觀點與費怡平面對面：中信泰富十二年

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

卷首語：

中信泰富有限公司是一家多元業務的企業，總部設在香港，是央企中信集團的全資子公司。

中信泰富（中國）投資有限公司是中信泰富在中國内地房地産業務的統一管理平台，負責運營及管理中信泰富所有的中國内地房地産業務及資産。中信泰富地産是中信泰富有限公司在房地産開發領域打造的品牌。

初見費怡平是在中信泰富地産的上海頂級豪宅“九廬”的樣闆間里，彼時費怡平正在工地現場視察工作。從面江的陽台望出去，對面就是白玉蘭廣場，視線逆流而上，能看到上海外灘以及同在陸家嘴一側的東方明珠。

或許是因為父母皆為江南人士，費怡平顯得白淨、儒雅且年輕，若非已有些花白的頭發透露了幾許年紀，看上去不過40多歲。

費怡平1991年加入中信，曾經在英國學習和工作過，2001年赴中信在美國的鋼廠任職，2005年任中信集團駐紐約總代表，2008年奉調回國，2009年受命加入中信泰富，現任中信泰富有限公司首席财務官、中信泰富（中國）投資有限公司副董事長、總裁。時光荏苒，他在中信已有30年了，服務中信泰富的時間也已近12年。

為了中信泰富地産首進粵港澳大灣區的廣船項目，費怡平當起了超級推銷員。下午3點半左右，不輕易接受媒體采訪的費怡平接受了觀點地産新媒體的專訪，暢聊他心中的中信泰富以及未來的地産發展邏輯。

以下為觀點地産新媒體對中信泰富有限公司首席财務官、中信泰富（中國）投資有限公司副董事長、總裁費怡平先生的采訪實錄。

觀點地産新媒體：陸家嘴濱江金融城項目體量很大，記得2006年的時候，當時說僅中信泰富一方就要投資過百億，整個項目是差不多200多億的投資額，最後使用資金是多少？這麼大的資金是如何安排的？

費怡平：陸家嘴濱江金融城項目的總投資額确實很大，我們通過定制開發，承購方的預付款解決了相當部分的項目建設資金需求，加上一部分的自有資金投入，我們很好地解決了建設資金問題。

這個項目中國船舶集團有限公司（中船）主要出地，中信泰富主要出管理，房地産開發設計建設運營等都由我們來負責，雙方共同出資，一起成立合資公司，把項目運作起來。

相較于中信泰富地産的其他項目，此項目較為特殊，為什麼說特殊呢？一是地理位置特殊，在黃浦江邊上，旁邊不遠就是東方明珠，屬陸家嘴金融貿易區，天賦異禀，金融業集聚效應明顯。

二是操作模式特殊，我們采取了創新性的定制開發模式。項目伊始，我們就與農行、建行，後來是中國人壽、工商銀行，然後是大華銀行、興業銀行、鴻易投資等達成購買意向，我們為他們度身定制辦公産品。

我們将這種模式稱為為“上海陸家嘴模式”，這種模式的特點在于找到一家擁有優質土地資源的大型央企或國企，它有自己的土地資源，但又不是房地産開發商，就需要找到一個合作夥伴進行共同開發，而中信泰富地産就是合适的選擇。

從目前項目運作的成果來看，我們和中船的合作，以及我們在業務模式上的創新與探索是成功的。

觀點地産新媒體：未來中信泰富地産是不是考慮在廣船項目上復制上海陸家嘴模式？

費怡平：上海陸家嘴模式能不能在廣船項目上復制，還有待商榷。因為廣船項目所在的廣州市荔灣區並不是核心CBD區，周邊以居住社區為主，商務氛圍欠佳。不像上海船廠這邊是濱江金融區，政府已經把定位做好了，天然形成了金融企業集聚效應。

我們一直嘗試在大灣區尋找一個體量夠大的好項目，做出規模效應，打響中信泰富地産品牌。廣船項目提供了一個很好的平台，基于我們和中船的良好合作關繫，2014年我們雙方決定聯合進行廣船項目的開發。

從廣州船廠搬遷到最後的土壤修復、環境改造，我見證了整個過程。花了五六年時間完成整治工作之後，2020年1月19日我們與中船成立的合資企業通過參與市場競拍，在經歷了與中海地産的50多輪競價後，我們成功獲得了廣船一期地塊的開發權。

廣船項目如果能按照“上海陸家嘴模式”操作的話，我們當然希望做成上海陸家嘴濱江金融城的廣州版，或者說是适應時代變化的2.0版，做一個廣州的濱江金融城，這是我的想法。

觀點地産新媒體：廣船項目會有預設的回報期嗎？

費怡平：地産的黃金時代已經過去，拿地開發就能賺大錢的時代一去不返了，現階段是一個真正考驗房地産開發商綜合實力的階段。

作為一家規範運作的企業，我們對項目回報有嚴格的要求，中信泰富的投資委員會設定項目的現金流回正周期及淨利潤率目標。

經營目標設定以後，我們會嚴格按照既定計劃推進各項工作，進行全過程的監控，如果過程中發生偏差，我們會及時糾偏，以保證經營目標的最終實現。

觀點地産新媒體：現在房地産市場環境，尤其是去年三條紅線對房企來說影響是非常大的，所以您對三道紅線的出台是贊成的嗎？

費怡平：三道紅線政策的出台旨在降低房地産杠杆，抑制過熱的房地産市場，這對整體市場的健康發展是有益的。

房地産行業整體的資産負債率過高是不容争辯的事實，高負債背景下，房地産公司資金壓力巨大。這種情況下，盡快回流資金償還融資款就成為一些中小型企業的不二之選，但期間某個環節一旦出現問題，将帶來一繫列嚴重的社會問題。

房地産比拼規模的時代已成為過去，行業将進入管理紅利期，整個行業的制造業屬性将不斷強化，精細化管理的要求将不斷提升，要比誰做得精、做得細、成本低。

我非常欣賞我們中信泰富旗下的另一家企業，就是在A股上市的中信泰富特鋼。他們通過漸進式的精細化管理，通過工藝改進、成本控制，效率上從縮短一分鐘、兩分鐘開始，不斷提升，而不是說一下就壓縮10分鐘、一個小時，成本上也從幾分錢的節省開始，持續不斷地強化精細化管理。

地産行業的限價已鎖定了房價的天花闆，大家比拼的就是精細化管理水平，和對開發過程、開發成本的控制。

觀點地産新媒體：對于中信泰富地産的未來發展，您要求速度或較大的規模化增長嗎？

費怡平：我們對所有項目都有合理的速度要求。我現在要求在嚴格遵守國家及地方規章制度的前提下，新獲取的項目必須6個月内開工。我們有些項目主觀能動性更強一些，正在向5個半月、5個月開工的目標努力。

合理的速度要求，目的是把大家的積極性調動起來，以前可能一下班就回家了，還有的人會想，今天沒空明天再說，可能明天又有别的事，這樣一個星期、兩個星期就過去了，現在下班了還得想今天怎麼把這個活幹完。

廣船項目也一樣，2020年1月19日拿到地，7月17日開工，歷時6個月。

對于廣船項目，從2014年一級土地開發開始，我們就着手準備二級開發的相關工作。其實地方政府也希望我們能把荔灣區兩公里江岸建成一道風景線，成為荔灣區的靓麗名片。

雖然現在我們只拿了一期土地，但我們把兩公里江岸線的整個規劃，包括二、三期在内的公園、綠地等全設計好了。

我的想法是，如果不形成統一的規模化發展方案，将來面臨的整合壓力會更大。我們現在初步計劃将參與二三期及自改地塊的競拍，以獲取區域的整體開發權，我們也将積極尋求與外部優秀同業者的合作，将廣船項目真正打造成我們進入大灣區的標杆項目。

整體開發思路方面，我們将充分借鑒上海船廠項目的成功經驗，整體規劃、整體開發、高規格高起點地有序推進。

觀點地産新媒體：大灣區在廣州有了第一個項目，接下來還有什麼進入目標？

費怡平：粵港澳大灣區是中國開放前沿，區位條件優越，經濟社會基礎紮實，在“一帶一路”建設中戰略地位突出。作為央企，積極參加大灣區建設是我們的責任與擔當。

我對參與大灣區建設是有濃厚興趣的，我平常在香港，但受客觀因素的限制，香港地産業務發展空間有限，而且地價非常貴，開發運營的壓力特别大。澳門也想過，我是澳門電訊的董事，也去看了，但是那邊沒地。

大灣區我最看中的就是廣州和珠海橫琴，其它地方我也不反對，因為距離我們香港總部近，管理半徑完全可以覆蓋，香港的國際化團隊也很容易融入大灣區，大灣區還給他們一個特别好的優惠措施，給予他們在香港一樣的稅收政策，這是實實在在的吸引力。

觀點地産新媒體：深圳目前沒有考慮？

費怡平：深圳招拍挂方式的土地供應量有限，舊改市場活躍，但深圳的舊改更多的是城中村的改造，涉及的利益主體龐雜，面臨産權、規劃、拆遷補償等諸多問題。

我去深圳考察過，當時我們有一個團隊在深圳進行新項目拓展，也涉及舊改業務，但大多數業務都要通過中間人，沒有與土地方直接接觸，因此很難控制風險。這種做法我是非常忌諱的。

觀點地産新媒體：但在大灣區，包括廣州或珠海，其實現在這種舊城改造是非常重要的一個拿地途徑，那怎麼辦？

費怡平：對于舊改業務我們不專業，但我們不排斥與專業的公司合作，我更願意去找一家擅長做舊城改造的房地産公司進行合作，各取所長、取長補短、優勢互補、合作共赢，前期工作以那家公司為主進行操作，後續我們共同進行項目的開發運營。

對于新項目拓展，除了前面我講到的上海陸家嘴模式，我們還有其他兩種模式，並且均已有成功案例，我想在大灣區項目的拓展上，我們會視現實情況，靈活使用。一個是濟南歷下模式，就是跟當地政府的平台公司合作，成立合資公司，利用他們在當地的資源獲取優質項目，共同合作開發。另一種方式是揚州美錦模式，也可以叫做收並購模式。前幾年我們碰到一個開發商資金鍊斷了，一個項目有5期，但只開了1期和2期，後面還有3期沒有開發，我們就接了過來。這種方式的好處是可以迅速兌現、快速形成現金流。

觀點地産新媒體：聽起來您還是希望有一個合作夥伴，不管是像中船這樣的企業，或者是政府平台，他們可以提供土地，或者是有一些資産，中信泰富作為有經驗、有運營能力，也有資金的企業去合作。獨立招拍挂還會去做嗎？未來您想要推廣的模式是哪種？

費怡平：獨立招拍挂這種方式是我們獲取項目的方式之一，我們會繼續去做。

面對日益復雜的市場形勢，通過強強聯手來實現共赢、利潤共享、風險共擔是目前市場上衆多開發商青睐的方式，對合作開發這種方式，我們持積極的态度。比如我們在武漢跟瑞安成立了合資企業，一起去投光谷的地。在上海，我們與仁恒合作開發了上海崇明的海和院項目，都取得了不錯的經營業績。

觀點地産新媒體：在這種合作當中，您更願意做操盤者還是做單純的投資方？

費怡平：對于純粹的财務投資我是持保留态度的，對于合作條件，我們的要求是操盤或至少共同操盤。這種模式我們已經試過好幾次了，效果還是很好的。

就像我上面講到的崇明項目，我們跟仁恒合作的就很好。中信泰富是央企，仁恒是新加坡企業，他們的質量控制、營銷我們都非常認同。雙方合作過程中可以互相學習、互相借鑒。

觀點地産新媒體：您對項目或合作夥伴有很多選擇的標準，是否說明您對于房地産業務的發展，並不是追求規模或量，而是追求精品或者品質？

費怡平：我們一直追求的是有質量的發展，精和特是我們一直秉承的發展理念。

比如上海南京西路的中信泰富廣場，那個年代剛開業的時候是十分受人追捧的地方，尤其是上海講究腔調的那些人。

我給你講個故事，我在上海吃飯碰到一個金融界的高管，他一聽說我是中信泰富的，就說我們的廣場他以前經常去。我還挺高興，我問我們哪里弄得好？他說你們有一個跟别的商場不一樣的地方，商場里放莫紮特的音樂，我周末都要穿着西裝、打着領帶，整整齊齊的，哪怕什麼都不買，到里面轉一圈也舒服。到别的商場去，雖然人很多，東西也比較豐富，但是里邊放的都是《寶貝對不起》。誇完以後，他最後說，後來你們也不放莫紮特了，我說一定是管理者換了。

20年來上海的商業競争也多了，大家都搶我們的辦公樓用戶和商業用戶，一下子租戶質量下降，租金也往下走。所以我們從去年開始對商業裙樓進行閉店改造，而且也必須改造了，因為硬件不行了，都是20年前的東西，存在較大的運營風險。

有專家說你們膽子太大，拆這個東西可不像拆個小玩具，打開以後不知道里面是什麼樣子，但是我們都克服了。商場從去年5月份開始改造，計劃今年聖誕要盛裝重開，改動會很大。

有了改造後的硬件支持，再引進一些一流品牌，同時和現在的潮流結合起來，加之更加豐富的配套業态，我想我們的改造會成功的。還有，我想借鑒香港的做法，充分進行屋頂平台的利用，改變内地傳統的屋頂僅用于設備堆放的慣例，在上面做花園、休閑餐廳，做得漂漂亮亮，為消費者提供一個舒适的休憩場所。

現在一個項目如果沒有自己的特色、沒有差異化，面對市場競争，生存會非常困難。

我們在闵行區有一個社區商業，怎麼體現特點？我們大手筆引入青島水族館，聯合打造一個體驗内容豐富的上海第一家空中海洋館，以其為主力店，圍繞它進行整體業态的規劃和布局，在提升消費者購物體驗的同時，我們也擴大了商業覆蓋範圍，打造超區域購物中心。

除上海南京西路泰富廣場、闵行商業外，中信泰富地産在上海普陀、在南京、廣州陸續會有一批商業項目推出，我們将通過不斷強化中信泰富地産的商業品牌定位，形成自己的商業特色。

一個項目有自己特殊的IP，才能把周圍的消費者吸引過去，我想在我手里做出一些有標志性的項目。我希望将中信泰富地産做成一個具有适度規模品質化受人尊敬和消費者能夠認可的地産品牌。

觀點地産新媒體：您希望當我們提到中信泰富地産的時候，會評價是一個很好的商業運營商？還是一個很好的住宅開發商？或者兩者都是？

費怡平：其實我覺得是兼容的，持有型物業是重資産，回報太慢，與我們集團對ROE的要求有差距。基于我們的現實，我覺得住宅開發跟商業都要兼顧，因為沒有住宅的話怎麼活？公司也不可能給這麼多錢沉澱在那里，做一個好的住宅對商業也有促進和推動作用。但不可能光做住宅，我也不喜歡做完了就走，還是希望能留下中信泰富地産的品牌印記，給歷史留下點東西。

現在我要求我們所有的地産項目做完以後要設立項目銘牌——中信泰富地産，某年某月某日建成，這樣将來有個痕迹，也是責任與擔當的體現。

人都是這樣，你總得要退出。退出以後想一想，你在當CEO的時候做了什麼貢獻，留下了什麼痕迹。

我是60後，接力棒很快就要交給年輕一代。我要為70後、80後甚至90後留下一個紀念。我希望有一天，大家談及我主導的項目時，會說這個老頭原來當過我們總裁，這些東西是他原來弄起來的，人還不錯，那我就滿足了。

功成不必在我，功成一定有我，我很喜歡這句話。現在很多項目，比如廣船項目真正完成的時候，我肯定退休了，但是起點在我這里，我給以後的人打下一個很好的起點，整個規劃都在這里了，後續做一些小改動，但大的結構是在我手里做起來的，我就覺得很欣慰。

2016年中信把基本上所有在内地的住宅業務和資産全部出售了，交易後，我們手里的項目所剩不多，怎麼活？大家都很擔心。但通過這幾年不斷地增加土地儲備，把好項目拿到手，隊伍才越來越穩定了。

但我覺得還不夠，還要再往前發展，得給下面的年輕一代騰挪出發展空間，讓他有時間有機會踏踏實實找新的優質項目，而不是急急忙忙地一定要拿某個項目，那到時候不管好壞都得做，這不是我希望看到的。

觀點地産新媒體：您對于房地産特别是商業地産的很多理念，聽起來和香港開發商的觀念是比較相似。

費怡平：中信泰富的總部在香港，中信泰富地産的業務更多的是和太古、香港置地、新世界作對標。

對于每一個項目，從獲取、設計、建造、管理，我都要親自過問、把關，事無巨細。我們更注重财務穩健，更關注單個項目的盈利能力，在每一個項目的打磨方面也樂于花費更多的時間。

我不是幹地産出身，之前是從财務角度來看地産項目，看财務報表，慢慢地我現在深入進去了，公司2017年讓我分管地産，分管了兩年，前任總裁退休了，就讓我頂上來了。

在我的工作歷程中，我想留下點東西。

我分管的時候就嘗試把自己的理念融入到實際業務操作中去，不符合投資標準的項目，我們堅決不投，但我會告訴你為什麼不投，再找一個什麼樣的項目可以批。

高周轉模式把房子建出來賣了就行，我還真做不到，總覺得沒有經過精雕細琢，怎麼就能賣給人家呢？得把它做好，人家想起來不罵你而是表揚你，覺得這企業挺好，我就心滿意足了。