世說 | 舒氏兄弟遲到的年報 五洲國際退市危機與業績沉浮

觀點地産網 七年前，風風光光走上資本道路的五洲國際，如今卻“難起波瀾”，正等待自贖和重生。

2019年6月19日，以個人健康為由，大哥舒策城将一手創立的五洲國際大權交給胞弟舒策丸，卸任五洲國際所有職務。一度讓公衆期待的是，舒策丸會帶領五洲國際走向何方？

然而，僅僅一年零4天後，舒策丸也于今年7月23日辭任五洲國際董事會主席、執董、行政總裁、公司授權代表等職務，掌管公司财務資金端口的執董沈曉偉擔任行政總裁及授權代表。

至今，五洲國際主席之位依舊空缺，舒氏兄弟齊齊退居幕後，意将五洲國際交由職業經理人掌管。股票宣布停牌已經過去717天，五洲國際債務重組、業務萎縮、股票暴雷等難題仍未得到解決。

目前，五洲國際董事會由四名執行董事及三名獨立非執行董事構成，執董包括行政總裁沈曉偉、總裁助理朱永球、董秘蔡巧玲及周晨，其中前三者于2018年8月7日獲委任為公司執董，獨立非執董則包括宋敏、舒國滢及劉朝東。

8月19日午間，五洲國際一連發布四則公告，内容有關2018年至2019年中期及全年業績公告。

這些遲到已久的年報，字里行間都透露出這家“歷劫”的企業，或面臨着退市的風險，任務繁重，道路漫長。

連續三年錄得虧損

兩年前，五洲國際希冀通過住宅挽救瀕臨危機的商業地産，與此同時被爆出債務違約，出售項目回籠資金是最快解決危機的手段。

回顧是次發布的年報，2019年，五洲國際錄得收入10.46億元，同比減少66.27%，毛利為3.54億元，同比減少60.7%，毛利率由上一年同期的29.1%升至33.8%。

五洲國際表示，收入減少主要由于物業銷售收入減少所致，而物業銷售收入減少是由于已售總建築面積減少以及商業物業的需求疲弱導致平均售價下降的綜合影響所致。

截至2019年12月31日止，五洲國際物業合同銷售收入減少72.6%至7.61億元，而2018年同期為27.78億元，合同銷售面積5.68萬平方米，同比減少83.9%。

期内，五洲國際計劃日後發展項目或項目分期共有13個，總規劃土地儲備建築面積約為195.36萬平方米，較2018年總規劃土儲214.63萬平方米略有下降。

截至去年底，五洲國際的發展項目14個，分别位于江蘇、浙江、山東、湖北、黑龍江、吉林、河南、遼甯、重慶及福建，包括12個商貿物流中心，2個多功能商業綜合體以及住宅項目。

除了物業銷售收入，2019年，五洲國際錄得出租投資物業所得租金收益1.33億元，商業及物業管理服務收益1.07億元，物業咨詢服務收益0.19億元，同比分别增長12.7%、下降18.32%及下降44.12%。

起家于商業地産及物流開發，五洲國際也被自身的發展模式牽累。因商業地産投資周期長、回報慢，五洲國際的發展步伐也逐漸變得緩慢，甚至連年錄得虧損，盈利能力也亮起了“紅燈”。

早在2015年，五洲國際擁有人應占年度利潤錄得約4.82億元的虧損，盡管次年錄得利潤轉正約為1.01億元，但好景不長，随後三年業績表現一直令市場低看。

據觀點地産新媒體了解，五洲國際擁有人應占利潤已經連續三年錄得虧損，2017至2019年虧損分别為5.18億元、42.16億元以及27.66億元。

就去年虧損錄得減少，五洲國際認為，主要由于分銷及銷售開支、管理費用、融資成本、各項資産的減值虧損及出售附屬公司虧損減少的綜合影響所致。

盈利能力下降是擺在五洲國際面前的一道坎，走過商業地産粗犷式擴張階段，精細化運營成為主流，五洲國際逐漸掉隊，跟不上時代變化的步伐。

更嚴重的是，五洲國際還要面對債務重組及資金鍊告急等難題。

債務危機與退市

五洲國際從2004年創立之時起，用9年時間完成赴港上市，然後不到6年時間走到今天“危機”的局面。

2013年6月13日，赴港上市的五洲國際吸引了投資者的矚目，時任CEO的舒策丸在接受觀點地産新媒體采訪時曾表示，做商業地産，除了開發，最重要的還是經營。

當時，舒氏兄弟對于商業地産的理念和認知可以說是靠前的，運營放在了重要位置。秉承“二三五”理念，即以投入精力和重視度來看，從拿地、規劃設計到建設竣工僅占20%，招商占30%，運營投入占到了50%。

在五洲國際商業地産版圖里，主要由商貿物流地産和綜合體構成，2013年合計總建築面積約207.1萬平方米，到2017年底總建築面積增長至1200萬平方米，在27個城市開發運營42個項目，布局華東、華北、東北、西南、華中和中原等區域。

那時普洛斯在國内的名氣還未見得有多大，ESR也尚未登陸資本市場，國内物流地産的發展仍具備很大發展空間。

時任五洲國際主席的舒策城還曾計劃，兩三年将内地總部搬去上海，因上海擁有人才集中和金融服務便利的優勢。只是這項計劃還未得以實現，五洲國際便因債務危機和資金鍊陷入困境。

上市五周年，五洲國際股價暴跌逾86%，從0.54港元/股跌至0.068港元/股，並于2018年9月停牌至今。

根據港交所“連續停牌18個月的公司可對其進行摘牌”上市新規，于2020年3月3日五洲國際便面臨停牌期限屆滿，将被迫摘牌。

10天後，港交所發函稱，因五洲國際無法履行復牌指引，聯交所上市委員會決定取消其上市地位。

正如港交所函件所述：“如五洲國際決定不申請将除牌決定提呈至聯交所覆核，該公司股份的最後上市日期為今年3月27日，而公司股份的上市地位将自3月30日上午九時正起取消。”

彼時，五洲國際方面表示，公司正考慮除牌決定，並将就此向其專業顧問尋求合适意見。同時正考慮提交就除牌決定進行覆核的要求，倘進行上述覆核，其結果是不确定的。

随後在3月24日晚間，五洲國際緊急公告稱，根據有關上市規則向上市（復核）委員會提交請求，要求復核除牌決定。至今，五洲國際仍面臨退市風險。

另一方面，由于資産減少，五洲國際于2019年12月31日錄得負債淨額為36.8億元，同比增長553.64%，負債比率為129.1%，銀行結余及現金（含受限制現金及已抵押存款）為4.23億元，同比下降20.7%，受限制現金為0.9億元。

另于2019年9月24日，五洲國際因财務困難無法償還2016年第二批公司債券15億元的本金及利息2.22億元。去年至今，五洲國際旗下公司還涉及多項未決訴訟、融資信托糾紛。

走到幕落的階段，舒氏兄弟尚未能“拯救”的五洲國際，不僅面臨業務萎縮、債務重組等難題，外部環境疫情及經濟形勢的不穩定性。内憂外患，未來仍将處于風雨之中。

世說 | 鈎沉里的商業筆記：你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。