田明與觀點面對面：朗詩“一木成林”

編者按：每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 再次見到田明是在八月的海南，時隔兩年，他重新回歸成為博鰲房地産論壇的座上客。

下午三點從上海飛抵三亞，田明一直在處理工作，簡單的晚飯過後，他終于有時間放松下來，調整好一個舒适的坐姿，與我們對話。

深色POLO衫、運動手表，是田明最常見的裝束，自從養成了登山和運動的習慣後，他瘦了很多，膚色也更加健康。

這是他第二次參與博鰲房地産論壇，過去一年多，除了處理朗詩的業務，他又征服了幾座高海拔山脈，並不時出現在各種公衆場合，與同行交流。

田明是地産界里最勤奮的思考者之一，朋友圈里經常可以看到他分享各種關于經濟和形勢的觀點。

保持理性，堅持常識，對企業家而言知易行難，尤其有時候這會令企業失去一些迅速發展的機會，更讓人覺得有點“另類”。

田明並不諱言朗詩的“非主流”，在他看來，地産行業的主流大多是以規模為導向的激進，沒有形成自己的特色，在今天這樣的大環境下有一定風險。

就像登山一樣，田明在挑戰高峰之余，卻不會選擇将自己和團隊推向不可掌控的危險中。經營朗詩，他同樣走出了一條特色而安全的綠色道路。

發展審慎

盡管距離上一次參與博鰲的活動的時間已經過去将近兩年，但田明對房地産的态度和判斷依舊，而現實恰巧印證了他的一些觀點。

他認為，無論從中美貿易的外部環境，還是730政治局會議的定調，對中國經濟和房地産而言都不是利好消息：“中美之間的摩擦糾紛肯定對中國經濟發展不利，對經濟發展不利的事對房地産肯定也不利。”

在内外環境的雙重壓力下，田明預測，房地産的發展速度會慢下來，負債率也會逐步降低。當調控周期繼續延長，有些房企甚至會撐不住，出現並購、破産、重組的機會。

這也意味着，整個房地産行業里面的所有企業都會承受壓力。

凡事預則立，不預則廢，田明臉色霎時變得嚴肅，但很快就恢復輕松：“但至少我晚上都能睡得着覺，不用半夜睡不着或者突然驚醒。”

從政後下海經商的田明，一向善于分析大勢，當同行都在拼命往前沖的時候，他早早地懂得停一停、想一想。也因此，在行業準備進入下半場的時候，朗詩依然可以遊刃有余。

最直觀的反應是，今年二季度以來，朗詩在土地市場開始變得活躍。

4月份，朗詩宣布收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區；7月底，朗詩競得成都成華區宅地，布局區域跨越珠三角、長三角和成渝地區。

值得一提的是，不久前，朗詩更宣布收購美國亞利桑那州剛需住宅項目，包含1150個地塊和140個待售房屋，標志着朗詩在充分洞悉市場的前提下加速了在美國的戰略布局。 

美國是朗詩目前開拓的最重要的海外市場。從2013年開始布局，截止到目前，朗詩在美國已累計開發41個項目，其中在開發的有16個項目。朗詩美國目前在全美房地産建築商中位列前40。

對于土地投資，田明的态度也始終從容，喜歡在市場下行時期抓住機會出手是朗詩一貫的做法。

田明坦言，2018年、2019年上半年，朗詩在投拓上公開市場收獲都很小，都沒有達到預定的規劃水平。但他反而認為不投是正确的選擇，當市場價格那麼高，以現有資源根本就拿不到有價值的項目。

如今，投資的窗口期開始打開了，朗詩也可以更多地出手試一試：“就像撒網，網眼會比較大一點，小魚就不要了，大魚才留下。”

事實上，朗詩的杠杆率在行業中一向處于偏低的水平，2018年報顯示，朗詩淨負債率為39.8%，比前一年下降了4.3%。

因此，當房企都在忙着降杠杆的下行周期，朗詩還能抓住土地投資機會，擁有略微提高杠杆的余地。

“但是我們也要警惕，不會把負債率擡得太高，還是要控制在一個安全的、合理的範圍内，畢竟是要“過冬”的，在“過冬”的時候把杠杆率調得太高不合适。”

保證現金流是朗詩的原則，在當下緊繃的大環境下，也是大部分房企的底線。

步步為營

去面對自己必須面對的問題，面對自己原來想回避的問題，做事情才會更坦然、更平和。

當問及為什麼熱愛登山時，田明曾給出的回答是：“因為企業家很孤獨，這種孤獨對人來說是需要排解的，比較好的方式就是尋找一項極限運動。”

作為一個企業家，田明大多時候是孤獨的，而作為一家“非主流”的房企，朗詩的多元化轉型和綠色道路也一直是行業里的“另類”。

“朗詩的非主流既體現在産品上，也體現在商業模式上，以及對風險的态度與主流房企不一樣。”田明向我們一一羅列，看起來並沒有因為朗詩的非主流而“感到孤獨”，相反他對此有些高興。

從2001年平安夜創立朗詩以來，規模就不是田明最看重的因素，如何活得更長、走得更久是他始終在思考和堅持的事。

“如果你是個賭徒的話，總有一天會輸掉，那是必然的結果。”

尤其在經歷了2008年全球金融危機後，田明更早早開始布局多元化轉型。

回顧朗詩從2012年開始提出深綠戰略，到如今逐轉型棋至中盤，當主流房企在努力加杠杆沖規模時，朗詩的綠色差異化道路已經走了6年。

田明介紹，2012年，朗詩首次在原有綠色戰略基礎上提出深綠戰略，聚焦綠色開發之外，更要做綠色服務、綠色養老和綠色金融。

2013年，朗詩在港股成功上市；2014年，朗詩再提出地産轉型升級“三化”戰略，包括産品差異化、資産輕型化、收益多樣化，由此進入了堅決的轉型時期。

“朗詩是戰略導向型的公司，我們覺得那個趨勢是那樣，就會照着戰略往前走。”

小股操盤是這一時期朗詩最突出的特征，到目前為止，朗詩在操盤項目中的占比很好地控制在了30%。

圍繞地産主業，2016年，朗詩正式進入長租公寓領域，並将其作為集團的支柱業務之一。2018年，朗詩再将物業公司獨立出來。

相比于步步驚心的冒險家，田明顯然更像步步為營的企業家。

一木成林

盡管戰略堅定，對朗詩而言，過去一年也並不平靜，從更名到将長租業務剝離出上市平台，朗詩的動作在行業内引起了不少的關注。

“我認為是市場誤讀。”田明的回復簡單而直接。

他強調，上市平台朗詩綠色集團是朗詩集團旗下的一個控股子公司，所謂的剝離，只是将長租業務從上市平台剝至集團層面經營，並非因為不看好而放棄這個業務。

田明透露，未來朗詩的長租公寓和養老都會引入一些有戰略價值的股東，将這兩項業務的規模做大。

“有人是因為戰略調整了不想做它了，有人是因為一些策略因素，但我們的原因是想把集團旗下每一個業務闆塊都變成一家獨立的公司，用專業的平台來做，所以不是不做，而是要繼續做大。”

榕樹是生長在中國南方熱帶和亞熱帶地區的一種樹，居住在南方的人或許都聽說過，榕樹的枝幹和氣生根交織在一起，向周圍不斷延伸，形成茂密的叢林，因此也被稱作“一木成林”。

田明口中的榕樹林計劃，是一項包含朗詩集團旗下所有業務的發展計劃，包括中國地産、美國地産、朗詩青杉資本、朗詩寓長租公寓、常青藤養老、朗詩綠色物業。

每項業務都是一個大生态繫統里的獨立體，同時在戰略上彼此協同，每多一個主幹，整個集團的戰略協同能力就會增強。

不過，對于地産外的創新業務，田明亦有更高的要求：“要想在我們朗詩的榕樹林成為一棵樹，而不是被砍掉的話，你必須有希望成為這個行業的前三位。”

以青杉資本為例，他向我們介紹，這是一個做存量物業投融管退業務的機構，目前管理資産規模超過一百億，有十幾個存量項目散布在北京、上海等一線城市。

其中上海更幾乎涵蓋了所有存量改造的業态，包括長租公寓、服務式公寓、散售公寓、住宅、寫字樓、商業改造等等。

雖然多元化轉型已走過6年，並形成多個獨立的業務闆塊，但田明認為，朗詩的轉型仍在繼續。

“成功要等到中國經濟穩住了，還要有外部環境的支持，它不僅僅是一個自己内部定義的事情。”

你自己做得不錯，但市場還在墊底，還在急流險灘里面掙紮的時候，沒有企業家有條件可以說自己的企業獲得了真正的成功。

田明再一次表達了自己的謹慎。

以下為觀點地産新媒體對朗詩綠色集團董事局主席田明先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：從去年到現在中美貿易摩擦持續了一年，您覺得對房地産會有一個利好還是利空？

田明：這個事情肯定對中國經濟發展不利，對經濟發展不利的事對房地産肯定也不利。不可能說對中國大的社會經濟都不利然後獨獨對房地産有利，這種事不可能存在，因為房地産是社會經濟其中的一個組成部分，不可能獨立于經濟自己發展自己的，這是做不到的。

中央已經在730會議上說了，第一次說不會用房地産來刺激短期的經濟增長，我覺得這個認識是對過去的進一步的提升。之前是說房住不炒，然後到不短期刺激，這是一個進化的過程，這個定調還是挺重要的。

同時，我也覺得在中國的社會總負債率這麼高的情況下，如果再去用短期的房地産刺激來拉動經濟增長的話，金融風險會越來越大。

觀點地産新媒體：近段時間朗詩在國内也開始有一些公開市場拿地，比以往來說是相對激進一些的，是您覺得今年是一個比較好的拿地時機嗎？

田明：最近這段時間市場開始下調，預期改變了，可能手上的錢也變緊了，所以在有些地方已經開始出現一些有投資價值的機會出現。

我們覺得投資的窗口期開始打開了，所以這時候可以出手試一試，但是也不會猛烈追高把它硬要搶下來。如果合适就拿，如果搶得太激烈我們就會放棄。

觀點地産新媒體：朗詩對投拓的目標是怎樣的？有沒有提高一點杠杆來沖規模？

田明：投拓沒有目標，2018年到2019年上半年，我們的投拓上公開市場收獲都很小，沒有達到預定的規劃水平。我們覺得不投是對的，投了就錯了，因為市場那麼高根本就拿不到有價值的項目。

現在我們也不知道下行的幅度有多大，持續時間有多長，不過我估計會超出很多人的預期，可能會相當的長，不是一個短期的周期波動，而是一個長期的趨勢。

目前還不明确市場後面怎麼演變，也不會定一個計劃說投多少錢或者拿多少地，基本是根據市場的情況來做調整，出現有投資機會的我們就去試一試，就像我們撒網，那個網眼會比較大一點，小魚就不要了，大魚才留下。

适當增加一些現金流，适當把杠杆率提高一點是可以的，因為我們前幾年比較自律，比較約束自己，沒有好的投資機會，所以拿地拿得比較少，杠杆率相對來說在行業里面處于比較低的位置。

但是我們也不會擡得太高，還是會保持警惕，把負債率控制在一個安全的、合理的範圍内，畢竟我們的預測是下行，是要“過冬”的。

在“過冬”的時候把杠杆率調得太高不合适，還有杠杆的結構也要考慮，不能全是高成本的負債，也不能是很短時間的負債，短期償債壓力不能太大，負債的結構、負債的成本跟負債率都是要通盤考慮的。

觀點地産新媒體：未來房企的負債率可能會是一個往下走的趨勢？

田明：未來整個房地産行業所有企業都會承受壓力，但是那些負債率特别高的，然後拿了好多高價地的、甚至好多地王在手上的，這樣的企業擴張速度特别快，策略特别的激進，我覺得這些企業可能會難受。

觀點地産新媒體：會有一個洗牌的過程？

田明：有可能會發展速度慢下來，壓力會比較大，有可能要出讓項目解決自己的困難，也可能把公司控股權丢掉，或以各種各樣的方式……

要麼受到重創，要麼發展速度延緩下來。如果我們下行期長，國家也沒辦法用很激進的方式去救市，因為國家也受自身的條件約束沒辦法做，這時候可能會有些房企撐不住，會有並購。

負債率開始的時候是加大的，加大到一定的程度，随着並購、破産、重組的機會出現，會逐步地降下來。

觀點地産新媒體：您一直都說朗詩是一個“非主流”的企業，未來會成為這個行業的主流嗎？

田明：朗詩的“非主流”首先體現在産品上，我們做的都是綠色的、環保的，對客戶來說是健康的、舒适的住宅，而主流開發商都做的是毛坯房、快周轉的那種剛需房子，所以産品上我們不一樣。

商業模式上也不太一樣，我們從2014年年底到現在基本上進入小股操盤階段，很少有項目全是我們的股權，都是以小股操盤為主。在我們操盤的項目里面，朗詩的股東權益平均占比也就30%。

第三，說朗詩非主流，其實還跟這個行業里面的主流企業有一點不同，就是在對風險的态度上不一樣。

朗詩不願意去冒太大的風險，不會把自己搞得有可能在風險崩潰的時候命懸一線。我們認為經營企業是一個很嚴肅的事情，不能夠把企業的經營變成一次賭博。

如果從日本、台灣地區、香港地區、東南亞、美國的經驗看的話，這些國家和地區都出現過大的金融危機，都出現過資産泡沫的破滅，傷亡還是挺慘重的。有自己特色的企業，有自己穩健的财務策略的企業活下來了，而那些過于激進的企業，那些主流的企業好多都消失了。

觀點地産新媒體：朗詩今年把長租公寓包括一些非地産業務剝離了，是為什麼？

田明：我認為是市場誤讀或者外界對我們的誤解，其實朗詩綠色集團這個上市公司是朗詩集團的控股子公司，朗詩集團占了超過百分之五十的股權。

這個子公司過去的業務比較多，現在我們想讓這個子公司聚焦于綠色科技地産，所以我們把地産業務全擺在這里面，把非地産業務剝離回集團。

我們講的榕樹林計劃是朗詩控股集團的榕樹林計劃，不是上市公司的榕樹林計劃。

我們的榕樹林計劃里有朗詩寓長租公寓，有常青藤養老，有朗詩青杉資本，也有朗詩綠色物業，我們還有美國公司，這些都是屬于集團的業務。

所以媒體或者市場一看我們上市公司把長租公寓剝離，就覺得我們對長租業務不認可、不看好了，其實不是，我們剝離到哪兒去？不是要賣給别人，我們是剝離到自己百分之百股權的集團去了，所以我覺得是市場誤會了。

觀點地産新媒體：所以還是繼續做？

田明：何止繼續做，從百分之五十幾股權的公司剝至百分之百股權公司來做，說明是要自己親自做。

有人是因為戰略調整了不想做，有人是因為一些策略上的原因，每家情況不一樣，我們的原因是想把集團旗下每一個業務闆塊都變成一家獨立的公司，用專業的平台來做，這是我們的計劃。

我們的常青藤養老跟朗詩寓長租公寓，都準備引入戰略投資者，不再是我們自己單槍匹馬幹，而是把有資源互補的、有共同戰略目標的企業整合起來一起布局長租公寓市場。

引入戰略投資人之後，這些朗詩控股的“朗字繫”業務，它也會獨立走出自己的發展軌道，所以每個業務都是一個獨立的平台。

現在，長租公寓市場恰恰是強者擴張的時候，對有信心的人，對這個市場長期看好的人，以及自身的能力比較強的人，這時候是發展的時機，是堅定的看多者以及強者發展的好時機。

觀點地産新媒體：養老這塊我們也是比較早布局的？

田明：跟長租一樣，我們都是想名列前茅的。在每一個領域里面，房地産其實是我們在綠色細分市場里面一直是跑在前面的，而且将來它會形成差異化的産品優勢，形成小股操盤的優勢。

随着未來市場在這個方向上越來越開闊，我們會獲得越來越多的發展機會，我們比的不是一時一地的得失，我們比的是五年、十年、二十年以後看誰發展的好。

我們首先在細分市場里面取得領先地位，而這個細分市場又代表未來的主力市場，所以我們未來會有更好的發展。

長租公寓我們也是類似的戰略，我們希望未來成為行業内第一。但這不是一蹴而就的事，我們還得要把自己各方面的能力，包括團隊、品牌、運營等這些都打造好，然後穩步的發展。

養老到目前為止市場上還沒有可以可復制的盈利模式，地産商做養老地産，其實本質上還是賣房子，盈利模式還是靠賣房子賺錢，醫療機構做養老還是床位、周轉、藥費那種盈利模式，保險公司做養老機構，最後盈利點還是在賣保險上，真正在養老服務機構運營方面能做好的現在還沒有。

我們做的不是養老地産，我們做的是養老服務，做的是運營，所以我們希望成為養老服務市場上最早能找到一個可以復制的盈利模式的公司。

從2013年開始，我們一直在探索，要想在這個行當里面一個新興的領域去探索，必然是一個漫長的過程。

中國的開發商能夠培養出這麼一個樹苗出來的幾乎沒有，這也是朗詩值得自豪的地方。

觀點地産新媒體：朗詩的步子還是走得比較不一樣。

田明：我們公司是2001年年底12月24日平安夜成立的，成立的時候先開始做常規項目，到2005年開始做朗詩國際街區，進入了綠色科技地産這個領域。在這之後，朗詩就定下了聚焦綠色科技地産的差異化的競争戰略，然後堅定地按照這個戰略去發展。

到現在已經發展了好多年，那時候完全是一個聚焦差異化的競争戰略，聚焦在綠色科技地産上。然後到2012年的時候，經歷了2008年的金融危機，經歷了四萬億的刺激，市場急劇的上升，那時候我們感覺中國的經濟要進入新的階段了，房地産随着經濟的下行也會進入到現在這個階段。

凡事預則立，不預則廢。所以那時候我們在上海發布了一個朗詩的深綠戰略，原來是個綠色戰略，後來發布深綠戰略，提出要做綠色開發，要做綠色服務、綠色養老和綠色金融。

2012年把這個深綠戰略發布以後，2013年就幹了好多事，在香港收購了一家上市公司把地産業務注入進去；然後到美國去開發項目。

緊接着在南京的一個社區里面開始做養老服務，成立青杉資本做綠色金融，這些事情是2012年提出來的，2013年已經走了好幾步出去，

2014年提出朗詩地産轉型升級“三化”戰略，即産品差異化、資産輕型化、收益多樣化，朗詩地産從那以後就進入了堅決的轉型時期。

從資産的重量上看，其實我們提這個資産輕型化後還是重資産的，只不過以前是百分之百的重，每個項目都是自己的，後來逐步的把重量降了一點下來。2014年年底是百分之百所有項目全是朗詩一個股東，2015年降到了70%，2016年降到了40%，2017年降到了30%，以後就在30%上下波動，不再降了，這是我們設定的區間。

2016年年底我們開始把長租公寓作為一個支柱業務，就是榕樹林里面的其中一棵樹，朗詩寓長租公寓；2017年的時候養老從南京進入了新的城市；2018年的時候，物業公司獨立出來成為一項新業務，既為朗詩地産服務也為其他業主方、社區、樓盤服務。

青杉資本現在管理資産規模有一百億了，有十幾個項目散布在北京、上海，其中上海的項目最多，幾乎涵蓋了各種地産業态。

所以要在朗詩的榕樹林里面成為一棵樹，而不是被砍掉的話，必須要有希望成為這個行業的前三位。

觀點地産新媒體：轉型還在進行，還沒有到真正成功的階段？

田明：還在進行中，成功要等到中國經濟自己穩住了，要考慮外部環境。

中國房地産經歷了急劇的波動，政策調整、市場調整以後，漸漸地進入了新時代，我們叫2.0時代，這時候如果适應了新的經濟環境，适應了新的房地産行業，各領域都相當的成長起來了，這時候我們可以初步說成功了。

這不是一個僅僅從自己内部來定義的事情，就像在一條船上，經過一個急流險灘，風急浪大，等沖過這一段以後适應了，後面又揚帆遠航了，這時候可以說轉型成功了。如果還在急流險灘里面掙紮的時候，沒有條件說這話，所以我們還得看外部的環境，還得看内部進化的速度。

觀點地産新媒體：您對未來整體是樂觀的，悲觀的地方在哪兒？

田明：一定要專業化，一定要細分，這是未來房地産的趨勢，我們分出好多業務闆塊，都是為了細化，為了進入未來的細分市場。

然後要表現得足夠專業，每人都有自己擅長的領域，在那個領域里面你要成為一個強者。一定是往這個方向去的，我們也就是順應這樣的一個趨勢走過去。

希望能在未來的市場中活下去，能找到自己的生存之道。現在能活下去就很好，好多公司會消失，所以能活下去就是一個最高的目標。

領袖訪談 | 領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。