博鰲演講 | 劉偉：招商蛇口的綜合發展觀

劉偉(招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理 )：各位早上好！今天我跟大家分享的題目是“與城市共生，與時代同行”，講講招商蛇口的綜合發展觀。

前兩天我們聽了很多的報告，專家們對宏觀經濟做了很多論述，我想我在這方面不要重復，我就講我們作為一個行業内的企業，我們怎麼應對。

首先講講我們的背景，因為說招商蛇口一定要說招商局。招商局現在幾大主業當中，它的一個重要闆塊是招商蛇口，但它還有金融、産業、工業、交通。集團現在是中國最老的企業，有147年的歷史，是一個百年央企，而且是一個駐港的央企。這家央企有兩個世界500強公司，據說這也是首個擁有兩個世界500強的央企。

現在招商局集團管理的資産規模是8.7萬億，它的資産總額、利潤總額都在央企當中排第一。

招商局旗下的招商蛇口是招商局集團的城市綜合開發運營闆塊的旗艦企業，始于1979年，是中國第一個改革開放對外的工業區蛇口工業區，它是中國改革開放的發源地。

在1984年另外一個地産闆塊，也就是招商地産闆塊成立，這也是一家獨立上市的地産闆塊，是中國最早的房地産企業之一。在2015年12月，我們做了一件非常重要的事，就是把原來的蛇口工業區和招商地産做了一個整合，吸收合並，重組上市，招商地産上市，重新用招商蛇口的名稱上市。

大家會覺得很奇怪，為什麼不用招商地産的名字，而選用了招商蛇口？首先來講，蛇口這個名字對中國的改革開放是一個紀念，這些工業區是早于深圳成立的一個開發區，在那里誕生了很多開創性的工作，大家熟悉的改革開放40年紅利中創新性的很多東西的開拓是從蛇口開始的，我們提出的“時間就是金錢、效率就是生命”，這些口号在那個時候影響了一代又一代人，包括“空談誤國、實幹興邦”，這些都是非常有影響的。

同時在具體的制度激勵方面，大膽地嘗試，做了很多的突破，包括聘用制、幹部競聘、招投標制度、社會保險制度，甚至大家熟悉的職工住宅房地産制度的改革也是從這里開始。

所以我們最後選用了招商蛇口這個品牌，我想是有兩個意思，一是适應新的發展形勢，我們不叫去地産化，而是說發展的方向和純粹的以住宅開發為主的方向有一些不一樣。第二是招商蛇口是對中國改革開放的紀念，它的股票代碼SZ001979，這個1979就是《春天的故事》那首歌里面唱的“1979年，一位老人在中國的南海邊畫了一個圈”，這個圈畫的就是蛇口，所以它是一個紀念。

重組到現在4個年頭，我們從2015年實現整合，到2016年的融合，我們制定了相應的“133341”的發展戰略，到2017年提出發展規模與質量方面的深度融合，在去年我們又提出“提質提速”的改革，我們每年都有一些新的動作。

從2016年開始到2019年，我們的銷售和利潤都在穩步上升，尤其是重組之後這三年，我們給股東兌現的分紅的比例加起來超過150億。這在上市公司當中分配的紅利算是比較多的。

招商蛇口是改革開放的排頭兵，改革開放40年過去了，接下來我們怎麼做？我們想40年以後的招商蛇口要再出發，我們的再出發就是銳意追求改革創新，以創新和綜合發展來迎接新的市場環境的挑戰。

我今天講四個部分。

第一部分是我們的綜合發展的戰略。大家看到現在的國際形勢、國内形勢，都有很多的判斷，總的來說對我們這個行業來講，需求還是存在的，前景是光明的，但是挑戰是十分嚴峻的。

現在的國際形勢是世界百年未有之大變局，經濟運行不确定性上升。每天都會有新的消息，中美貿易戰、人民币匯率、香港的故事，不停地會有很多事出現，會使整個世界經濟受到很大的壓力。

從國内的情況來看，經濟穩中趨緩，創新驅動發展動力增強。

從行業的情況看，市場背景發生了非常大的變化，過去我們這個行業投資屬性也是比較強的，以增量市場為主，快周轉，那時候只要一推盤，基本上都是日光，大家都以住宅開發為主。未來的情況會發生變化，房住不炒，存量和增量並重、開發與持有運營並重，更重質量和效益，另外一個就是綜合發展可能會成為一種趨勢。

準确判斷國際國内形勢，圍繞國家的戰略去捕捉商機，這可以說是招商局100多年從誕生開始，它都和國運緊密相關。1872年誕生的時候，當時是洋務運動，為了拯救我們的民族，誕生了招商局。

每一輪新的國家戰略我們都會積極擁抱。現在的京津冀一體化、長三角一體化，粵港澳大灣區、中西部的開發，還有海南自貿區、一帶一路等等，這些戰略都是我們需要去擁抱和捕捉的機遇。

從招商局這麼多年做的工作來看，我們要構建一種新型的政企合作的關繫，我們過去曾經做過政企合一，現在講的是政企合作，因為法制化的社會，政府這方面的要求也越來越嚴，所以我們在這方面更多地是利用我們的優勢做一些合作，這個合作就包括在發展理念、合作原則、小政府、大市場、合作模式的多樣性和優勢互補、互惠互利方面，我們可以說是各種模式都有嘗試。

從過去的招商蛇口和漳州開發區的政企合一，到現在一繫列的政企合作，各種形式都有，應該說是一個全面的政企的合作。

招商蛇口作為招商局的城市和園區的闆塊，我們是一個綜合的發展理念，是穩健的前行。在黃金十年，快周轉非常盛行，面對新的形勢，我們的選擇是打造城市復合業态。另外一個就是在能力、跨越周期和穩健前行方面，需要我們做這方面的調整，去應對新的不确定因素。

第二部分，綜合發展模式：前港-中區-後城。這是招商局根據招商蛇口，以及我們已有的産業新城綜合發展總結出的一套模式。關于模式的說法有很多，我在這里不展開。

我們對蛇口模式最新的诠釋，應該說就是“前港-中區-後城”的模式，前港就是從荒灘到集裝箱，港口先行，然後不斷升級的過程。中區就是臨港工業區，這樣一個區域實際上也是不斷升級的過程。我們在蛇口的發展過程中有5次産業的升級，這里邊都很清晰。後城就是城市，從工業園到現代化的城市功能，早期的臨港工業區到現在的城市功能，在這個過程中它是不斷演進的。

我們回頭看蛇口的40年，實際上是講了一個城市發展的故事，這個故事當中，我們去把握一個城市生長的規律，把握我們所需要的能力，尤其是核心能力的打造，在這個方面就會成為我們的一些重要的選擇。

前港-中區-後城的模式是一個綜合發展的模式，它也是不斷聯動發展的。它們内在有很多的聯繫，港、區、城之間是相互融合、相互聯動的，同時也是一個城市功能多元的融合。

第三部分，綜合發展模式下的産品體繫。我們圍繞生産方式、生活方式、城市功能，不斷地尋找在城市生長周期當中我們所需要的一些能力和我們的産品。我們的産業新城、生活事業群以及城市事業群，圍繞郵輪母港呈現出了多種業态綜合發展。

産品線有成長繫、成就繫和傳承繫，也是圍繞着大家的需求不斷升級不斷提升我們的産品。

我們在全産品線上，我們有商業、辦公、長租公寓、精品酒店、住宅等等方面有一繫列的産品展開。

我們有一些特色的産品，比如說意庫類的園區、網谷類的園區，還有産業新城類的園區，都有很多的布局。同時總部為了适應這種變化，也做了重大的調整，重構總部、做實戰區、做專兵種，進一步賦能區域的綜合發展。從虛拟跟投、項目跟投、股票期權和員工持股，有全方位的實施和實踐。

第四部分，對前港-中區-後城模式進行創新升級，鍛造資源導入、産業培育和城市運營核心能力，實現城市、生産、生活升級。這三者的良性互動，會形成一個宜居宜業的發展，這實際上是一個産業新城的觀念。

我們總結這麼多年的發展，我們會按照我們的T+3、T+10、T+30的方法，其實就是長期、中期和短期的投資有一個組合，這個組合可以實現公司良性的可持續的發展。

保障T+3增量、嚴控T+10增量，優化存量，平衡中發展T+30業務。我們的産業新城一講故事就講30年，如果你沒有這種思想準備去玩産業新城，你會很慘的，在這個方面一定是根據自己企業的能力和實際情況出發。

另外一個就是立足長遠的戰略導向，我們這方面是一個長短的互補，另外就是我們的資産管理觀，以終為始，從一開始就把投融建管退等等相關的問題一並考慮。另外就是重視能力的塑造和IP的塑造，還有就是在質效方面不斷地提升。

我們綜合發展有很多的成效，簡單過一下。以郵輪産業為核心的産業，我們在沿海實現了完美的布局，還有長江經濟帶都有相應的布局，很多項目都在推進當中。所以我們在郵輪方面跟産業之間的互動，跟城市的互動已經形成一個我們自己獨特的産品優勢。

在一帶一路上，我們也有很多的實踐。中白工業園現在是由招商蛇口主導開發，這也是中國和白俄羅斯兩國元首見證合作的項目，也被視為一帶一路上的一個典範項目，被高度評價，最近習總書記在會見白俄羅斯總統的時候也對這個合作項目給予了高度的評價。

吉布提多哈雷多功能港這個項目也是依托港口進行老港的改造，推進城市化的進程。吉布提很小，但是吉布提背後的非洲很大，像埃塞俄比亞這樣的國家都有上億的人口。

還有三亞深海科技城，這是我們和海南省政府合作的項目，昨天又有9家企業入園簽約，我們在深海科技的引進方面有很多的動作。

博鰲樂城旅遊先行區，這是一個醫療示範區，20平方公里，位于萬泉河旁邊，這都是四在順利推進當中，這是很有挑戰的項目，我把它叫做T+30，是一個長期的項目。

深圳會展灣，這是全球最大的會展中心，是由我們和華僑城聯合開發的，會展主體50萬平米，今年9月就要開始試展，這也是一個綜合的發展。

還有科技園，我們有一繫列的科技園的布局。還有意庫的布局，也有網谷的布局。

我們的住宅開發已經布局到54個城市，還有海外。海上世界相關的産品也在海内外布局。花園城是我們的商業體，也在布局。目前公司也有33個酒店。長租公寓面積已經接近100萬平米，我們的長租公寓培育了很多年，一直沒有對外聲張，我們的這方面的産品是非常成熟的，現在已經在走向全國。