中報觀察 ｜業績大幅下滑中 中國宏泰引入“白衣騎士”

觀點地産網 華夏幸福深陷債務泥潭，被稱為“港版華夏幸福”的中國宏泰發展，同樣遇到了困境。

8月19日晚間，中國宏泰發展發布上半年業績公告。

受過度依賴龍河高新區項目、宏觀、疫情等因素影響，中國宏泰發展出現了公司上市以來最大的業績下滑。

數據顯示，期内，中國宏泰發展實現營業收入6.79億元，同比減少52.4%，股東應占溢利1.04億元，同比減少82.23%；毛利潤4.14億元，同比減少64.8%。

不過，上半年中國宏泰發展成功引入中國金茂，以14.81億港元收購其29.9%股權，成為第二大股東。雙方同時訂立可換股債券認購協議，金茂認購中國宏泰發展本金約1.23億美元可換股債券。

一位投資者向觀點地産新媒體透露，在宏泰發展投資者會議中，管理層将這一舉措稱為公司發展的重要里程碑，表示雙方未來将會積極推動戰略協同，依托中國金茂城市運營的定位和其股東中化集團的産業資源，在城市運營與園區開發、政企合作、公司管制以及資本運營等多方面開展深入合作。

“一重一輕，金茂做重資産的房地産，宏泰做的是以金茂房地産區域為核心的産業地産。”

在地産圈，引入戰投並不罕見，這一措施能夠快速改善自身流動性。但金茂入局宏泰，顯然不僅僅想當一名“白衣騎士”。

業績承壓

從半年報中能夠發現，盈利能力上，中國宏泰發展同比去年出現較大幅度下滑。

營收按業務分布看，産業市鎮發展收入4.85億元，同比減少64.76%；物業發展收入1.73億元，同比增長414%；物業租賃收入為2071萬元，同比增長29.3%，上述三項業務分别占總收入的71.41%、25.54%及3.05%。

對此，中國宏泰發展于公告中稱，收入減少原因是期内土地開發業務收入錄得4.85億元，較上年同期13.76億元下降約64.8%。

在産業市鎮發展中，龍河高新區項目一直是核心盈利來源，對營收貢獻占比達到7成。

因此，龍河園區土地出讓面積及土地出讓金的下降，對中國宏泰發展帶來直接影響。

公告顯示，上半年，有關地方政府出讓龍河高新區總共17.67萬平米土地，總土地出讓金額為1.72億元，與去年同期24.8億元出讓27.73萬平米土地相比，出現大幅下降。

期内，中國宏泰發展從龍河高新區獲得的土地出讓确認銷售費用1.1億元，占總體出讓金的68.3%，共出讓六宗地塊。

與此同時，高毛利模式的産業市鎮發展收入貢獻占比下降，也對中國宏泰發展的毛利及毛利率帶來較大影響。

上半年，中國宏泰發展毛利為4.14億元，同比減少64.8%；毛利率由上年同期82.6%下降至61%。

根據中國宏泰發展公告中的解釋，集團毛利率受影響的另外一個主要原因是，商住土地出讓的毛利率高于工業土地及外埠園區服務平均毛利率，而龍河高新區當期以産業用地的出讓為主，帶來高毛利收入的商住産業占比較上年同期下降。

觀點地産新媒體了解到，在龍河高新區出讓地塊中，三宗為産業用地，一宗為商服用地，沒有利潤率較高的住宅地出讓。

上述投資者稱，管理層在投資者會議中透露，中國宏泰發展定下了收入及利潤不低于去年的經營目標。因此，在下半年的推地計劃中，會有一個對上半年的惡補，希望今年商住及産業用地的土地銷售，不低于去年的銷售畝數。

從一家從事城市住宅和配套設施建設的企業，到轉型探索産業園區的開發和運營，定位于“産業市鎮綜合發展商”的中國宏泰發展，面臨着較大現金流壓力。

半年報數據顯示，中國宏泰發展債務總計約62.9億元，其中一年内到期債務為33.65億元，而擁有現金及現金等價物僅為4.63億元。

基于此，上半年，中國宏泰發展引入中國金茂作為第二大股東，持股29.9%，這也是中國宏泰發展上半年最為市場關注的事情。

金茂入局

今年6月，中國金茂收購中國宏泰發展29.9%股權，約合4.94億股，代價約14.81億港元。交易完成後，中國金茂成為中國宏泰發展第二大股東。

與此同時，中國金茂與中國宏泰簽下了可換股債券認購協議，金茂認購中國宏泰約1.23億美元（約7.95億元人民币）可換股債券。

標普認為，以上可轉債的發行有助于覆蓋中國宏泰發展2022年1月到期的9600萬美元可轉債和擔保債券。

觀點地産新媒體了解到，在召開的投資者會上，出現了趙磊這一位新面孔。7月19日，他剛獲委任為中國宏泰發展執行董事及首席财務官。

資料顯示，他曾履職于中國金茂多個财務相關崗位，2009年11月加入中國金茂，歷任财務管理部分析評價經理、總經理助理、副總經理及總經理，以及資本市場部總經理，並自2021年5月起出任财務資本中心副總經理。

與他共同獲委任的還有中國金茂高級副總裁兼執行董事宋鏐毅，根據中國宏泰發展發布的人事公告，宋鏐毅接任王建軍，成為中國宏泰發展新的董事會主席。

這一變動引發猜測，中國金茂是否會進一步實現對中國宏泰發展的控制？原因是，若可換股債券全部行權，金茂持股比例将升至41.1%，即取代王氏家族成為控股股東。

那麼，金茂若轉股，會不會觸發全面要約？對此，管理層並未給出明确回應，稱一切遵循聯交所規則，如果金茂屆時決定轉股，會按照規則執行。

上述投資人士透露，中國宏泰發展目前並沒有行權時間表，稱提這些為時尚早。

“根據可轉債條款，半年後就可以行權換股權。中國金茂考慮這件事情的時候，沒有這麼明确的時間表說到了就要行權，肯定是根據屆時的市場情況、價格等各方面做一個綜合判斷。雖然入股只有短短的一個多月時間，但雙方的合作已經全方位展開，目前精力是在業務上釋放合作潛能，在管理上進行互補。”

據悉，在業績會上，趙磊詳細介紹了中國金茂與中國宏泰發展合作能産生的協同效應。

趙磊稱，中國金茂做城市運營，宏泰做園區的運營、管理、拓展，雙方有很多地方高度相似，在業務能力上能夠很好互補，這是宏泰和金茂合作的出發點。

他表示，城市運營是中國金茂的核心戰略，随着項目不斷推進，産業發揮的作用越來越重要，所有的城市需要人口填充，也需要産業來填充。宏泰具備業内認可的招商運營和産業構建能力。

與此同時，金茂在商業、酒店等方面的資源，包括背後中國中化股東資源，也能夠助力宏泰的園區發展，令其園區土地價值得到進一步提升。並且，金茂亦能成為宏泰土地的買家。

“宏泰的确有現金流壓力，我們覺得像龍河這樣好的資源，如果以一個比較低的價格出售出去，實際上是對資源上的浪費。 ”

中國宏泰發展管理層稱，目前雙方正處于資源的梳理過程中，希望能夠達到中國中化、中國金茂，宏泰三方三赢的局面。