化各個方面有很大的問題。另外一個，比如說我們要做大做強，也希望拿地層面拿一些養老用地、社會福利用地，減輕前期的投入。

另一個是老年人自身養老意識觀念的轉變，現在的剛需養老人群是30後、40後，受養兒防老觀念的限制，這一部分老年群體對于機構養老或者上門提供居家養老服務，會有所抗拒，甚至會認為是子女不孝。

第三方面，限制養老産業發展是支付端的問題，支付能力和支付意願的問題，如果有支付能力，沒有支付意願，沒有人為養老市場買單，這個事肯定發展不起來。

觀點地産新媒體：現行的政策下，保利健投怎麼去發展，怎麼去找平衡點？

王力力：我們分了體繫内拿出來的物業來做養老和參與市場化拿來做養老

我們發展起來首先是依托自己體繫内的支持，有集團和兄弟公司的支持，一步步踏踏實實走到現在，要是從一開始就市場化，我們可能已經在拼殺過程中倒下來了，可能走不到今天。

一開始在市場上打拼，以市場上思維做養老的時候确實很難做，因為政策和市場的不成熟。

市場化方面，我們也會自己拿項目，養老是全鍊條的，從拿地、規劃到後期運營，前期規劃設計不懂養老，設計出來的東西跟後期的養老完全背離，我還要做花精力、時間、金錢去改造，這跟物業不同。

還有一個，客源不是别人給你的，是你自己銷售的，房地産有專門的銷售中心，物業不用管銷售，我們還要管銷售，要有人來買，買完以後還要管入住，人家要住進來，要轉化，才能收到服務費，所以是一個全鍊條的。

現在國家非常重視居家社區，保利作為央企肯定也得積極參與到居家社區來。街道綜合養老服務中心區别于以往的居家養老服務平台，以往的居家養老服務平台沒有長租床位，全部都是提供居家上門服務，但是沒有床位，真的沒有辦法持續經營，所以，從去年開始推出街道綜合養老服務中心的概念，把規模，床位都納入到這里面來，我們現在進入了天河、荔灣，通過這幾個點推進社區養老。

另外一個，配合家庭養老床位，因為家庭養老床位現在也是很好的一個方向，廣州市，各地都有很好的政策扶持，就是把機構養老床位建到家里面去了，通過機構專業的力量上門去為這些需要服務的老人提供服務，我覺得這種模式也挺好，所以現在在積極介入這種模式。

觀點地産新媒體：保利健提出了“三位一體”健康養老模式。經過多年實踐，公司場景的區分，串聯之間，有哪些心得？您認為未來最重要的養老服務提供場景是什麼？

王力力：保利2015年開始提出了三位一體，但是最早的雛形，是分開來培育的，機構養老是放到保利健投，居家和社區放在保利物業，當時的想法是保利物業更貼近社區，他們對于社區和居家養老需求更清楚，也是希望通過嵌入式的養老方式，希望物業能把社區養老開展起來。

但是物業在推進過程中确實碰到很多的問題和困難，居家社區一直沒有發展起來，後來我們發現完全脫離居家社區的養老也是不完整的，2019年初，集團決定把居家社區業務重新整合到保利健投真正形成了三位一體。

由機構派出團隊去做，算下來利潤非常高，成本在機構層面上已經可以分攤了，大家在資源共享，我們輸出技術、標準，人才各個方面，雖然經營收入不是很高，但是利潤非常高，我希望通過機構覆蓋居家社區的時候，居家社區能成為新的利潤增長點。

觀點地産新媒體：康養行業回報周期一般而言比較長，您認為這種情況是行業普遍情況嗎？于保利健投而言，采取什麼計策破局？

王力力：輕資産模式會更有利于當下養老企業的發展，企業既要自我造血，把在營的養老機構運營好，又要有盈利，具備自我造血的能力以後才能走到市場，不能盲目地做擴張。

前幾年說保利在養老方面起個大早，趕個晚集，那個時候就是在摸索單點盈利的模式，我們不希望通過快速的擴張把問題一下暴露出來，暴露出來再再去彌補的時候就很難了。

觀點地産新媒體：保利健投也接觸了很多公建民營項目？

王力力：對，這種模式挺好的，現在我們大量接觸政府的公建民營項目，因為我們品牌的公信力，包括作為央企的責任擔當，這些優勢擺在這里。

另外，相比其他央企，我們是起步最早的，現在很多政府希望能夠跟我們合作，有些地方國企會來找我們，現在很多跨界做養老。

我們跟好幾個省市的區屬、市屬、省屬國企都在全面建立這樣的關繫，簽了很多戰略協議，很多項目都在往前推進，這個對我們走市場化是非常有保證的路，是很好的一種模式和方向。

觀點地産新媒體：康養行業的人才緊缺問題，保利健投有哪些應對措施？

王力力：不光養老企業，每個行業都是把人才問題作為最重要的一個問題。我們也非常注重人才培養，還注重自我培養，我們希望所有的員工都能高度認同和傳承我們的保利文化，這塊是我們對于人才比較核心的一個要求。

另外，我們一直在關注校企合作，學生的培養是所有人才來的占的比重最大的一個方面所以我們會跟老年服務、管理等專業做的比較好的職業院校簽訂戰略協議，輸入人才。

我們也注重在崗位當中的學習，建立了比較規範的培訓體繫，新員工的培訓、崗位的培訓、專業培訓，師徒制也是我們建立起來的，連續舉辦了第三屆護理人員的職業技能大賽，邀請全國專家來作為我們的專家評委，以賽帶訓，通過這種方式，把我們的服務技能，專業水平都能提升上來。

觀點地産新媒體：您怎麼看待行業的競争？

王力力：現在為止，這麼多的企業進入到這個行業里面，現在養老真的就有競争了嗎？競争肯定是有的，但是我認為現在談不上競争，因為養老市場本身不成熟。

我一直在各個場合呼籲，現在做養老應該是抱團取暖，不應該過早形成競争的關繫，我覺得大家現在應該就是互相協同發展。

我們針對60、70歲的活力老年人，今年要推出旅居養老服務，這是我們一個新的業務，我們從去年開始紮紮實實在做這方面的研讨，在旅居這塊，我覺得這個是一個新的業務，可能要找一些旅居聯盟加入進來，這塊是下半年重點想去推的一個方向。

觀點地産新媒體：因為每個地方的習俗不太一樣，養老項目怎樣因地制宜，每個地方不提供不同的服務？

王力力：我們標準化的手冊、標準化的要求是原則性的，這個是必須要做到的，老人的需求各地都不一樣，文化也不一樣，可以在基礎上細化和優化。

但是我的底線和運用是不能突破，這個是保障，因為高于國家服務標準。我們自己給自己定的要求很多是高于國家標準的，這是我們對自己的要求。

第二我希望能高于它的標準，這是從建設的角度，硬件的投入上，軟性的投入，服務方面也有標準，一定是高于它的標準。

觀點地産新媒體：在産業願景中，保利健投提到一點科技助力，科技如何在康養産業中的應用？

王力力：我們現在也非常注重這塊，自己也搭建了大數據平台，就是智慧養老平台，不僅可以給老人提供便利，還能提高管理效率，通過智能跟化的手段來解決人才短缺的問題。

通過科技手段能解決很多問題，但說服務還是要靠人，保利養老服務還是要講溫度，溫度就是靠人來提供的，老人還是希望面對面的服務，這個是不能抛棄的。

目前來說，物業也好，我們也好，酒店也好，就是一個勞動密集型企業，人力驅動型的企業，不能說有了科技，就變成科技驅動型，不可能的，因為是服務型企業，服務就是靠人，你說沒有人，絕對不行。

但怎麼從人力密集型的企業往技術支持型的企業去轉化，我們希望通過智能化的手段，科技力量能轉化成技術服務型，那是事半功倍的，管理效率各個方面都能提升，同時也能給老人和家屬帶來很大的便利。

觀點地産新媒體：最開始為什麼選擇做養老業務？

王力力：我們作為央企，助力積極應對人口老齡化的國家戰略是必須履行的社會責任。不光是做好自己養老産業的發展，還要引領這個行業的發展，影響到一些政策的制定，我們會把我們在運營過程中碰到的問題，代行業發聲，希望引領這個行業的發展。

到目前為止，還沒有出現一個能有行業領先的養老企業。像保利來說，我們也還沒達到行業領先，其他養老企業都是在各自的領域里面做得比較好，比較綜合的行業龍頭企業真的是沒有出現，我們也在朝那個方向努力。