客從何處來？萬科三山新城天空之城廣佛認籌調查

觀點地産網 10月24日，周末的清晨，沒有了忙忙碌碌趕着上班的人群，時間尚早，太陽也沒有出來，風吹過，南方秋天的涼意泛起。

就在這樣的早晨，廣佛地區萬科第一個TOD項目——佛山天空之城正式亮相。為了符合這個名字，萬科将項目的展示中心建在一個浮在半空的“透明盒子”里，只有一部用以上下的電梯連接着地面。

還不到9點，展示中心里已經有很多人了，有穿着整齊西裝，特别萬科LOGO的銷售人員，也有衣着随意，或個人或全家齊齊出現的準購房者們。

偌大的展示中心里，銷控表上還一片空白，但另一張大桌子上放着的幾台POS機已經開始工作了，另一個角落里，不時傳出“金蛋”被砸碎的聲音，這表示又一個認籌下定的天空之城業主誕生了。

天空之城半年開售

從拿地到開售，不過半年時間。

今年4月27日，佛山南海三山新城17.8萬平方米香港城地塊入市出讓，最終佛山市萬科置業有限公司+深圳地鐵置業集團有限公司競得該地塊，總成交價51.8億元(加地上建築物轉讓款7.96億元)。

觀點地産新媒體當時報道，該地塊位于三山新城核心位置，與廣州南站相距約5公里，未來地塊将打造為“香港城”項目。

根據規劃文件顯示，地塊規劃面積為17.8萬平方米，容積率≤2.7。地塊分為ABC三個區開發，A區123103.99平方米；B區20643.67平方米；C區34332.10平方米。其中，A區為軌道交通車輛段上蓋範圍，競得者須建設人行天橋，将地塊與有軌電車三山新城北站連通。

據了解，香港城将打造為高品質低碳示範新城，地塊臨近的季華實驗室，為廣東省委、省政府啟動的首批4家廣東省實驗室之一。首期5年建設期投入總經費不低于55億元。片區内在建番海大橋，預計2021年6月竣工，未來從佛山通過番海大橋，約15分鐘可到達廣州南站。

此外，按照當時的出讓條件，宗地範圍内須劃分至少3萬平方米住宅銷售給港澳居民，且須引入香港教育培訓機構、港式醫療中心以及其他香港産業元素等。

5月份，萬科與深圳地鐵宣布設立項目公司，拟共同投資設立一家由萬科並表的項目公司，将作為實施主體對該項目進行投資及開發運營，其中佛山萬科持股51%，深鐵置業持股49%，並預計未來總建設資金不超60億元。

8月，該地塊的1期規劃正式對外披露。據當時公布的信息顯示，萬科計劃該項目将打造萬科廣佛首個天空之城項目，香港城地塊備案名雲誠苑，1期将打造25棟住宅，總計規劃1218套房。

熟悉萬科的人對“天空之城”這個名字並不陌生，這是萬科旗下TOD繫列的産品名字，此前于上海、杭州分别布局了一座天空之城，已獲得了較多成功經驗。而除了深鐵外，萬科也正在和杭州地鐵、成都軌交等展開“軌道+物業”發展模式的合作。

此前，萬科南方區域事業集團執行合夥人、佛山公司總經理黃運林在9月參加活動時曾透露，天空之城将首推11層洋房。

事實上，據觀點地産新媒體從現場了解，本次萬科主要推出了4個戶型，從88平方米的三房到143平方米的四房單位，至于售價目前還未公布，但工作人員表示：“參考周邊項目目前的房價水平在2.7萬-3.2萬元/平方米，萬科應該也差不多。”

三山新城的廣州客群

雖然售價並未公布，但從24日展示中心現場來看，前來看盤了解的人不少，下定認籌的也不在少數。

這些客戶來自哪里？萬科天空之城瞄準的客戶群是誰？萬科方面雖然並未公布，但業内人士認為，這個在佛山三山新城的項目，主力的購房人群應該是來自廣州，特别是番禺的人群。

一位佛山本地中年阿叔了解到天空之城的可能售價之後，對觀點地産新媒體表示，“這個價格不如去祖廟那邊買啦，那邊新房2萬多也可以買到。”

這其實代表了大部分佛山本地人的看法，在他們看來，佛山買房還是要買祖廟或千燈湖片區的，至于三山新城，“如果還有更多的錢，那就可以買一套等漲價。”

公開資料顯示，佛山三山新城地處南海東部，轄區面積23.8平方公里，因位于南海、順德以及廣州的荔灣、番禺交界處，與廣州南站一橋互聯，三山新城的定位便是：搭建服務于港澳地區的金融、科技、中介、物流、文化創意等高端服務業發展的“後援基地”，以及推動港澳高端服務業與珠三角制造業的優勢互補、協同發展，構築港澳高端服務業走向中國腹地的“橋頭堡”。

此外，2018年，佛山政府将三山新城在内，以及禅城奇槎片區、順德潭洲灣片區放在一起，又規劃了一個“三龍灣高端創新集聚區”。

但佛山本地人對此頗不以為然，還表示：“離廣州南站近有什麼用？你一年會去坐幾次高鐵？”

對于這種看法，佛山中原戰略研究中心總監朱偉德稱這是不同的價值點，並表示三山新城看的是未來發展的價值，這里比肩廣州，未來潛力大，而其他闆塊是佛山最好資源和成熟配套區域價值。

廣東中原地産項目部總經理黃韬則對觀點地産新媒體表示，确實很多佛山人對三山新城項目的購買意向不高。

黃韬稱，如果天空之城定價在3萬元左右，對佛山本地人就更沒有吸引力了，但對一些在番禺上班的廣州人，則不一樣了。

“現在長隆這邊的價格都要差不多5萬元了，三山新城3萬元價格的話，還是有很大價格優勢的。”

據悉，未來天空之城旁邊的地鐵站開通之後，5站可到廣州南站。“整個三山新城之前的客群其實也是面向廣州為主。”

“還有一部分購買人群，可能就是在附近上班的人。”畢竟，在佛山政府的規劃中，三山新城未來要打造全省最大的電競中心，還有全球創客中心、高新科技産業等。