對話甘永清：花樣年商旅文 新商業形勢下“獵手”的抉擇

編者按：11月14-15日，2019觀點商業年會将在上海召開，聚焦商業地産新格局，這是一個總結與展望未來道路的契機。

有鑒于此，觀點地産機構邀請一衆商業地産業者與專業人士等，講述他們的商業地産故事，並記錄和解讀中國商業地産發展之道。

觀點地産網 在房地産的銷售門檻逐漸擡高的當下，越來越多的房企對未來戰略部署再度更新了認識：曾經多元業務的萬科提出了要收斂聚焦，中海向綜合運營商邁進，其他深圳房企則傾向于更精細化的運營。

2019年，恰逢上市十周年的花樣年在重回地産之後，董事局主席潘軍明确提出“二次創業”，即面對當下房地産形勢再重新審視並調整在财務、投資、運營等層面的經營策略，實現“彎道超車”。

集團層面的經營理念與戰略要求是自上而下順勢而為的，作為重要支撐之一的商業管理闆塊正式更名為“花樣年商旅文”，在遵循“和而不同 因地制宜”的資産管理策略外，更是在消費升級和市場突圍上的跨越式轉型，繼而緊跟商業趨勢為商業與文旅項目的操盤奠定基礎。

“在多元化業務的基礎上，集團對商管公司的經營範疇和發展步驟有了更宏觀的要求，把商業、文化、旅遊部分結合起來，一起做相應的統籌與相互賦能。”在接受觀點地産新媒體專訪時，花樣年商旅文助理總裁甘永清先生如是表示。 

以人為本、輕重並舉：“未來輕資産達90%”

自2010年成立以來，花樣年商旅文已經邁過了九年征程，不僅在不斷吸收和跟随新消費趨勢中進行品牌升級，完成了“三唐一世界”的四大産品體繫（即紅唐、花生唐、芝麻唐和花樣世界），更先于同行實現了定制化主題型商業，緊跟地鐵商業的紅利趨勢，着眼市場，在消費轉型和層次化體驗上定格文旅商業模式。

“這些年，随着内需市場的發展，尤其是人們的出遊出行越來越廣泛，很多文旅項目都煥發出了新的生命。”甘永清介紹，“從去年開始花樣年商旅文就已經陸續承接了文旅商業的項目，目前已經落地的包括揚州愛情小鎮、桂林興進繁花里以及桂林塔山，此外還有更多的文旅項目在不斷接洽中。”

其中愛情小鎮位于揚州邗江區甘泉街道，揚州政府專門将浪漫櫻花、古風文化、非遺産業、名家名坊等自有資源結合起來打造文化産業園區，花樣年商旅文以深度挖掘當地琴筝文化底蘊的價值與受衆、還原自然景觀與人文特征的相輔相成、契合政府對園區的可持續發展訴求鎖定 “愛情小鎮”的項目定位與基因來打造。甘永清指出，無論是愛情小鎮還是桂林項目，從規劃定位、招商拓展、經營管理等所有過程，都由花樣年商旅文為揚州政府為品牌做深入布局和統籌。

盡管花樣年商旅文近年來致力于拓展輕資産業務，但同樣堅持“輕重並舉”的指導路線，在重視自有産品線的突圍創新過程中，也依然為資産合作及受托管理項目提供更優質的服務。但不可置否，資金沉澱量大、開發建設周期長的重資産會走得慢一點，而合作形式多樣、拓展擴張迅速的輕資産則會更快一些。

目前，輕資産規模是商業管理公司的市場競争力體現，更是資本市場審視與評估的基本依據。據了解，花樣年商旅文至此擁有53個項目，其中70%是輕資産，30%是重資産，集團對其要求則為輕資産占比達到90%以上。

甘永清指出：“整個收益來源和結構比例一定要做到9：1，才能說輕資産的核心是人，給開發商提供的是服務。”他預計，花樣年商旅文要實現這個目標大概需要三年。

二次創業、思想革新：“商業選擇猶如獵手狩獵”

“形成規模效應和分攤成本，是加快輕資産拓展的重要舉措。”甘永清指出，“單純的輕資産受托管理，主要以收取管理費、招商傭金以及後期營業額的分成為來源，利潤空間非常局限。” 

“單純靠輕資産輸出，依賴人力部分去賺收益會大打折扣。”他舉了個例子：“如果一個6萬平方米的商業，一年所有的租金收益大概在4000萬左右，以管理費+傭金+提成的方式去算，商業管理公司一年可能收不到200萬。”

如今行業激流暗涌，傳統商業托管手段無法滿足市場轉型期的利潤要求，而通過參股、整租、收購的方式介入資産管理，利潤空間的控制能力就更加得心應手。“比如說以50元租過來，再以100元租出去，就有50元的利潤，如果以5萬方的商業合體來估量，理想狀态下一年可獲得近3千萬的效益。若進一步評估商業管理成本，去除開發流轉與攤銷運營過程消耗及勞務比例，投資回報的淨利潤可達1千萬以上。”

今年應集團“二次創業”的思想革新理念，花樣年商旅文在業務調整和資産管理方式的選擇上已經着手準備中，“想要彎道超車就如同狩獵般一擊而發，想要實現公司利潤最大化就要大膽嘗試”。甘永清提出，公司為實現利潤最大化的同時，也可以為後期承接外部整租項目進行試驗。

挑戰與收益並存，這種自負盈虧的方式更加考驗花樣年商旅文對項目的判斷能力、操盤能力、資源整合能力以及運營管理能力，因此，項目的選擇也将會擁有更高的門檻。甘永清指出，花樣年商旅文這方面主要還是集中在有較大溢價空間的一線城市和二線城市核心區域。

“花樣年商旅文操盤的商業從盒子式的建築到商業街區等類型應有盡有，除了“三唐一世界”的自有品牌線和已合作的輕資産項目外，未來，我們想在質量、標杆、影響力方面發揮集中力量。”甘永清對觀點地産新媒體說。

以下為觀點地産新媒體對花樣年商旅文助理總裁甘永清先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：上半年花樣年商管更名，主要的考慮是什麼？

甘永清：從去年開始集團的戰略是重回地産主業，把地産和彩生活作為頭部業務，重新打造地産+物業管理。商管公司作為支撐業務，也做了一些新的戰略調整。

原來我們都是純粹在商業物業管理做相應的布局，從去年開始陸陸續續有操盤一些文旅結合商業的項目，比如說揚州的愛情小鎮，桂林興進的繁花里和桂林的塔山。

集團在考慮商管公司在業務多元化基礎，把商業、文化、旅遊部分結合起來，一起做相應發展，我們在業務方面慢慢走向多元化，在2018年是文旅方面的試水，在試水的過程中市場口碑和反映都很正面。

觀點地産新媒體：從現在的情況來看花樣年商業更傾向于做輕資産？

甘永清：也不是，目前走輕重並舉的路線，一方面，花樣年商旅文開發的項目有53個，管理總商業面積是300多萬平方米。這53個項目中自持的項目大概有13個，這是花樣年自己拿地開發建設，商管公司負責運營管理，剩下40個項目都是輕資産合作項目。

我們堅持走輕重並舉的路線，相對而言做重資産拿地開發對資金的要求，包括對地域的要求都比較嚴格，這在當下來講越來越難做，這也是為什麼越來越多的商業地産公司慢慢走向輕資産模式。

也不是說我們完全做輕資産，現在輕資産和重資産的比例是7：3，70%是輕資産業務，30%是重資産業務，集團對我們的要求是輕重比例達到9：1，輕資産占到90%，這個對我們來講也是機遇和挑戰。

觀點地産新媒體：現在很多商管公司在謀求IPO，花樣年有沒有這樣的計劃？

甘永清：地産與物業闆塊均已實現上市，這些都是在集團嚴密有序地部署下完成，因此對于商業闆塊而言，始終都會緊跟集團戰略要求拓寬資産業務並實現更高效準确的發展計劃。花樣年商旅文不會急于求成，更重視穩紮穩打，近十年來的商業之路始終秉持“不忘初心 花樣向前”的信念穩健擴張。

我們這十年里所做的不再是簡單的受托資産商業管理，是穩重求變、布局全國的落地執行，更是開啟商旅文融合的實踐之路。無論從商業體量還是城市價值，花樣年商旅文現在堅持的是同城市共成長的理念：為新興區域城市的經濟發展獻力獻策，為城鎮的特色改造注射新鮮基因、為當地一體化産業鍊賦能添彩、為居民的多元化閉環消費提供優質能量。

IPO股改是每一個公司努力的方向，花樣年商旅文也不例外。但從目前公司的輕重資産比例與收益占比來看，我們操控資本市場的能力及估值情況都會十分有限，即使對外已經于商業領域占領一定的市場份額、對内已經擁有實戰經驗豐富的團隊力量、向上擁有兄弟公司的資源賦能，如集團所言，若目前收益來源于結構比例無法實現9:1的要求，我們在尋求資本入駐及招股的道理上還有更多更嚴峻的挑戰。

觀點地産新媒體：在投資方面的布局是怎樣的？

甘永清：商管戰略還是圍繞整個集團大的戰略展開，如果按照9：1的比例做，輕資産是我們要加快發展的步伐，在合作的方式和模式方面會更多探讨多元化，除了文旅以外，一些整租型業務、參股型業務、並購型業務等部分也會去做相應的嘗試。

單純做輕資産方面的業務，利潤非常有限，只有參股、整租才能賺取最大的利潤空間。但是選擇項目的時候我們也會有條件，主要集中在一線城市和二線城市核心區域，這些地方存量商業可以用整租、參股、收購的方式取得經營權，這些方式都會慢慢嘗試。

在非一線城市和非二線城市核心地段的項目，更多還是傾向于輕資産輸出和資産管理服務，現在很多三、四線城市項目找我們參股、整租、並購，我們興趣不大。這也是我們在這麼多年做商業過程中看得到的，真正商業有溢價空間的，未來有發展空間的還是在一線城市和二線城市核心地段，其他地方發展空間非常有限。

觀點地産新媒體：現在上海有很多海外資本做並購也是因為這個原因嗎？大家都看好一二線城市。

甘永清：資本追求的是穩定回報，以及回報的年限和周期，很多海外大資本更加關注的是核心區域，商業體量在8萬平方米以上的項目會比較多，有獨立的産權，在經營過程中經過一到兩輪的調整周期，現在慢慢趨于穩定，所有的租金收益、商戶、消費者都穩定下來了，未來收購的項目每年有6%到8%的回報，這是所有大的資本希望看到的。

觀點地産新媒體：現在也有一些開發商也會成立基金拓展商業項目。

甘永清：比較難，因為涉及到大的商業收購和交易，退出的管道在某些方面來講還得借助資本市場，很多海外的資金能夠把他的項目注入到資本里面，資金的出入能夠找到相應的退出管道。

國内發展商成立一個基金，去收購了一個項目後，這個基金怎麼去找更多的投資者或者是有更多投資者來認購，這個比較難做。比如說國内開發商投四、五十億去收購一個項目，他會想不如多去拿幾塊地進行開發。

相對而言，商業的退出機制、退出管道在國内市場比較受限，在國内大量參與收購項目的資金來源和背景都是外資。國内公司雖然會成立基金去收購一些好的項目，但是在這個過程中做得並不怎麼樣。