雨潤“傍上”中鐵建 祝義财斷臂求生後的地産心思

觀點地産網 中鐵建地産官微發布的一則消息稱，與雨潤控股集團在北京簽署戰略合作框架協議，讓沉默了許久的雨潤地産再次浮出水面。

值得一提的是，雨潤控股集團董事長祝義财出席了簽約儀式，這是他回歸雨潤後為數不多的一次公開露面。

自2014年起走上“被收購”道路的雨潤地産，遭遇的債務危機後不斷地傳出碧桂園、融創並購消息，而後又一次次出售項目予遠洋、佳源國際，背後是雨潤地産最艱難的五年。

這次與中鐵建地産的合作簽約，無疑給雨潤地産打了一針強心劑。另一方面，在祝義财的規劃里，看到了雨潤重生後的地産心思。

祝義财初步提出了雨潤控股集團存量土地資源開發和合作開發第四代商業綜合體兩條思路，尤其是聚焦以人民生活方式變革為核心、以體驗性、休閑性為主導的主題商業綜合體開發。

與以往的賣賣賣不同，依靠中鐵建地産這棵大樹，雨潤的房地産業務想象空間變得更大。

傍上國企中鐵建

在簽約儀式上，祝義财強調，國有企業具有強大的政治優勢和信用背書，民營企業具有分配靈活的體制機制優勢，疊加中國鐵建地産專業化的開發能力和品牌影響力，雙方能夠有效實現需求互補、強強聯合。

經歷了一輪債務危機，雨潤地産亟需找到一棵可以倚靠的大樹，央企背景的中鐵建地産無疑是很好的夥伴。

截至2019年5月27日，中鐵建地産集團在31個城市及2個國家級新區（廣州南沙新區、貴安新區）布局了146個項目，總建築面積4900多萬平方米，已開發面積3600多萬平方米。

盡管在幾年前就傳出過碧桂園、融創想並購的消息，不過，令融創望而卻步的的是雨潤地産集中三四線城市的布局和巨額的經濟糾紛。

“雨潤的土地儲備是一個富礦。”業内人士表示。公開資料顯示，截至2013年底，雨潤地産的可開發建面超過6000萬平方米，布局城市40-50個，項目80多個。但是，絕大部分地塊屬于農貿物流用途。

然而，根據融創2015年拟並購雨潤地産時作出的投資數據，雨潤地産住宅及商業綜合體開發業務土地儲備僅800萬平方米，主要布局在江蘇、浙江和山東，共有34個項目。

孫宏斌當時還表示，對雨潤的中央商場、食品、農産品、保險闆塊感興趣的人有很多，其中最難的是房地産。雨潤地産主要在三四線城市，整體的布局是不對的。2016年1月，孫宏斌旗下公司宣布放棄收購。

此後，也有消息稱碧桂園有意接盤雨潤地産，但最後也無下文。自2016年初至2018年底，處于風雨飄搖的雨潤地産，又陸續傳出土地被查封、出售項目、工地停工等聲音。

截至2018年10月31日，雨潤集團涉訴案件900余件，標的額近300億元。其中，已進入執行程序的案件近100件，標的額約100億元。

截至2019年上半年，雨潤上市平台中央商場公布，房地産開發營業收入4.07億元，占總營業收入的10.39%。

其中，地産主要在建項目預計投資總額157.26 億元。這意味，雨潤地産不僅僅需要信用背書，還要有雄厚的資金背景的合作對象。

只是，不知道雨潤地産會不會走上一條類似綠城的道路。

雨潤地産重生？

資料顯示，雨潤集團于2002年開始涉足地産開發，並成立了雨潤地産，目前開發項目以二三線城市為主，遍布南京、西安、青島、沈陽等地區。

随着住宅開發逐漸成熟，雨潤地産于2009年正式控股A股平台“中央商場”，進軍商業地産領域。

随後，雨潤陸續将一些地産業務注入中央商場，據中央商場2019年中期業績報告顯示，該平台主要包含三大業務闆塊，新零售闆塊、新地産闆塊、新業态闆塊。

其中地産闆塊，上半年地産項目委托代建、代銷協議簽訂落地。公司改變地産項目管理模式，重新梳理地産各項目，調整部分項目規劃。

截至上半年，在建項目10個，主要分布在江蘇徐州、淮安、宿遷、海安、盱眙和泗陽等地區。由于房地産行業具有投資大、建設周期長、運營管理難度高，且受房地産業宏觀調控政策影響大等特點，管理難度大，因此，公司為降低運營成本，于報告期将房地産開發業務托管給江蘇地華房地産開發有限公司代建和江蘇潤地房地産開發有限公司代銷。

但上述項目只是雨潤地産的部分資産，雨潤集團運作的地産平台主要有兩個，一是上市公司中央商場旗下的商業及地産業務；二是祝義财本人控制下的地産集團，産品類型涵蓋住宅、旅遊地産、商業地産及物流地産。

據熟悉雨潤地産的相關人士介紹：“除了綜合體外，農産品物流中心也是占比很大的業務闆塊。”

據雨潤集團官網未標明時間的介紹稱，未來五年，雨潤物流将按照“333”發展規劃，在全國30個省會城市建立雨潤農産品全球采購中心、在300個地級市建立雨潤農産品物流配送中心、在3000個農産品資源聚集區建立農産品生産示範基地，成為知名的農産品物流設施提供商和服務商。

分析人士表示，雨潤在進入地産後的快速擴張時期已埋下危機，注定要承受涉足地産多元化發展的陣痛，想要回到昔日輝煌時光並不是一件易事。

自祝義财“歸來”後，分别對雨潤食品和中央商場兩個上市平台重整旗鼓，只是“浴火”太久，這次地産平台能否借助合作迎來重生，拭目以待。