博鰲特寫 | “刀光劍影”中的地産未來

2019博鰲房地産論壇·特寫 8月7日，三亞，博鰲房地産論壇現場。

巴曙松與陳淮的“老友”重聚，賈康與田明的各抒己見，穩字當頭的劉偉、吳建斌、方明富，精彩紛呈的對話在”地産精英 博鰲論劍”發生。

一場關于房地産未來的對話，是經濟學家與企業家之間的焦點。

巴曙松vs陳淮

在企業家與經濟學家讨論逐漸升溫時，一場充滿笑聲和智慧的對話正在兩位經濟學家中發酵着，這並不是他們第一次互相調侃了。

在讨論還未正式開始，巴曙松便率先撩了陳淮：“每當看到我和陳淮教授在同一節的時候，就會有人幸災樂禍地希望看我們兩人互相調侃和攻擊的情況出現。今天很幸運，我是主持人，他只是參會人員。”

在介紹傳遞話語權的過程中，巴曙松也打趣說“我看到陳淮教授坐的姿勢已經換了好幾個了”，陳淮便忍不住拿起了身邊的麥克風反擊。

“我和巴教授現在的關繫就像中美貿易談判，他有話語霸權，我處在被動的狀态，所以我得在有限的資源空間内把我想說的話說一說。”

陳淮用上海改革開放以來的房地産發展作為例子介紹到，上海在90年代中期之前，浦東開發之後10年房子賣不出去，因為那個時候老百姓的收入首先要滿足吃穿，住行還在其後，所以房子盡管幾千元一平方米，很便宜，也沒人買。

據說當時，上海市政府就算給戶口外地人也不去，本地人買房免稅也不買，因為那時候的消費首先要集中改善吃和穿。在滿足了吃穿後，下一步是累積私人資産，買房就是私人資産的累積過程，中産階級的形成過程。

要解決房價問題，陳淮覺得要向西發展，大中小城市的協調發展，對于現在聚集在沿海城市和環京一帶的現象，他打了個比方“都想娶章子怡，無論如何也嫁不出來”。

先是引用上海房地産發展的歷史作為根據，再利用此前巴曙松介紹的2.4萬億套房和房價收入比的數據進行反擊，最後拉出美國、日本等發達國家進行對比，從古到今，從内到外，從數據到歷史，陳淮這套組合拳的反擊可謂精彩。

在發言途中還不忘時不時挖苦一下巴曙松：“先整明白經濟學家，别以為用加減乘除四則運算應用題就能預測”，“巴先生顯然不是村長級的”，“經濟學不是這麼算賬的”。

巴曙松倒也並不在意：“真像是中美談判，為了吵架而吵架，把我問的問題都忘了”，“我問的是新的形勢下用什麼東西評估房地産消費比較合适。”

陳淮輕松化解：“這個事你大概得上甯波普陀山，只有救苦救難大慈大悲有求必應觀世音菩薩能解答。”

有趣的是，陳淮在不久後便“化身觀世音菩薩”：“我想起巴教授問的問題，用一句話就可以回答。” 他認為，地方政府也轉型了，從以前的價高者得到現在更關注長遠的發展，注重将來能持續帶來現金流的，就是稅收、利潤，能夠持續穩定帶來稅收的。

略顯嚴肅的陳淮與幽默愛開玩笑的巴曙松，在數百名觀衆的注視下一場“刀光劍影”互不退讓的來了一場對弈。

樂觀的賈康

精英對話上，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康站在人口與城鎮化發展的角度上，用一組組數據講述着房地産的未來。

“前面40年總共進城了6億多的人口，近10年差不多進的是3億人，但是這3億人里面絕大多數還沒有取得城鎮戶籍。”

他表示，這一部分人的安家落戶仍将推動房地産業的蓬勃發展，在城鎮化的實際的支撐能力不到位，政府還需要對其補賬。

不只是人口，城鎮化水平也是房地産業的支撐點。現在，城鎮化水平是50%左右，距離國際上70%左右，還有20%的空間。說得再保守一點，即使只有15%，一年上升一個點，也要走15年。

對于在這過程中的國家，應該有更充分的估量和信心。他認為，冰火兩重天已經運行了差不多10年之久，如果看到這個冰火兩重天的情況，就不能一概而論前景怎麼樣。

焦慮的田明

“前面諸位出言都比較客氣，總體上對形勢的估計還比較樂觀。”朗詩綠色集團董事長田明開門見山：“我來自一線的民營企業，我的感覺沒有那麼好。”

他的核心觀點是，高歌猛進20年的房地産業的大發展過去了。此前，投資性需求占總成交量的比重非常大。按照目前的政策，如果投資買房不再增值了，不再有利可圖了，這個有效需求就會降低。

2018年全國商品房成交額約為15億，田明坦言，如果2019年也是15萬億，那就意味着沒有增長；如果只有14萬億或者13萬億，意味着在去年的基礎上下滑。

“你估計明年是下滑還是持平？”巴曙松單刀直入的對這位略顯悲觀的企業家抛出了問題。

田明說：“作為企業家，憑直覺、靠常識來判斷，大趨勢是下滑。”

但田明認為，只要它不再保持高速的增長，哪怕是持平甚至略有增長，都意味着這個行業的拐點到來，這個行業會面臨巨大的洗牌。

排名的争議

“實際上這個行業還是充滿着機會的。”招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理劉偉顯然與上一位企業家不同。

央企的背景讓劉偉有足夠的底氣：“我不說給大家信心14億人要住得更好，機會是在的，作為我們這個行業來講，我覺得應該是很自豪的一件事。”

雖然比起田明來說不至于悲觀，但他也認為現在的市場並不簡單，“那麼多年的高速發展，總會有一個收斂”。

同樣的觀點也出在陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌先生口中：“我覺得房地産市場仍然是一個非常好的市場，而且機會很多。但是當下确實遇到一些困難，這也是很平常的事情。”

對于許多房企追逐規模，只看銷售額的現狀，劉偉並不同意，他覺得要把重復的部分剔除，不要有一些虛胖。在規模、質量、效益的三角矩陣中，招商蛇口把質量擺在首位，質量第一、效益優先、規模适度。

金科地産集團股份有限公司聯席總裁方明富先生同樣表達了對于當前銷售額的态度：“為什麼不能把一些稅收、利潤在當期進行合理的綜合評估”，當前的排名不能客觀評價房地産企業的經營情況。

尾聲

“首先，城鎮化還有很大空間 第二，短期肯定有調整。”巴曙松的歸納畫上了句号，也給經濟學家和企業家的辯論來了完美收官。

最後，巴曙松還是忍不住找到了陳淮這位好友做一個明年的預測，陳淮表示：“落實到房地産這一塊就是一個字——穩，你别想大起，也不讓你大落。”

不論從政策還是客觀需要，以及企業自身轉型、觀望等很多方面，接下來會是一個相對平穩的狀态，當然也有企業家說穩就是降。