中天金融回復問詢函 涉公司連續5年利潤下降、短債壓力等事項

觀點地産網訊：6月4日，中天金融集團股份有限公司發布關于對深圳證券交易所2020年年報問詢函回復的公告。

關于公司2017年拟向北京千禧世豪和北京中勝世紀購買華夏人壽保險股份有限公司股權，並支付定金70億元，但2020年7月，華夏保險被實施接管的問題。

中天金融表示，2020年7月17日，中國銀行保險監督管理委員會發布公告，鑒于華夏保險等觸發了《中華人民共和國保險法》第一百四十四條規定的接管條件，中國銀行保險監督管理委員會決定對華夏保險等實施接管。接管後，華夏保險繼續照常經營，債權債務關繫不因接管而變化。接管組将依法履職，保持華夏保險穩定經營，依法保護保險活動當事人等各利益相關方的合法權益。

截至目前，公司仍在推進購買華夏保險股權重大資産重組事項，公司與交易對方雖已達成初步交易方案，但尚未形成最終方案，不排除本次交易方案未來無法通過交易各方董事會、股東大會、行業監管部門以及有權決策機構的批準或因其他不可抗拒的原因導致調整或終止本次交易方案的情形。本次交易事項存在不确定性風險，本次重大資産購買事項尚未簽署正式的轉讓合同或協議，重大資産購買事項尚需公司董事會、股東大會的審批，並履行交易對方内部決策/審批流程以及國有資産主管部門審批程序，審批結果尚存在不确定性。

深交所問及，關于公司在部分資金管理過程中，存在未嚴格按照其内部控制制度執行有關書面審批授權記錄，合作方或交易對手相關關繫審查、項目風險及效益評審等控制流程的情形，在部分資金管理過程中存在内部缺陷的情況。

中天金融表示，公司年審會計師事務所在對公司截至2020年12月31日内部控制進行審計過程中，共發現一百多筆共計69.79億元的付款憑證未附書面審批文件、未履行書面審批流程或審批流程不完善等内控缺陷，占2020年公司貨币資金付款憑證筆數的比例低于千分之二，占2020年公司貨币資金付款憑證金額的比例低于百分之二點五，主要涉及金融機構融資、繳納土地出讓金、支付工程款等公司日常業務，交易對方均不是公司控股股東及其關聯方，不存在關聯方資金占用或違規對外提供财務資助的情形。

經公司自查，由于公司部分資金管理業務未實現標準化及流程化審批、相關業務經辦人内控意識薄弱以及2020年新冠疫情居家辦公等因素影響，導致公司在部分資金管理過程中存在業務未嚴格按照内部控制制度履行書面審批流程的情形，資金管理内部控制執行的有效性存在缺陷。該内部控制缺陷為非财務報告内部控制缺陷，未對公司财務報告構成影響，且公司已組織相關部門等對該内部控制缺陷進行了檢查，對無書面授權審批、流程不完善等情形按照公司内部控制的規定進行了整改和完善，並對相關責任人員進行了警示談話。

關于2020年度公司期末貨币資金余額為44.24億元，現金淨增加額為-4.43億元。你公司短期借款及一年内到期的非流動負債合計208.58億元，貨币資金對短期負債的覆蓋比例為0.21。請你公司結合主要開發項目銷售回款情況、融資能力、當前貨币資金、未來大額支出安排等，說明你公司短期負債的主要償債資金來源，是否存在一定償債風險問題。

中天金融稱，公司2020年末短期借款余額為14.15億元、一年内到期的非流動負債余額為194.43億元、貨币資金余額為44.24億元，貨币資金對短期負債的覆蓋比例為21%，存在一定的短期償債壓力。公司始終高度重視流動性管理，尤其是短期負債的償還，根據年内債務到期情況，全方位、多渠道的拓展償債資金來源，提前安排部署、做好償付預案，全力保障償債需求，包括不限于采取以下措施：

1.不斷加強銷售、加快回現。公司近年來在貴陽市的市場占有率雖有所下降，但仍然處于較好水平。截至2020年12月31日，公司地産闆塊在建項目剩余可售面積共計819.16萬平方米。2021年公司将充分利用深耕貴陽的優勢，加大市場銷售力度和回款力度，銷售商品取得的現金流入可作為年内償債資金的重要補給。

2.加強與頭部地産企業的合作。貴陽市房地産市場近年來呈現平穩運行态勢，房地産開發投資持續回升，商品房銷售面積穩定增長，吸引了全國前三十強房地産企業進駐貴陽投資。在當前房地産行業持續調控和融資收緊的嚴峻形勢下，行業集中度持續提高，房地産企業競争壓力加劇，對企業的資金保障、能力提升和隊伍建設提出了更高的要求。因此，公司将加強與頭部地産企業的合作，包括但不限于土地、項目股權等方面的合作。充分利用頭部企業的資金優勢，引入資本金，實現優勢互補，與合作方形成風險共擔、利益共享的合作機制，有力推進項目開發進度，有效降低項目公司負債水平。

3.積極拓寬融資渠道、深挖融資資源。首先，公司将保持直接融資與間接融資同步開展，保障新增融資能夠按照公司資金需求按時落地。其次，公司将根據資金需求合理、高效的利用好銀行授信余額。截至2020年12月31日，公司合並口徑金融機構授信額度合計為312.29億元，已使用238.02億元，剩余授信額度為74.27億元，充足的銀行授信余額為償付提供進一步保障。再次，公司多年來與存續金融機構已形成了長期、穩健的戰略合作關繫，各金融機構可通過循環授信的方式提供可連續、循環使用的最高額貸款額度，有效緩解短期償債壓力，並進一步加深與金融機構合作的緊密性。結合公司2021年經營發展計劃，除正常經營支出及确保到期債務的償還外，暫無其他大額資金支出計劃。

同時，公司連續5年淨利潤持續下滑，2020年淨利潤為5.72億元，同比下降48.40%。

針對這個情況，中天金融表示，2015年公司順應貴州社會經濟發展及大力發展金融業的趨勢，啟動戰略轉型升級，以“並購重組、創新發展、産融結合”為戰略手段，開始布局金融業務。2016年公司着力實施金融産業布局，持續加大對金融産業的投入，並通過並購重組方式，獲得了保險、證券等金融牌照，公司業務開始轉型為以房地産業務及金融業務雙主業並駕齊驅的發展模式。

近年來，國家繼續堅持“房住不炒”的總基調，尤其是“三道紅線”“銀行房地産貸款集中度管理”等政策相繼出台，行業調控力度加大、融資渠道進一步收緊、融資難度進一步加大、宏觀政策調控的效果持續顯現，行業增速放緩；公司在復雜嚴峻的形勢下，堅持做大做強金融業務發展，對房地産業務的投入占整體投入比重有所下降；随着大型頭部房企紛紛進入貴州房地産市場，公司所處區域房地産市場競争日趨激烈，公司房地産業務發展放緩；基于當前房地産行業宏觀政策和持續收緊的融資環境，公司融資成本有所增加，公司2020年度費用化的借款費用較2019年度有所上升；疊加疫情影響，公司2020年度地産項目物業銷售及去化不達預期。上述原因導致公司本報告期淨利潤較上年同期下降。

2021年，公司将不斷深化業務、财務結構調整，多措並舉改善和提升營業務經營能力。一是聚焦高效的組織管控，提升運營管理效能，持續深化業務統籌協作，推進各項業務穩定發展，進一步提升盈利能力；二是充分發揮公司在壹級土地開發、城市運營商、區域品牌優勢和多産業體繫等方面的業務優勢，緊抓新型城鎮化和都市圈結構性機遇，通過拓展合作渠道、強化資産配置效率等多種方式持續優化業務結構；三是秉承“精益求精、締造精品”的産品開發理念，通過精準研判市場、強化産品研發等優化産品體繫建立及叠代，增強産品溢價能力，提升産品競争力；四是加強自身營銷團隊建設及推進與具有較大影響力中介機構的營銷合作，提升自營平台銷售能力和借用外部營銷快速推進，持續鞏固線上線下多元銷售渠道，加速地産項目物業銷售及去化，提高資産運營效率；五是以推進金融業務穩健發展為核心，培育金融業務新的利潤增長點，穩步提升金融業務經營業績和盈利能力。一方面加強保險子公司自營平台銷售能力和運營服務能力，大力拓展長險期繳業務，提高業務内含價值，優化投資管理工作流程，穩步提升投資收益水平；另一方面充分發揮證券子公司自身資源禀賦，加大項目覆蓋廣度和深度，提高服務能力和效率，強化經紀業務發展，逐步夯實渠道深耕，推動業務布局規模增長，培育新的利潤增長點；六是穩步優化财務結構，降低融資成本。

關于公司2020年度前五大客戶的銷售集中度為45.68%，其中對第一大客戶的銷售金額占年度銷售總額的34.91%。

中天金融稱，公司2020年度銷售給第一大客戶的主要交易標的為辦公樓、商業及附屬部分車位。公司參考物業周邊同類物業市場價格與第一大客戶在公平和自願的情況下協商确定交易價格，按照雙方簽訂的協議收款，截至2020年末，無應收未收款項。

公司地産業務第一大客戶為中央國有企業，與公司及控股股東、實際控制人、董事、監事、高級管理人員在産權、業務、資産、債權債務、人員等方面不存在關聯關繫。

作為區域性房地産開發企業，公司開發的物業主要集中在貴陽。近年開發的貴州金融城項目物業類型主要為辦公和商業，該等物業的主要客戶群體為大宗客戶。存在較多整棟購買物業的情形，加之公司近年整體開發結轉規模不高，導致公司前五大客戶銷售集中度較高。

近年公司前五大客戶銷售集中度較高，但每年前五大客戶不相同，公司主營業務不存在對大客戶依賴的情形。