特寫 | 李大龍：雅生活已進入行業2.0階段

觀點地産網 物業管理行業的潮起潮落，牽引着資本市場的心。

從2014年第一家物管公司彩生活在香港上市以來，幾年内迎來分拆上市潮。去年，物管股因為其穩定的營收和可觀的增長預期，在疫情的沖擊下表現尤其優異。資本市場對物管行業的關注提升了一個台階，熱度延續至今年。

“一級市場競争非常激烈……二級市場也開始整合。”雅生活集團總裁兼首席執行官李大龍在接受觀點地産新媒體采訪時，表達了對物管行業目前情況的關注。

他認為資本的進入加速了行業的整合，集中度繼續提升，這是如今的大趨勢。單計算今年剛剛過去的第一季度，物管行業的大額並購就不下三單，包括碧桂園服務48.46億收購藍光嘉寶服務、龍湖智慧服務斥資12.73億收購億達服務，以及恒大物業15億将亞太酒店物業收入囊中等。

雅生活也經歷過一輪快速規模擴張的過程，但李大龍認為，每一間公司都有自己獨特的發展路徑，“雅生活追求的是長期主義。”

投資2.0

何為長期主義？雅生活關注在行業快速整合之後，自身是否仍是物管行業的龍頭，還能夠保持穩定，成為最終的赢者。李大龍表示，雅生活會跑馬拉松，同時要保持戰略定力。

他提出，目前有兩個點是物管企業收購需要注意的。第一是，並購過程中的風險的把控，包括團隊的評估，業務的評估。第二是如何進行産業協同、投後整合。

其中，投後整合是目前的一個受到熱烈讨論的新課題。如何去整合，整合完到底是提升規模還是提升産業能力，通過對收購標的改造如何能夠去提升它的盈利能力，運營能力，這些都是一些新話題。李大龍表示，未來並購整合浪潮一定會加速，“這也是對行業的一個考驗。”

據介紹，雅生活目前的模式是“拓展+投資”雙輪驅動。李大龍稱，而目前公司已經進入投拓2.0階段，因此在進行投資前後的方方面面，都有更精細的考量。

以非住闆塊和城市服務為例，這兩個闆塊與住宅一起是雅生活三個重點發展方向，統稱為“三管齊下”。

其中，非住闆塊在2019年獲得雅生活的大力拓展，通過投拓體繫的完善已經形成了産業集群。2019年，雅生活以15.6億元代價收購中民物業，迅速進入非住領域。

而城市服務闆塊，雅生活在2020年對其進行布局期間，就陸陸續續收購了多家公司，包括最近3月份斥資約11.77億元收購北京慧豐、大連明日等五家城市服務公司股權。

截至目前，在投資方面，雅生活已有超過20家股權合作企業。目前，雅生活無論在營收、盈利、管理面積還是業态組合等緯度都發生了巨大的變化，相關領域能力迅速加強，與股權合作企業的合作效應也逐步凸顯。

截至2020年年末，雅生活實現總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。住宅、非住和城市服務三大方向均有布局且基礎牢固。同期，雅生活營收首次突破百億，達到100.3億元，同比增長95.5%。

物業企業在被收購時往往會簽訂對賭協議，對賭期過後如何繼續提升？這就是2.0階段要摸索的。

首先，雅生活是按照産業進行劃分，不再區分自營或股權合作企業。

同時，雅生活去年開始進行業務上的全方位賦能整合協同。從前台，資源、市場、品牌拉通；到中台，進行標準化，搭建大中台經營體繫支撐；再到後台，人力、信息、财務進行共享。

換句話說，投資2.0階段即提升整體産業能力。

雅生活上市已經三年，借助良好的市場口碑和投拓能力，這家崛起較早的物管公司在整合的旅程上先行一步。而這些投資案例，則給雅生活帶來管理經驗、市場招投標的能力、整合能力等方面的提升。

這是雅生活未來發展仍需要倚重的。“不是為了業績單純的投資，而是有選擇性的合作，而且合作之後我們就在考慮如何歸類到産業闆塊里面進行迅速賦能、提升。”李大龍表示，雅生活在行業内進行了一些先行的嘗試。

未來一旦将合作模式打通，他相信雅生活可以将産業平台做到無限大。

另外，對于股權合作企業來說，納入到雅生活大的平台里，形成産業集群的市場合力並分享先進的中後台支撐。李大龍相信這種安排對于股權合作企業來說将是具吸引力的。

三年規劃

2020年是雅生活上市後的第三年，也是雅生活服務三年規劃的收官之年。如上所述，經過三年努力，雅生活在2020年實現百億營收，企業規模和行業地位都有質的飛躍。

而2021年是新的三年規劃的元年，2021-2023年雅生活制定了新的三年規劃。據此前舉辦的全年業績發布會，在新的起點，雅生活管理層亦為自身定下了較高的增長目標。營收方面每年40%以上的復合增長，規模方面2021年定下的目標是内生式增長合約面積接近1億平方米。

“規模為王同時能夠提升運營和精細化的管理水平，是我們過去三年所去追求的發展目標。”李大龍透露，2021年是雅生活的平台轉型年，“我們要向平台類的企業進行轉型和升級。”

他提到公司近期提出的雙千億戰略。據了解，“雙千億”平台戰略即首先實現雅生活上市平台的市值千億。目前該公司總市值約472.00億港元。

同時新千億目標，對于有質量的發展和創新産業的孵化能力提出更高的要求，雅生活計劃在五年内，在城市服務、非住物業領域以及創新業務産生新的産業集群，估值預計達到1000億。據消息稱，預計在未來3到5年内，雅生活可能會有兩到三家新的産業公司分拆獨立上市。

李大龍還提到科技化轉型，他認為“物業管理未來的發展一定是向科技化，數字化進行轉型。”

他表示，科技化和數字化轉型首先是居于運營端，建立標準。然後雅生活憑借搭建的架構進行管理化輸出，輸出到雅生活成員企業，“讓他們能夠享受到科技化和數字化帶來在運營管控上的效能的提升。”形成雙赢。

但目前來說，作為基礎中的基礎，穩固住宅、非住和城市服務三大産業仍是重點。

其中在住宅方面，李大龍稱公司未來一定是靠業主的口碑，服務的品質和品牌來進行市場拓展，從客戶的黏性入手。

非住或公建方面，雅生活目前實行一品多牌戰略：全國性品牌及不同的細分品牌。李大龍介紹，例如上海明華主要做大型場館、廣東粵華主要做政府辦公樓、深圳龍城亦進行了全國性布局。

李大龍表示，每一間公司雅生活都會貼一些標簽，在它的品牌上打造特色化的品牌，随後形成統一的品牌競争力。“這些品牌在雅生活平台層面上可以互用，借此将品牌和市場迅速聯動起來。”

城市服務方面，雅生活則計劃從城市的道路保潔入手，随後協助政府進行網格化的城市綜合管理和治理。“能夠從以前單純的政府購買服務，提升到城市的主動經營管理。”李大龍稱。

李大龍還宣布，雅生活正打造一項基于社區商業圍繞社區物業場景的新興産業，“打造的是社區商業的孵化機制。”該産業将從TO B端，TO G端，TO C端的場景同時出發，“在住宅社區領域場景，在産業園和CBD場景打造有溫度的剛需服務。”

這與雅生活的業主增值服務聯繫在一起，李大龍就稱：“業主增值服務永遠是我們要去探索的業務增長的新動力。”

目前，業主增值服務只占雅生活整體收入的10%，但“實際上我們有大量的業主資源，未來将會積極進行開發。”李大龍相信這會成為雅生活将來新的增長和發力點。