解局 | 棚改得與失 住總再獲北京密雲區溪翁莊村

觀點地産網 這是住總集團在北京密雲獲得的第三個棚改項目。

4月12日消息，北京住總集團再獲得北京密雲區溪翁莊鎮溪翁莊村棚改項目，這也是繼十里堡鎮王各莊棚戶區改造項目、穆家峪鎮新農村劉林池棚戶區改造項目之後，住總于密雲區獲取的第三個棚改項目。

具有國資背景的企業是棚改主力軍，一級土地整理開發能夠帶來相應比例的土地出讓金返還，甚至優先獲得當地開發項目的建設權利。

但得到往往伴随着失去。

一級土地開發項目建設前期，往往需要墊付大量資金，難免對企業的運營資金産生較大規模的占用，從而掣肘了企業快周轉。

再獲密雲區棚改

4月12日，北京住總集團官微披露，住總集團綠都公司于4月9日獲北京市密雲區委區政府正式授權，成為密雲區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目實施主體。

據悉，溪翁莊村棚改項目很早就已納入改造清單。

2017年10月，溪翁莊村棚改被納入北京市2017年棚戶區改造和環境整治工作前期計劃；2019年12月24日，北京市重大項目建設指揮部辦公室組織召開聯審會議，将該村棚改項目正式列為北京市棚戶區改造實施項目。

根據2020年3月北京市政府印發的《北京市2020年棚戶區改造和環境整治任務》，2020年北京市棚改項目共115個，占地面積共7979公頃。

其中，密雲區棚改項目有6個，占地面積571.8公頃，溪翁莊村棚改項目便在其中。

就目前來看，住總集團持有密雲區3個面積最大的棚改項目：十里堡鎮王各莊棚戶區改造項目、穆家峪鎮新農村劉林池棚戶區改造項目以及溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目。

其中，十里堡鎮王各莊棚改占地面積為125.22公頃；穆家峪鎮新農村劉林池棚改面積為337.32公頃；而溪翁莊村棚改面積為54.01公頃。

就住總此次獲取的溪翁莊村棚改而言，東至現狀水庫中學、敬老院，西至雲水大街臨街商業用地，南至現狀居住小區，北至現狀居住區。

在2019年的一份招標書中，該棚改項目的住宅部分涉及拆遷村民684院，總拆遷量為22.52萬平方米，其中已拆遷159個院，未拆遷525個院（約1305戶，3364人）；非宅部分涉及非住宅拆遷共15個，總拆遷量為1.95萬平方米，其中涉及國有非住宅3個（老衛生院、老供銷社、機床研究所（污水處理設施場地）），集體非住宅12個。

根據官網資料，北京住總集團成立于1992年，其前身是成立于1983年的北京住宅建設總公司。

其主要業務為建築施工業務、一級土地開發業務、房地産開發業務、生産性服務業務等業務闆塊，官網披露已建成各類建築近億平方米；開發建設住宅小區75個，規模2000余萬平方米。

截至2020年9月末，住總集團總資産為1375.51億元，淨資産為282.19億元；2020年前9月實現營業收入323.17億元，實現淨利潤6.73億元，實現歸屬于母公司淨利潤4.79億元。

一個歷史性時刻出現在2019年，城建集團與住總集團實施合並重組，北京住總集團的國有資産無償劃轉給北京城建集團，並由北京城建集團對其行使出資人職責。

在此之後，人員調整也在有條不紊進行。住總集團多個管理層加入北京城建集團領導班子，2020年10月，原北京住總副總經理周澤光正式任住總集團黨委書記、董事長。

而據該公司過往收入結構看，住總集團的地産開發業務中，除去二級市場開發業務，就包括一級土地整理開發帶來的收益。

棚改得與失

什麼是棚改？棚改是采取“政府主導，以人才住房專營機構為主、其他企業可以參與”的模式；改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房，主體通常是地方政府或地方政府委托的企業。

在北京，具有國資背景的企業，如首開股份、首創置業、金隅集團、北京城建等企業多持有不少棚改項目。數據顯示，2017-2019年及 2020年前三季度，住總集團在市政工程建設、保障房開發和土地一級開發業務方面累計實現收入近400億元。

在住總集團的地産開發業務中，除去二級市場開發業務，就包括一級土地整理開發帶來的收益。

據了解，在一級土地開發過程中，企業通常在前期進行征地拆遷並建設回遷房，然後對土地進行平整，使該區域範圍内的土地達到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建設條件；達到出讓條件後，再由土地儲備中心進行挂牌出讓。

土地出讓之後，企業将根據簽訂好的協議獲得相應的土地出讓金返還，通常還将優先獲得當地配套設施、開發項目的建設權利。

也就是說，持有多個棚改項目的住總集團，在相關協議和政策的支持下，能夠在一級土地整理中，獲取相應的土地出讓金，以及優先獲取相關資源。

通過一份債券募集說明書，能夠對住總集團的棚改情況有更明晰的認識。

2017-2019年及2020年1-9月，住總集團一級土地開發業務分别實現收入80.07億元、46.16億元、68.05億元和31.29億元。2019年度，該闆塊實現毛利潤7.62億元，毛利率為11.2%。

數據來源：募集說明書、觀點指數整理

其中顯示，住總集團的土地一級開發業務主要由子公司天津京城投資開發有限公司、北京住總置地有限公司、天津市津辰銀河投資發展有限公司、天津京寶置地有限公司和北京住總綠都投資開發有限公司完成。

2014年以前，其土地一級開發業務主要集中在天津，由公司下屬天津京城投資開發有限公司負責運營。2015年以後，公司一級土地開發業務迅速擴張，新增一級土地開發項目6個。2016年，公司一級土地開發項目達到7個。

截至2020年9月末，住總集團的一級土地開發項目10個，已開工在建8個，累計計劃總投資1601.05億元。截至2020年9月末，已完成投資762.15億元。

但硬币總有兩面，一級土地開發項目建設前期，往往需要墊付大量資金，難免對企業運營資金産生較大規模的占用。

數據來源：觀點指數整理

據了解，棚改與舊改雖有較多相似處，但在改造原則、方式、周期等方面亦有較大差别。以改造周期為例，通常來看，棚改與舊改的推進周期都較長，但在同樣積極推進的情況下，舊改的推進周期更長為5-8年，棚改則為2-3年。

而住總集團所涉及的項目周期普遍較長，基本在3-5年之間。而大量資金的占用，難免掣肘了房企的快周轉。

觀點地産新媒體了解到，2020年前9月，住總集團經營活動産生現金流量為負，為-12.85億元。一位業内人士指出，這大多數是棚改項目前期投入過大，購買商品和接受勞務所支出的現金較大導致。

並且，住總集團持有的較多資産用于抵押，一定程度上制約了流動性。截至9月末，受限資産總計204.94億元，受限的貨币資金、存貨、固定資産、投資性房地産、長期應收款分别為7.77億元、81.35億元、1.72億元、37.11億元及76.99億元。

住總集團表示，截至2020年9月底，集團的全部債務為750.48 億元，資産負債率和全部債務資本化比率分别為79.48%和72.67%，2021年面臨一定的集中兌付壓力，公司整體債務負擔較重。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。