養老服務發展研究

由于當前的家庭結構主流以及社會負擔壓力加重，養老注定不是一個輕松的話題。随着我國人口老齡化的深化，以及人們養老意識的改變，養老機構的需求将持續擴大，企業方面則需提供更多元化的産品。房企、險資、銀行業以及其他投資機構、服務機構、管理機構等紛紛入場。

2020年養老市場熱點回顧

險資持續加碼背後的模式探求

養老地産看似是朝陽行業，但由于前期資金投入巨大，盈利周期長，很容易對公司資金鍊造成壓力，特别是重資産項目。

作為養老産業參與主體之一，房企盡管開發經驗足，但負債率偏高卻是現實。因此，房企對于養老項目的短期回報率有一定要求。而對于大型險企來說，由于壽險險單的期限通常在5-10年，使其對所投項目的回報周期可以拉到更長，養老項目所能帶來的長遠穩定現金流收益更被看重。

因此，在不少業内人士看來，大保險公司和養老天然匹配。由于保險公司具有保單這一“殺手锏”在手，可以吸引客戶将保險到期返還的保費用以彌補養老機構的日常費用，使資金形成閉環，盈利模式更加明确。

以泰康保險旗下的泰康之家為例，入住泰康之家養老社區有兩種方式，分别為：交押金，不買保險；不交押金，購買保險。第一種方式針對社會客戶，第二種則是針對保險客戶。

保險客戶入住則是根據其所購買保險來獲取入住資格，入住後每月再繳納月費。該模式為現今保險養老社區所采取的主要收費方式，所購險種多為年金險。

年金險支付年限基本為10-15年，支付完成後會逐步返還保費給投保人，投保人可以選擇依靠保單獲得退休後入住養老社區的資格，並在入住後直接使用返還保費來支付養老服務費用，使險金最終實現閉環，提升險企的收入。

另外，有險資背景的泰康之家今年以來已分别在鄭州、南京、福州和溫州摘得共4宗養老用地，並将按照規劃建設豫園、蘇園、福園和瓯園4個項目。

可以看到，除了一季度受到疫情影響外，泰康之家正在加快全國擴張步伐。背靠母公司，使得泰康之家即使在黑天鵝陰霾下，亦能保持明顯的優勢。

光大養老與泰康之家類似，均背靠于擁有較強實力的金融保險母公司，因此在特殊時期，其他連鎖養老品牌受困于營收大幅下降而放慢擴張步伐之時，兩家公司不斷有新項目的增加。

不過泰康之家和光大養老各有側重點，前者是在養老、康養用地上積極進取，後者則是在收並購市場上加碼。

養老服務的盈利頑疾

對于一直追求快周轉的房企來說，是不是都能夠專注服務，放棄快速擴張和短期收益，並着眼更長期的收益，這是值得思索的。

4月30日，宜華健康發布與親和源有關的對賭情況說明，親和源此前承諾，2016年虧損不超過3000萬元、2017年虧損不超過2000萬元、2018年虧損不超過1000萬元、2019年淨利潤不低于2000萬元。

在2016-2018年均超額完成業績承諾的前提下，2019年因新項目建成進入折舊攤銷，以及銷售收入減少而無法完成承諾，從而需支付補償款8169萬元，再次凸顯了養老機構短期收益和長期收益間的矛盾。

根據宜華健康的公告，親和源承諾2019年完成2000萬元淨利潤業績，最終完成率為-581.00%，而前3年的完成率則分别為102.73%、165.17%、541.51%。

數據來源：宜華健康公告，觀點指數整理

數據來源：宜華健康公告，觀點指數整理

對于宜華健康來說，親和源並不是唯一一家與其簽訂業績對賭協議的公司，醫療投資和醫院運營品牌達孜賽勒康也同樣簽訂了協議，並連續兩年因未完成業績承諾而需支付補償款。

長護險試點擴圍

長護險制度化建設的重要性日益凸顯。據中國保險行業協會測算，到2050年，我國老年長期護理費用在7584億元至4.15萬億元之間。

5月6日，《關于擴大長期護理保險制度試點的指導意見》公開征求意見出台，增添14個試點城市，加上2016年印發的《關于開展長期護理保險制度試點的指導意見》，長護險在我國的覆蓋範圍達到了29城。

探索“物業+養老”模式

12月3日，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布了《住房和城鄉建設部等部門關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》。

《意見》提出推動和支持物業服務企業探索“物業服務+養老服務”模式，以增加居家社區養老服務有效供給，並鼓勵銀行向提供社區養老服務的物企發放抵押貸。

當前物業公司上市仍處于風口期，但市場估值已偏向保守。從2020年物業上市情況看，有相當一部分新上市物業公司破發，加大轉型和業務創新将成為提升資本市場估值的關鍵。

目前一繫列的政策紅利和廣闊的市場前景，為物業公司進入養老産業，實現多元化經營帶來機會。這樣既可以豐富養老服務的模式，又能增加有生力量，提高養老服務端市場競争力，不斷提升整個市場的服務質量和水平。

2021養老機構運營表現即将發布

由于當前的家庭結構主流以及社會負擔壓力加重，養老注定不是一個輕松的話題。

随着我國人口老齡化的深化，以及人們養老意識的改變，養老機構的需求将持續擴大，企業方面則需提供更多元化的産品。房企、險資、銀行業以及其他投資機構、服務機構、管理機構等紛紛入場。

在發展、運營與服務中，究竟哪些企業能成為行業表率，並打造出亮眼的品牌特色？而在芸芸養老企業中，有哪些先行者的寶貴經驗值得同行學習？有哪些標杆的産品值得同業者們仿效？又有哪些先進的模式與經營理念引領行業之先？