周頌明與觀點對話：光大安石在一條正确的路上

編者按：11月14-15日，2019觀點商業年會将在上海召開，聚焦商業地産新格局，這是一個總結與展望未來道路的契機。

有鑒于此，觀點地産機構邀請一衆商業地産業者與專業人士等，講述他們的商業地産故事，並記錄和解讀中國商業地産發展之道。

觀點地産網 “我想我們走的路還是比較正确的，假如當時沒走這條路的話，那麼現在的發展會很吃力。”

2008年，一場突如其來的金融危機席卷全球，破産、收購、重組中，全球的金融行業面臨洗牌，光大安石的崛起便是由此而來。當年10月，港股上市公司光大控股以85萬美元收購雷曼旗下房地産投資管理公司亞雷投資51%股權，並成立光大亞雷，後更名為光大安石。

當時，外資占據了國内房地産基金的大部分市場，新登場的光大安石尚不具備獨特的核心優勢。另一方面，無論是短期債權還是長期股權投資，作為房地産基金在當時的環境中大多處于弱勢，開發商一旦有了成本更低的融資渠道，與基金的合作就缺乏吸引力，就會将其替換。

如何找到适合國内房地産基金的發展路徑，光大安石進行了近十年的探索。而周頌明所說的“正确的路”源起于2010年的重慶大融城，這是光大安石的第一個商業地産項目，奠定了其商業闆塊核心産品線的基礎，對光大安石來說具有里程碑意義。

截至目前，光大安石已在全國完成10城17座大融城的布局，在管及在建的資産面積達180萬平方米。更重要的是，他們打通了融投管退的全鍊條服務。

從商業的本質說起

作為一家金融基因濃厚的公司，光大安石成立初期參與項目，主要是财務投資人的角色，自己做主動資産管理的並不多。2009年底，光大安石聯手聯想控股旗下的融科智地，拿下觀音橋“現代廣場”。1年的時間，孕育出了第一個大融城。

“當初我們在做這個項目的時候，經營管理並不是我們自己的團隊，我們只是一個股東而已。”如周頌明介紹，最初光大安石也沒有自己的運營團隊，但光大安石意識到，中國的消費市場正在不斷地持續增長，如果商業地産能把融投管退都打通的話，會有更多的機會。

實際上，不僅是光大安石，當時整個市場都沒有專業、成熟的第三方運營團隊，即便是開發商在進入商業地産領域後，大多缺乏精細化的運營能力，人才成為商業地産最稀缺的資源。

“光大安石最初的團隊組成主要是負責投資的團隊，對投後運營方面的把握缺乏沉澱。”周頌明坦言，很多基金公司都曾嘗試過轉型，但成功的並不多。

盡管看起來很難，但光大安石還是勇于嘗試。2013年，光大安石全盤接手重慶觀音橋大融城項目，並不斷加強主動資産管理能力。開始進入到資産管理公司的序列之中。數據顯示，接管前重慶大融城的NOI是4300萬，到如今做到了1.8億。2016年，重慶觀音橋大融城項目發行25億類REITs産品，優先A利率是3.8%，優先B利率是4.3%。至此，成功完成了融投管退的全部環節。

從最初的基金公司，到逐步擁有主動資産管理能力的光大安石也構建了屬于自己的護城河。

比如，和第一太平物業成立光控第一太平，給商業做物管；和香港的設計師單位成立合作關繫，為所有的商家做設計；和推廣公司合作，成立了商業基金，孵化品牌、投資品牌、打造自營的業務等等。而在周頌明看來，這正是商業地産的本質。

重慶也成為周頌明如今最常出差的城市，目前，光大安石在重慶已布局了6座商業項目。接受觀點地産新媒體的采訪前，他剛從重慶飛回上海。

從2013年真正開始有自己的運營團隊至今，光大安石已成功布局了17座大融城。不可否認，商業地産強調規模和品牌效應，這也是為什麼光大安石會打造“大融城”這個品牌。“比如說有一繫列好的商場，跟品牌商談，租金就好談多了”周頌明坦言。

值得一提的是，随着商業地産的發展，不少傳統地産商在做商業地産項目時，也會選擇用基金模式，和房地産基金合作，或者幹脆自己成立相關的公司，畢竟金融端的高回報具備天然的吸引力。

從這個層面而言，光大安石也會是傳統商業地産商的競争方。周頌明對此並不諱言，但他同時指出，如果是地産和基金合作，和基金公司自身去做商業仍是兩個概念，因為投資人的信任度等各方面還是不太一樣。另外，即便地産商希望在金融端能有所發展，但是真正要打通並不容易。

不過，在合适的機會上，光大安石也會和地産商進行合作，比如在輕資産項目的管理輸出上，光大安石就和綠地、卓越等合作。“實際上某種程度，輕資産也是一種風控的手段。因為有些城市沒有類似交易，這個情況下，我們就用輕資産管理，等項目運營穩定，未來不排除會對這些輕資産項目進行收購。”

做長期價值投資者

出于對國内商業地産市場的看好，光大安石走出了大資産管理公司的第一步。與傳統商業地産邏輯的區别在于市場認可不認可、機構投資人認可不認可，它的價值是從機構投資者以及基金公司的角度來評估的，而不是簡單的評估公司的估值。另一方面，與普通的基金公司相比，商業的投入是長期的，拒絕投機的。

“收購後，一般單個商業項目是5年一個周期，有時候可能會快一些。但是有些，比如說做了兩年，條件比較成熟，那可能就退出來了，可以發行類REITs産品。”

此外，除購物中心外，光大安石也在涉足寫字樓、酒店、長租公寓和物流地産，“不管哪個業态，規模效應都很重要，管理成本會降低。”周頌明補充道，但這不意味着光大安石會刻意追求規模。據了解，光大安石在長期股權投資時，有時會花費将近一年的時間做盡職調查。

以光大安石目前已進入的城市來看，主要位于全國一二線城市，包括上海、北京、重慶、西安、青島、成都、南昌、佛山、江門和合肥等。具體到項目位置，還需要考察項目周邊的人口、競争對手等諸多因素。

用戰略的眼光，不盲目跟風，做長期價值投資者，是光大安石堅持的路徑。如今回過頭看，誕生于金融風暴之後的光大安石，做出了正确的選擇。

事實上，随着資産管理模式在國内逐漸發展，大部分基金公司還是從寫字樓開始做資産管理，因為寫字樓相對容易，也更安全，但競争同樣是最激烈的。周頌明介紹，目前光大安石差不多有7個寫字樓項目，管理面積約100萬方左右，主要集中在北京和上海。

由于人才、團隊等方面的影響，市場上購物中心運營水準的優劣差距很大。另一方面，國内商業地産日益激烈的競争、險資管理能力的提升乃至整體國内外經濟環境的敏感變化，對光大安石這樣的基金公司都是不小的挑戰。

“現在大家的錢肯定都比較緊張，因為整個形勢是金融去杠杆，但反過來說賣家對資産價格的期望也會降低，這樣會更容易獲得一些好的資産，很多時候大家都是逆向操作。”

另外，盡管打通了融投管退，光大安石所走的路徑仍處于探索階段，但作為搶占先機的領先者，光大安石也有不小的目標。

“在基金里面，光大安石是商業龍頭，這就是我們的目標。”周頌明說。

以下為觀點地産新媒體對光大安石商管總裁周頌明先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：當初為什麼會推出“大融城”商業這個品牌？

周頌明：還是要從基金本質講起，實際上我本身是做實體的，是做經營管理方面的。進入光大以後，對基金也有了越來越深刻的了解。我們在做第一個商業項目的時候，初期負責經營管理的並不是我們，我們只是一個股東而已。

如果傳統基金來投的話，是做不好的，因為單個項目是很難做好的，而且商業強調規模效應，每個公司掌握的商業資源很重要。比如說有一繫列好的商場，跟品牌商談，租金就好談多了。租戶的信心也不一樣。

我們有很多基金，光大安石最初的團隊組成主要是負責投資的團隊，對投後運營方面的把握缺乏沉澱。運營管理方面，現在市場上沒有成熟的專門做第三方的團隊。以前有一些，一般是做品牌代理、策劃，整體運營能力這一塊還沒有那麼強大，也不擁有這種資源，所以商業運營這方面是很難的。

在我們看來，能夠把融投管退打通的話，還是有很多的機會。特别是商業地産，就需要用基金模式去做。另外，我們判斷項目的時候，是從基金公司角度去看，當作是一個金融産品來看，就是要有退的渠道。這些商業，市場上認可不認可，機構認可不認可，它的價值是按照機構的、基金公司的角度來估值，而不是評估公司的估值。

觀點地産新媒體：光大安石商業團隊是怎樣的？選擇標的具體標準是什麼？

周頌明：我們有幾個闆塊，一個是開發闆塊，另外一個是運營管理闆塊。當然投資和資管都是融合起來考慮的。光大安石商業事業部里，招商、營運、推廣、物業等都是自己的團隊，都是齊全的。

項目選擇上，城市很重要，我們不會選偏遠城市，所以這是一個局限。首先必須是一二線城市，經濟比較發達和活躍的區域。有些雖然是省會城市，但是經濟不太活躍、人口流出比較多的，我們不會選。

另外就是規模，通常來說，我們都是在10萬平米左右。最核心的是地鐵上蓋，或者資産位置不錯的，可以體量稍微小一點，但是也不能太小。

當然還有本身的價格、周邊的競争，都有很大的關繫。

觀點地産新媒體：光大安石發展的速度很快，當中也有輕資産的部分？

周頌明：規模是肯定的，因為我們一直說規模效應很重要。規模加大，管理成本會降低。

我們有輕資産的項目，某種程度也是一種風控手段。比如說在有些城市，市場是沒有類似交易的，所以不知道市場上是怎麼估值的，這個情況下如果項目具備做好的條件，我們就采用輕資産管理。成熟之後，我們可以試着去發行金融産品，看看市場上認可的價值是什麼。

觀點地産新媒體：在規模上的目標是怎麼樣的？

周頌明：我們不會刻意追求規模上的目標，為了數字而數字會出問題的。公司口碑、個人口碑都很重要。

觀點地産新媒體：怎麼看傳統地産商做商業的模式？包括它們也會和基金合作，甚至自己做基金。

周頌明：傳統的地産商做商業地産，其中做得好的，都不是按照傳統地産模式去做，完全是用商業模式去做的。很多公司沉澱了幾百億、上千億的資産，這些資産並不都是好的，而且設計的時候不是按照商業邏輯去設計的。

地産商和基金合作與基金自己做商業運營還是兩個概念，因為投資人的信任度等各方面還是不太一樣。房企的話，很多有做基金這方面的想法，也有這種部門，但做好並不容易。我們實際上從金融往下打通資産鍊條，地産商也希望在金融端能有所發展，但是真正要打通資金端和資産端並不容易。

觀點地産新媒體：每個商業業态相比較的話，您會更看好哪一種業态？

周頌明：寫字樓是比較安全的，但是競争也會很厲害，因為寫字樓最容易做。

商業來說，運營水準優劣差距是最大的，因為公司資源的因素、規模以及人才的因素會比較重要，做得好的與做得差的區别很大，寫字樓就最多差10%至15%。

觀點地産新媒體：從基金行業這個角度，從最開始我們主要以債權投資為主，現在做長期股權投資，逐漸發展到聚焦資産管理方面，您怎麼看國内基金的變化？

周頌明：我想光大安石走的路還是比較正确的，假如當時沒走這條路的話，現在的發展會很吃力。

比如說現在金融去杠杆，現在大家的錢肯定都比較緊張，因為整個形勢是金融去杠杆，但反過來說賣家對資産價格的期望也會降低，這樣會更容易獲得一些好的資産，很多時候大家都是逆向操作。

如果我們一直做債權投資，沒有資管能力護城河的話，可能很難做大。所以，我們更重視中長期的股權投資，而運營管理的能力就很關鍵。