趙建生與觀點面對面：昌建控股中原尋路 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 6月下旬，“千年古都”鄭州迎來了晴多雨少的季節，天高雲淡，一片淺藍。

天氣已經開始升溫，雖然不失為一個外出的好時機，但現實中出于健康考慮，我們不能切身感受到這座城市的風土氣息。

與昌建控股創始人、董事長趙建生的訪談選擇了線上方式進行。

當天下午4點，趙建生出現在了鏡頭前，面露微笑，一如既往讓人感到親切和藹。他戴着銀色邊框眼鏡，穿着朱紅色休閑襯衫，身後的牆上挂着一幅水墨畫；兩邊則立着紅木書架，放滿了書籍和瓷器。

成立于“非典時期”的昌建控股，已有17年的發展歷史，並且在很早之前就開始嘗試多元業務、多區域的發展戰略，業務從住宅開發延伸到商業商貿、物業管理、代建、養老等，區域上從漯河一步一步走到鄭州，再走出河南。

2017年初，趙建生提出了“二次創業”的戰略構想，深耕鄭州、聚焦河南，進駐全國有發展潛力的城市。

這年8月，昌建控股将總部搬到鄭州鄭東新區的中央商務區。

進駐鄭州之後，趙建生身後那幅水墨畫便一直挂到現在。意境之内，青峰浮岚黛色橫，一片留白處。意境之外，平遠高山，留白即未來。

趙建生告訴我們：“我們定了2026年以後上市，還有6年的時間，不知道未來市場會發生什麼變化，但是我們通過上市的要求規範企業運營，規範内部管理，建好標準化體繫，提高盈利能力，關鍵是做好企業的基本面。”

這方辦公室之内，是昌建控股的“新起點”；之外，則是它的“新戰場”。

“很有信心”

“2020年是個非常不平凡的一年。”趙建生嗓音渾厚，卻又自帶一種爽朗。誠然，今年這場“黑天鵝”事件成為了這次訪談不得不讨論的話題，商界也交織着各種各樣的情緒。不過，趙建生認為這次事件中，有危亦有機。

“在房地産領域，疫情對行業的沖擊還是很大，但是從整體情況來看，銷售還是不錯的。就算下滑10%，行業規模也還有14萬億到15萬億的市場。我感覺市場規模還足夠大，我認為行業的基本面沒有大的改變。”

趙建生坦言，這次黑天鵝事件也将加速房地産行業的洗牌。

“長遠來看，目前行業的分化将繼續加劇，集中度将進一步提高。強者恒強，目前百強的市場占有率越來越大，随着城市地價的上升，企業的利潤空間被進一步壓縮。”

在“唯規模論”的現實中，規模較小的房企目前仍處于不利的一方。趙建生認為:“相對來講，規模房企比中小房企優勢明顯，市場情況對規模房企更加有利。”

觀點指數發布的中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，今年上半年TOP100房企總銷售金額51517.1億元，同比下降3.2%。其中6月，TOP100房企錄得總銷售額為14435.7億元，同比增長達到上半年峰值，為12.1%。

趙建生樂觀地表示：“目前情況來看控制得非常好，應該說社會經濟活動基本上恢復了正常。”

與此同時，趙建生對中小規模房企同樣有信心，認為依然有一線生機：“未來房企誰的精細化管理能力強，誰的成本控制得好，誰将來就能夠生存下去，能夠更好地發展。”

精細化管理能力在趙建生身上呈現得尤為具體，復工復産開始推進後，趙建生除了忙于疫情後的日常統籌工作之外，開始奔走于各個重點項目中。比如3月28日考察漯河總部港、璟上項目，4月19日考察周口昌建廣場項目，4月22日考察平頂山峰璟、望悅台項目……

過去三個月，在昌建控股許多施工項目上都能看到趙建生的身影。對自身家底的了然，是趙建生如此自信的重要原因之一。

在他看來，先做好企業内部“基因”的培養，才能更好應對未知的未來，而且現在的外部環境也将迎來利好的一面。

趙建生告訴我們，目前在“因城施策”的指導下，各個地方都出台了房地産政策，部分城市已經做了一些邊際性的放松。

“政策利好主要集中在供給端，未來可能會釋放一些需求端的政策。問題主要在需求端，比如下一步契稅的減免，購房補貼，購房方面政策的釋放，降低首付比例等。整體來看政策環境是正常的，偏樂觀一點。”

利好消息又豈止這一個，今年5月，“新基建”被寫入政府工作報告中，並對下一階段進行了總體部署，涉及領域包括軌道交通、5G建設、新能源汽車、互聯網、大數據等。

趙建生說：“新基建更加民生化，對于完善城市功能、提高城市競争力幫助非常大。新基建投資規模是上萬億，市場流動性、資金投放能直接刺激就業，就業機會提高後居民收入也會提高，對大家購房的需求會有所幫助，房地産也是受益的産業。”

可以想象，随着新基建的推進，作為華中交通樞紐之一的鄭州也将受到更多的關注。

早在2011年，昌建控股就開始了在鄭州的布局，2017年8月，昌建控股“遷都”鄭州後，更是加大了投資力度，並提出了“環漯河”和“環鄭州”的“雙環”戰略。這波紅利下，昌建控股在鄭項目也将得到惠及。

談到上面利好因素，趙建生語氣堅定地補充道：“2020年，我們的銷售目標是200億，面對疫情的影響，目前還沒有下調目標的計劃，我們感覺今年還是很有信心完成目標。”

“六年之後”

昌建如此自信和堅定，與四年前的業務調整不無關繫。

訪談間可以感受到，趙建生很早之前就對昌建控股的發展有着清晰的脈絡。

2016年中期，趙建生預感到房地産行業的轉折點将要來臨。彼時，在新的五年計劃里，他對昌建控股提出了收縮業務領域、分輕重緩急的要求，即在産業上做減法，聚焦房地産經營領域”。

在趙建生的設想里，這種轉變更多是基于未來行業形勢漸趨平穩，以及昌建控股本身規模不大、有待發展等原因，做“減法”可以更加有利于發展主業。

2016年年底，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。房地産行業的“靴子”落地，開發商融資、拿地、投資、購房信貸等方面都發生了巨大變化。

迫于行業形勢和規模現實，趙建生發現，還是需要先将昌建控股的規模發展起來。

“我們制定了兩個階段的目標，第一個階段的目標是進入百強房企，第二個階段的目標是實現上市，這兩個目標是衡量昌建規模的關鍵因素。”

那麼，如何将規模發展起來？

趙建生給出的答案是，在合理杠杆、風險可控的前提下，運用好資金的杠杆作用，提高資金使用效率，發揮資金的效能、效率。

“這是我們重點抓的問題，用好資金，把資金用到極致。目前負債率保持在合理的範圍内，對融資問題偏保守，平均融資成本也比較低，沒那麼高。”

趙建生向我們坦言，過往，昌建控股選擇堅持穩健的發展思路，與自己比較保守性格有關。但現在，還是不能過分保守，也不能冒進。

“我們要按照既定的發展戰略不變，苦練内功，重構能力，一步一個腳印把自己的事情做好，讓企業能夠行穩致遠。”他平和的個性不允許企業走得太急，但熱衷學習的精神又促使其找到更優辦法。

2018-2019年期間，昌建控股先後與融創、碧桂園、金科、新城、大發地産、建業地産、康橋集團、藍光集團、祥生地産等合夥人聯合開發項目，在河南省、長三角等區域均有落子。昌建控股向外擴張的決心躍然紙上。

趙建生笑着告訴我們：“昌建控股2018年成功實現銷售首次突破百億，今年計劃完成200億目標，目前來看還是很有信心完成的。這個目標不激進，去年我們已經到了127億的規模，今年我們感覺到應該可以完成目標。”

随後，趙建生又說：“2022年我們争取進入百強房企，實現第一個階段目標，我們不能保證一定進入，因為百強的門檻在提高。不過目前我們的現金流相對寬裕，在疫情期間不停地拿地。”

今年上半年，全國各地推地熱潮中，昌建控股在昆山、揚州、安陽、周口、漯河、信陽等城市積極落子，合計占地面積40.87萬平方米，建築面積合計99.31萬平方米；目前土儲貨值超過400億元，其中在售、在建的項目有60多個，在建面積530萬平方米。

趙建生透露，昌建控股目前土儲可以支撐未來兩到三年的發展，今年計劃新增土地儲備貨值在200多億元，目前完成145億元貨值儲備，可能拿地貨值還要上調，10月份以後會更加發力拿地。

而在河南省、長三角城市群之外，趙建生亦有關注大灣區的發展機會：“可能今年下半年會組織團隊先進入大灣區做前期工作，明年正式啟動。我們會更傾向于公開市場拿地或者和别人合作進行拿地，但可能不會參與到舊改項目，因為難度更大一些。”

按照趙建生設想的節奏，完成第一階段目標後，下一個節點也很快會到來。

提及上市籌備，趙建生從容地說道：“我們的壓力不大，沒有把上市作為必須要做的一件事情，實際上現在的規模就可以上市了，沒有上市是因為我們對融資的需求並不是那麼強烈，自身現金流比較好，資金儲備也比較充分。”

“上市不是目的，是推動企業發展的一種手段或者途徑。”趙建生補充道。

訪談漸入尾聲，話里話外都能感受到昌建控股在趙建生描述的模樣，正如他身後那幅水墨畫，行雲流水，濃淡得宜。而印象最深的還是他概括昌建控股六年後的未來：“相信将成為一個穩健、強悍、可持續發展的企業。”

以下為觀點地産新媒體對昌建控股集團有限公司董事長趙建生先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年受疫情的影響，房地産行業出現了很多的挑戰，您怎麼看目前行業趨勢，您覺得機遇更大還是危機更大？

趙建生：2020年是個非常不平凡的一年，但是目前根據情況來看控制得非常好，應該說目前社會經濟活動基本上恢復了正常。

從1到5月份的房地産銷售數據來看，行業整體銷售額同比出現了下滑，整體影響還是比較大的。我現在的觀點和大家不一樣，有人認為下降了5%到7%，根據目前我們一線的情況來看，我覺得今年的下滑應該在10%左右。

疫情對房地産的沖擊還是很大的，但是從整體情況來看，包括昌建控股和雙匯地産的銷售來看還是不錯的。但是就算下滑10%，我們行業的規模也還有14萬億到15萬億的市場，我感覺市場規模還足夠大，我認為行業的基本面沒有大的改變。

目前規模房企在這方面做得相對來講比中小房企好，市場情況對規模房企更加有利。2020年我們昌建控股的銷售目標是200億，面對疫情的影響，目前我們還沒有下調目標的計劃，我們感覺今年還是很有信心完成目標。

觀點地産新媒體：除了行業變化之外，在兩會期間中央重新提了房住不炒，因城施策，您覺得目前和未來房地産政策會發生什麼變化？另外一個熱點是新基建在推進，新基建對于房地産有哪些影響？

趙建生：房住不炒仍然是中央對房地産政策的主基調，這個在兩會期間說得非常到位，包括中央委員會的一些會議，包括國務院的一些會議，中央對這一塊十分堅定，在這個問題上我們不能有任何的僥幸心理。

新基建領域蘊藏着巨大的機會，目前大家都在關注這方面的情況，我感覺新基建主要是在軌道交通、5G建設、新能源汽車等硬件信息方面投入得比較多。特别是教育、醫療、社保，與民生、消費升級有關的軟件信息建設也在加強投資。

新基建肯定會釋放很多投資，對市場的資金流動性肯定是好的。同時，我感覺到教育、醫療這兩塊和房地産的關聯度比較大，應該說存在着一定的市場機會，我們應該進一步關注這一塊，要抓住新的政策機遇，實現企業的發展。

觀點地産新媒體：3月份以來復工復産慢慢推進，反映到市場是銷售開始回溫，部分城市樓市出現了溫度上升的情況，還有不少地塊是高溢價成交的，您怎麼看高溢價成交地塊的現象？公司今年上半年拿了不少地，拿地目標是多少？

趙建生：今年昌建拿地動作比較多，進賬的項目也比較多。我們有切實體會，土地市場和銷售市場階段性的高位是正常的，我們要客觀看待這些事情，同時我們要分析背後的邏輯，更好地指導我們昌建當下的工作。

整體上來看，我認為主要原因還是供需關繫發生了失衡和變化，目前土地市場受疫情的影響，特别是第一季度地方政府忙于疫情的防控，導致土地供應不足，而大部分房企全年的拿地目標都是不變的，包括我們企業的拿地目標也是不變的，最近市場一旦出現拍地的情況，競争就比較激烈，特别是3月份、4月份、5月份的競争比較激烈。

相對來講資金鍊比較好的企業，土地儲備的要求比較急，特别是一些區域公司，一些大的百強城市區域公司必須要拿地，不拿地就完成不了未來的指標任務，他們拿地的積極性就比較大。

2020年昌建控股計劃新增土地儲備貨值大概是200多億，截至目前我們完成得比較好，已經完成了145億的貨值儲備，可能我們今年的拿地貨值還要上調，我們目前拿地主要集中在中原城市群和長三角城市群，因為這兩個區域是我們昌建重倉布局的地方。

比如說，我們今年在河南的安陽市、信陽市進賬了三個項目，在漯河市進賬了三個項目，周口市也進賬了兩個項目，還有江蘇的揚州、蘇州等我們深耕的城市都有項目進賬，上半年，我們在長三角共計進賬了七個項目。

在産品業态方面我們主要是以住宅為主，整體上看，上半年的投拓工作為我們今年和未來兩年企業的持續發展儲備了優質項目。我們最近做了項目投資後評估，還是比較理想的，項目質量沒有問題。對下半年的發展充滿信心，因為上半年拿的項目大部分在下半年能夠出貨，為我們明年做了很多儲備工作。

關于昌建在省内、省外的比例，中原城市群是我們的主戰場，投資比例相對多一點，長三角區域土地質量相對比較好，目前對省内、省外的比例大體上是6：4，中原城市群拿的土地多一點，基本的方向是這樣的，但是沒有明确的指標。

觀點地産新媒體：最近大灣區城市土地市場也比較火熱，昌建有沒有計劃進入大灣區這些城市？會以什麼樣的方式進入？

趙建生：昌建對未來的發展有很清晰的戰略，我們始終堅持區域聚焦和城市深耕戰略，我們現在目標很明确、很堅定，正在有計劃、有節奏地讓戰略落地。

大灣區作為我國最核心的三大經濟地帶之一，人口基數大，經濟發展水平比較高，目前是高地，市場發展空間也很大，肯定是昌建控股未來要重點研究和重點布局的核心區域。

2019年底之前我們主要是河南省為主戰場，我們也布局了全國有潛力的中心城市，比如說揚州、成都、海口、西安等城市。

随着長三角被納入國家戰略，2019年我們正式成立了上海公司，上海公司的任務主要是布局長三角城市群，将長三角作為我們的新戰場，把握城市新機遇，目前我們在長三角的項目有12個。

我們未來的戰略布局是“一體兩翼”，一體是指中原城市群主戰場，兩翼是指長三角和大灣區，作為我們兩個新戰場。我們計劃今年下半年組織團隊先進入大灣區做前期工作，明年正式啟動。

關于進入大灣區的方式我覺得和其他城市，和其他房企差不多，主要是基于昌建控股以高周轉為核心的戰略體繫，圍繞這個目標，我們更傾向于在公開市場拿地，當然這個很難，或者是和别人合作拿地，我們可能不會參與到舊改這些項目，這些難度更大一些。

有並購的機會我們肯定不會放過，因為並購也是企業未來擴張和發展的關鍵一步，但是我們會謹慎並購，合作是我們的主要方式。我們剛進入還是以學習為主，以穩健為主，以選準高周轉住宅項目為主。

觀點地産新媒體：剛才提到今年下半年預計會有團隊進入大灣區，現在有沒有具體到要進入哪些城市？

趙建生：我們計劃圍繞深圳周邊的城市進行，比如珠海、惠州、東莞等城市，因為我們企業規模不大，直接進入深圳有困難。目前已經有兩三個項目正在洽談，需要耐心，需要精準，這是對我們的基本要求。

觀點地産新媒體：去年公司提出未來三年做到300到500億的規模，今年的規模在200億左右，目前的貨值是怎麼安排的，能否完成目標？

趙建生：關于昌建的發展規模和速度，我們制定了兩個階段的目標，第一個階段的目標是進入百強房企，第二個階段的目標是實現上市，這兩個目標是衡量昌建規模的關鍵因素。

我們非常有信心，到2022年突破300億，至于突破多少現在還不好說，因為現在市場情況很復雜，主要還是看土地儲備情況。但是我們會保證300億以上，這是我們形成的共識，我們的土地儲備也沒問題。2022年我們力争進入百強房企，我們不能保證一定進入，因為百強的門檻在提高。

第二個，我們計劃到2026年突破600億，力争在2026年實現上市的目標。上市的工作我們今年已經開始布局了，在财務、法務、内部制度體繫建設等方面已經按照上市公司的要求在調整。

今年計劃銷售目標是200億，目前來看還是很有信心完成這個目標，200億的目標不激進，去年我們已經到了127億的規模，今年完成目標的難度不大。

在土地儲備方面，我們現在中原城市群、長三角城市群土地儲備貨值已經突破了400多億，目前我們還在拿地。我們的土地儲備還是很充足的，産品結構也是合理的，可以支撐未來兩到三年的發展。

當下最重要的還是做好現有的項目，特别是把我們項目的品質做好，産品做好，服務做好，這是我們當下最重要的工作。我們已經開工的項目，在售在建的項目有60多個，在建面積是530萬平方米，壓力還是很大的，我們必須把現有的項目做好，這是關鍵。

觀點地産新媒體：剛才您還談到今年已經開始做上市的準備，昌建在上市方面會不會有一些壓力？

趙建生：我們的壓力不大，沒有把上市作為必須要做的一件事情，實際上我們現在的規模就可以上市了，沒有上市是因為我們對融資的需求並不是那麼強烈，自身的現金流比較好，資金儲備也比較充分。

我們定了2026年以後上市，還有6年的時間，不知道未來市場會發生什麼變化，但是我們通過上市的要求規範企業運營，規範内部管理，建設好内部標準化體繫，把企業真正做好，提高企業盈利能力，至于說最後能不能上市關鍵要把企業基本面做好。

通過6年的打造，内部管理的提升，産品的打造，包括我們的布局、規模、利潤都做好了準備，我們很有信心，應該沒有問題。

觀點地産新媒體：昌建是一個多元化的公司，業務涉及到8個領域，其中物業現在在管面積有多大？物管業務除了住宅管理之外，有沒有涉足商管和産業園？

趙建生：昌建除了房地産開發業務之外，多元化的專業公司也是我們整個産業生态鍊中的重要一環。當前我們集團專業公司的業務涵蓋了幾個領域，第一個，輕資産代建，目前突破了30億的規模；第二個，金融投資，我們在上海成立了基金公司，還有我們的資産管理、健康養老、建築裝飾、園林綠化、商業商貿、物業公司。

物業公司是我們未來的一個大平台，昌建物業公司成立于2005年，已經經歷了15年的發展，目前物業公司已經進入省内外20多個城市，擁有60多個簽約管理項目，目前簽約管理的面積超過1000萬平方米。

觀點地産新媒體：用一句話來形容6年之後的昌建是什麼樣的企業。

趙建生：是一個穩健的企業，是一個強悍的企業，是一個可持續發展的企業，這是我們的目標。