解局 | 單月180億拿地的融創在焦慮什麼？

觀點地産網 由于去年疫情令銷售受阻，今年首二月絕大多數房企交出了一份增幅明顯的成績單。

3月5日，融創中國發布公告披露其二月銷售情況。數據顯示，截至2021年2月底，融創累計實現合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價約15480元/平方米。

于2021年2月單月，融創中國實現合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價約15220元/平方米。

與銷售並進的是融創在土地上的投資金額。據不完全統計，于2月，融創在公開時常拿地的成交金額将近180億，遠高于去年同期。

融創的拿地再次與市場整體土地成交情況“錯位”。數據顯示，2021年2月，全國300城經營性土地總成交建築面積高位回落，僅9001萬平方米，環比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅接近兩成；土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比下降9%。

同比增幅172%

實際上，前兩月同比取得大的增幅，是整個地産行業的共性。

2020年首二月受到新冠疫情影響，房企面臨着開發到銷售全方位的停滞，地産項目停工、售樓處關閉、整個房地産交易市場處于冰點狀态，以致銷售陡降。

彼時，在觀點指數監測的100家重點房企中，2020年首二月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%，2月較上年同期下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

融創亦不能獨善其身。如将時間線拉長來看，去年兩月均為2018年以來的同期最低點，如今的銷售才該是正常水平。

根據融創披露的數據，于2月單月，融創中國實現合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價約15220元/平方米。

截至2021年2月底，融創累計實現合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價約15480元/平方米。

如若與銷售節奏正常的2019年同期相比，融創2021年前兩月銷售金額同比增長62.02%。

根據觀點指數發布的2021年2月房企銷售TOP100榜單，融創中國位列行業第五，與第四名保利僅68億元的差距。

截止目前，碧桂園、萬科、恒大三家大型房企均已披露前二月業績，碧桂園權益銷售868.7億元，而在TOP100榜單中，碧桂園全口徑銷售額1218億元；萬科實現銷售1166.3億元，恒大則為883.5億元。三家企業分别領先融創533.8億元、482.1億元與199.3億元。

不過，若從銷售均價來看，融創2月合同銷售均價約15220元/平方米，與1月15730元/平米的銷售均價幾乎持平。

一位投資者分析，均價下降與否不能簡單判斷為打折促銷，從而導致利潤率下降。“周轉速度差不多的情況下，綠城、中海、濱江等銷售均價高的房企，ROE都很低，銷售均價适中或者均價低的房企ROE都較高，比如碧桂園，萬科，融創，金科。”

另外，他指出，對融創來說，随着文旅城和環球文旅項目的銷售占比提升，均價肯定會降低，降低到某一個水平穩定後才會再次提升。這個過程中，融創不需要用太多的資金就能撬動較高的銷售額，並維持不錯的利潤率。

“在滾動開發和去化不錯的情況下，由于地價占銷售額的比例更是低的多，那麼就是用更小的自有資金比例就撬動了更大型的項目和銷售額。只需要初始投入一筆拿地資金就行了，後續都是通過開發貸、銷售回款，滾動開發就可以完成整個大項目。”

融創果真在文旅項目上不斷加大步伐。

2月28日，蘇州市相城區2021年一季度項目集中開工簽約儀式舉行，融創中國董事會主席孫宏斌、環球融創會展文旅集團董事長鄧鴻等受邀出席。

儀式上，融創上海區域集團副總裁張強代表融創與蘇州相城區政府就“融創蘇州未來城”項目一期進行簽約，将深度參與高鐵新城片區的開發建設及運營。

此次簽約的“融創蘇州未來城”項目，包含會議中心區、數字金融研發區、環球中心娛樂區、中央風情島、學校、濱水風貌區等重大功能區域。

就在剛剛過去的3月5日，孫宏斌等人又出現在江蘇昆山，簽下了融創·周莊太史澱國際文旅城項目，将建設集高端會議、高端度假、總部經濟于一體的江南水鄉文化旅居地和國際文商旅交流中心。

融創已經在長三角接連獲取了不少文旅項目。觀點地産新媒體了解到，在長三角，融創已經布局了德清莫幹溪谷、紹興黃酒小鎮、杭州灣文旅城、無錫文旅城、南通文旅城、蘇州周莊文旅城、蘇州吳江度假區、蘇州相城未來城、環球融創曹山未來城等多個文旅項目。

土儲加速

不僅在文旅項目上加速，融創2月亦出手奪得大連君臨天下爛尾項目，並傳言将接盤華夏幸福嘉興商住地。

而在公開市場上，融創亦展現了積極的拿地積極性。據不完全統計，融創2月于上海、無錫、重慶、青島等地接連拿地，土地成交金額達到180億元。

數據來源：公開報道，觀點指數整理

從拿地情況來看，融創2月購地均位于自身土儲重鎮。截至2020年中期，重慶、青島分别位列融創權益土儲第一、二位，分别擁有權益土儲1282.4萬平米與1000.57萬平米，上海亦持有240.13萬平米。

“每個企業都應該盡可能把自己有優勢的區域做大做強，區域内積澱的品牌優勢和成本優勢是很強的競争力。”

一位業内人士在接受采訪時表示，企業每進入一個新的城市，從前期的土地調研、獲取、規劃、建造、預售、交付、售後等各方面的統籌都需要大量資源的支持。在了解的區域拿地能夠最大限度節約時間和各項開支。

其實，雖然看起來收獲頗豐，但在拿地上融創也遭遇了些許波折。比如，融創和建發聯合在上海普陀區石泉社區拿地，因總地價64.52億元、溢價36.15%、單價超8萬元/平方米，被普陀區政府約談。

約談中，區政府要求受讓人合理調整預期，必須嚴格按照合同約定進行開發建設，區有關職能部門将嚴格監管該地塊的開竣工等事項，未按期開工的，将依法合規、嚴格按閑置土地管理要求處置；嚴格執行房價地價調控聯動機制要求，嚴格按照規定審批項目預（銷）售方案備案和“一房一價”。

有分析指出，此次約談表明上海對樓市限價的态度依然堅決，該地塊周邊新房售價預計将限制在9.5萬元/平方米左右，約談其實就是給企業打一個“準備虧損”的預防針。此外，也應當防範類似新盤由于限價引發的搖号違規、炒房等亂象。

政府也在采取措施降低土拍過熱的現象，包括引起市場熱議的“集中供地正常”，都是為了市場主體提供更多的選擇和機會，緩解短期土地供需壓力，避免出現土拍過熱現象，引導市場回歸理性。

其實，在摘得該宗地塊時，市場人士就猜測項目不會有太大盈利空間，原因就在于其将近8.5萬元/平方米的拿地樓面價。若要實現盈利，加上後續的開發成本、建安成本、三費，新房售價至少需要突破12萬元/平方米。

而根據普陀區房管局在競買活動開始前發布的相關提示，該地塊周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米，同在石泉社區的寶華城市之星目前的次新房售價在11萬元/平方米左右，而其余入市時間較長的二手房房價在6萬元/平方米左右。

那麼，為何融創要高價拿下上海普陀宅地？市場普遍的觀點是，融創會将該地塊打造為壹号院等頂豪繫列産品，形成市場口碑，再進一步支持公司的區域聚焦。

“拿地積極性和企業經營目標有關。”對于近期融創積極拿地的舉動，一位業内人士分析，像萬科、招商、綠城等現金流穩定的企業都陸續購置了不少地塊，企業會在制定目標之後，落實到拿地上，融創或許在今年制定了一個較高的銷售目標。

另一方面，他表示，由于近期出台政策較多，在市場普遍觀望政策的時候，一些地塊的拿地性價比也較高。

而積極拿地不免會讓人擔憂融創的負債情況。觀點地産新媒體于融創近期披露的公告中獲悉，截止2020年末，融創淨負債率已低于100%，非受限現金短債比大于1，剔除預收賬款後的資産負債率低于80%；三項财務指標中僅有一項超過紅線要求。 

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