城市更新大時代 2019城市觀點論壇廣州圓桌閉幕

（2019年9月29日 廣州）已臨近十月，南方羊城的秋風才終于姗姗來遲。這陣秋風，似乎也輕輕吹向了這座城市的地市與樓市，降價、促銷、底價、流拍頻現，從而衍生出一些悲觀論調。

但在另一個戰場，卻是喧嚣熱鬧的——廣州目前的舊村改造明顯地迎來一個爆發期。

一邊是政策繼續解綁，9月初廣東省人民政府發布推動三舊改造的重磅文件，黃埔區發布舊改10條措施；另一邊，富力、保利、越秀、時代、佳兆業、升龍等接連摘牌舊村。

作為舊村改造乃至城市更新發展最為迅速的熱土之一，廣州對此的探索已長達十數年。從“三舊改造”到“城市更新”，從概念模糊到制度設計，這里誕生了獵德、楊箕村等舊改傳奇，也引來了本地虎與過江龍的同場競技。

随着時代變遷、城市發展，不管是内涵、機制、途徑等等，廣州的城市更新呈現出一個全新局面，進入了有機更新、叠代融合的新階段。

于此時點，9月26日，以“叠代 城市更新”為主題的“2019城市觀點論壇廣州圓桌”在廣州舉行。衆多開發商城市更新部門高層、政府協會領導、專業機構精英齊聚一堂，圍繞政策改革、利益博弈、納儲成本等話題，參會者暢所欲言，尋求破解當前城市更新的復雜難題。

舊改之機會

城市更新的意義與影響不言而喻，它涉及到一座城市、一片區域、一個舊村的改造與重生等；也關乎着一個企業在土地稀缺且昂貴的情況下，能否尋得納儲新賽道。

衆多影響因素中，政策與機制是決定城市更新進程與規模的重要因素，也是開發企業們身處其中的重要行動指南，改造成本核算、拆遷補償規定、審查報批程序、行政司法保障等等，每一個都是城市更新鍊條上的重要一環。

與“因城施策”的主旋律一致，一座城市的城市更新政策、機制，同樣需要根據當地土地資源及城市發展情況而制定出不同模式。

但對于其他探索者而言，觀察廣州這座古城是如何利用舊改推進城市發展，在政策機制上有怎樣的沿革與變遷，或許能帶來一定的樣本意義和深刻啟示。

九月份，廣東省頒發了《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》即71号文，不少人将其視為廣東尤其是廣州舊改加速的一個重要節點。

郝志彪  保利天河區新塘、新合、漁沙坦項目、柯木塱項目總經理  

廣州圓桌現場的嘉賓同樣針對71号文進行了一場精彩的交流與讨論，試圖通過對最新政策的研究，來研判是否能找到破解當前城市更新困局的途徑。有開發企業高層透露，政策出台時公司董事長便要求城市更新業務高管細細研讀，並撰寫讀後感。

其中，地價計收問題也是城市更新中企業最關注的話題，因為這直接關乎到用地成本。此次71号文，正是首次提出采取多種地價計收方式，支持開發企業降低用地成本。如具體提出，“三舊”改造供地，可以單宗或區片土地市場評估價為基礎，綜合考慮改造主體的拆遷安置費用，以及移交給政府的公益性用地及物業等因素來确定地價款；在保障政府收益不受損的前提下，允許以建築物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。

有嘉賓認為，從法律條文上，這基本明确了舊改中融資地塊樓面地價的市場評估價，應低于傳統招拍挂淨地出讓的市場評估價，“說開發商博弈，其實就是博弈成本、博弈樓面地價。”
此外，現場嘉賓還提出，此次新政還具有強化行政司法保障、簡化用地報批手續等功能，為開發企業帶來有利之處。

張國梁 灣區智慧城市更新集團副總裁

相比樂觀派，也有謹慎保守的嘉賓對此持不同意見，如舊改提倡産業引領，但有些並不适宜在舊村範圍内落地，能支持異地完成嗎？混改上國有土地怎麼處理？政府可以如何兜底？等等。

不同聲音之外，與會嘉賓還是達成一致，開發企業仍需密切關注相應配套政策的出台，建立倒逼促進機制，在新機制新條文中找到破解當前城市更新業務難題與項目的機會。

利益之平衡

穿透復雜的舊改政策條文，開發企業真正想探尋的，或許是城市更新過程中的利益分配底色。

誠然，城市更新不是“閉門造車”，擺在躍躍欲試的開發商面前的第一道難題，便是如何處理好利益分配難題、營造多方共赢局面。

有嘉賓就認為，城市更新本質就是一場利益平衡的藝術、遊戲，能否處理好利益分配問題是改造是否成功的基本條件；以及，城市更新的實質是利益的體現與平衡，利益是各方驅動力和融合劑。

在這場關乎開發商、政府、村民的三方角力中，既有共同利益訴求，也存在利益沖突與矛盾，尤其是開發商與政府、開發商與村民之間。

現場嘉賓的普遍共識是，開發商與政府之間博弈的重點是改造成本，開發企業在其中往往會選擇通過做大改造成本或支持納入改造成本，從而能獲得更多的融資面積、更低的融資地塊成本。此外，容積率、公建配套面積的大小同樣是困擾着開發企業與政府的難題。

孟 嬿 龍湖地産廣州公司城市更新副總經理

另一場長久拉鋸戰則發生在開發商與村民中，重點圍繞的便是拆遷補償問題。這一話題引起了現場開發企業的共鳴，更有嘉賓調侃稱“做舊改需要會喝酒、會講粗口”，惹來現場大笑。

拆遷補償問題可以說是影響舊改進程的重大因素，有開發商嘉賓稱，其與所涉舊村談判時間長達十年，後續拆遷則僅用了兩三年。另一受困于某舊村項目多年的開發企業稱，一個好的拆遷補償方案很關鍵，這關乎每一家切身利益。

為了推進項目的發展，開發企業往往會選擇一定程度的讓利，簡而言之就是掏錢、掏物業。嘉賓指出，通常開發企業會通過設置簽約獎、搬遷獎，以及融資面積補給等方式，如将原本融資地塊分給村作為集體物業，從而實現舊改項目的順利推進。

盡管舊改困難重重，涉及多方利益的平衡與博弈，不少嘉賓還是坦言，希冀城市更新的過程是一個多方共赢的過程，最終實現利益的最大公約數。

有嘉賓則稱，並不喜歡用“博弈”來形容舊改過程，更希望将這一過程定位為合作共赢，在既定的遊戲規則之下，多方共同努力。

圓桌會議漸近尾聲，關于如何在城市更新中實現平衡之道的探讨仍在進行着。有嘉賓最後稱，舊改不只是拆除重建那麼簡單，這涉及到一個個城市鮮活的生命體，每一個“造城者”都要有敬畏之心。