主題讨論會之二 | 創新模式：分享地産改變

主持嘉賓

劉　策 佳兆業集團控股有限公司首席增長官、研究院院長

讨論嘉賓

李　雲   華聯控股股份有限公司副董事長、總經理 

崔新華  昌建控股集團有限公司常務副總裁

甯　惠   歐派家居集團工程營銷事業部副總經理

韓世同  廣東省房地産研究會執行會長

吳　睿   第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理及投資部主管

馬霄倓  搜狐焦點網總編輯

劉策：這次主題讨論會的議題是關于多元化和地産創新，我覺得今天我們這個主辦方把人員搭配的也特别合理，有開發商背景的也有産業鍊上下遊背景的，還有研究機構、有媒體、有第三方觀察的，這個我覺得确實能夠從各個視角對整個地産的多元化和創新有個全面的觀點的擊撞。

首先請問一下李總，李總是開發商背景的，在目前對于整個地産的多元化，你是怎麼看待的，包括華聯在多元化這塊到底做了一些什麼嘗試，你覺得當時做這個多元化的背景和初衷是什麼，現在效果怎麼樣，有沒有什麼可以跟大家分享和借鑒的。

李雲：我是華聯控股的總經理。華聯控股我歸納它是一個小而美的公司，說它小我指的是它的開發規模，可能在這麼多大佬企業里面它是屬于中小企業。

說它美我覺得有幾點，一個美是它的特色精品産品美，還有一個是資産質量和産業風險控制的非常好，還有一個方面的美，它作為一個上市公司對股東的回報在所有的同行業里面以及上市公司里面是名列前茅的。

今天這個主題包括剛才劉總說的創新問題，我始終認為創新是企業發展的一個法寶，我覺得主要是兩點，第一點我認為企業始終是一個時代的企業，任何一個企業都不能脫離時代的發展來進行發展。

我們的房地産走到今天，房地産開發應該說是現在正在經歷一個重大的變革，我認為未來十到二十年它的變革至少有幾化，第一化就是作為房地産開發，它的空間是都市化的，為什麼是都市化？因為它是由它的産業基礎和它的人口來決定的。

第二個化是運營化，也就是說作為一個房地産開發企業，它不能僅僅是開發，它應該是開發與運營結合起來，因為我們可以對標一下世界領先的企業，作為世界領先的企業都是開發和運營，銷售和持有並舉的，運營能力一定是它的核心的一個競争力。

第三，它不僅僅是單一的金融手段，比如說僅僅是銀行負債等等，它應該是地産金融化。基于這樣一個前景，再加上我們現在科技進步，5G發展會非常快，尤其在深圳，再加上人們對于美好生活的一種需求導致的産品的叠代，所以我認為企業一定是一個時代的企業，我們的創新一定是在房地産整個的變革中會發生的，這是一個方面。

另外一個方面，我想花一點小小的時間分享一下華聯控股的發展歷史，它證明了創新是企業永恒的主題，其實華聯控股1994年上市到現在已經二十五年了，在深圳屬于老企業了，最早的時候我們實際上是一個制造業。

最早的時候是單一生産化纖的制造業，在這二十五年的歷程中，它實際上經歷了三次重大的創新和調整，第一次重大創新和調整是1998年，當時有五家試點企業發行公衆股的試點，我們作為其中的一家通過資産重組成功的實現了由單一化纖到紡織服裝重大的調整，同時資本運營和生産運營相結合，這是第一次。

第二次是2003年，2003年的時候通過二次增發将紡織服裝進行剝離，我們的主業調整為石化新材料，當時我們是亞洲最大的石化新材料的生産廠。

第三次重要調整是2009年，随着時代的發展也根據企業自身的積累和我們的人才結構，我們将主業調整為以房地産開發運營為主，實際上每一次調整對于企業來說都是非常艱難的，因為它要活下去，然後才能活得更好，所以在這個調整過程中它實際上就是一個創新的過程。

第二點我們堅守的，我們從主業轉型開始就一直堅持銷售和持有並舉，也就是說我們所有的産品，銷售一部分持有一部分，因為我們認為只有持有才是真愛，你才能真正的做到統一招商、統一運營以及統一的後期服務，所以這幾年我們的版圖有在深圳、杭州、上海都有持有的物業，這個持有的物業在管理過程中通過開發運營和物業服務的全過程使你的資産得到一個增值，這是第二個方面我想和大家分享的。

第三個方面，專一，華聯是很專注的，我們是專心只生根一線城市。可能各個企業有各個企業的特點，我們也是根據我們土地儲備各個方面的特點，所以我們只專注做三個城市，一個是我們的大本營深圳，第二個是深耕杭州，還有一個是深耕上海。其實誘惑也挺多的，還曾經有拿着地圖來跟我們說你想要哪塊，但是我們是專注做好自己的這幾個核心圈。

另外一個要分享的是華聯的穩健，也可能是稍微有一點點保守，我們對财務風險的把控特别嚴格，一直到現在為止，我們的資産負債率從來沒有超過60%，這對于一個房地産開發企業來說是比較少的，因為房地産開發企業大家知道土地和資金是兩大命脈，所以我們一直堅持控制我們的财務風險和資産質量。

另外作為一個上市公司，有一點我們是堅守的，就是堅守我對股東的回報，因此我們的股息利不僅僅在地産行業做過文旅地産，我們有商業地産也有住宅開發，将來我們的探索方向還請在座的各位多給我們提寶貴意見，因為我們還在考慮怎麼樣以地産為載體以新經濟為注入的内容，打造一個新經濟地産這樣一個模式，現在還在探索過程中，謝謝大家！

劉策：李總第一個說做精品，第二是持有，第三是負債率低，還有一個是股息回報高，這在我常見的地産公司運營里面不常見，所以這個問題我想請問一下崔總，不知道昌建這邊是什麼邏輯，第二跟華聯是否有不同之處。

崔新華：昌建地産是雙匯集團旗下的房地産公司，我們去年銷售過了一百億，我們今年年初提出了兩個提升，第一持續提升産品的品質，我們對于産品的品質提升還是非常看重的，我們在每個小區交房之前會提前一個月做内部驗收，我們對産品線進行了梳理。

第二個持續提升物業服務水平，我們今年年初提出來了在物業管理方面提出了五個體繫，讓業主住進我們小區能更加的舒适和便利，關于城市布局和管理合作方面，我們大本營在河南，我們說深耕河南，深耕我們已經進入的城市，布局長三角，河南1.08億人口，去年城市化率剛剛過50%，我們認為未來十年河南的人口和城鎮化率在未來的十年房地産發展中還有十年的前景非常看好。

長三角是我們一個補充，我們在長三角進入了揚州、蕪湖、鎮江、泰興。關于多元化方面，我們也做商業，目前我們已經開業了六個商業綜合體，其中第七個我們剛剛拿到地，我們和李總的理念也是一樣的，我們在商業方面也是做的很專業。養老方面我們在洛河做了一個項目，一期已經開始交付了。

多元化發展方面，我們一直圍繞着房地産産業鍊做多元化，我們的園林公司、建築公司包括我們在河南也做代建，去年做到了三十多億，今年能做到五十億，我們還有基金公司，我們在上海圍繞着房地産的産業鍊成立了一個華坤建和（音）基金，注冊資金15億，我們對于多元化的發展提出來專業、專注、聚焦，除了産業鍊之外的多元化我們什麼都不做，我們今年的目標是180億，上半年拿了七塊地，今年能夠實現150億的銷售，我們想的是未來三年實現三百億到五百億的規模。

劉策：我确實感覺崔總有很多跟華聯不謀而合的，比如你也追求産品的品質，也要深耕，包括也在做一些多元化的嘗試。接下來我想問一下歐派家居的甯總，剛才前面的兩個房企都在講要做品質，但是我覺得從他們嘴里講出來我覺得還不夠有公信力，因為你平時都是跟開發商打交道，而且歐派家居也是在産業鍊領域也是一個品質的代名詞，所以我想從你的觀察你覺得開發商這幾年在品質方面或者品質創新方面有些什麼樣的動作，包括你覺得作為歐派家居來講如何切入到房地産創新鍊條里面你的一些理解。

甯惠：首先我代表歐派家居在這里講一下，其實歐派一直在創新的路上，一直都在不斷地創新，同時地産現在馬上感覺得到就是精裝房，我們在今年各品類的增長當中，工程是在整個增長率增長速率是最高的，也就證明地産精裝房的比例大大加大了定制行業，因為歐派是個性化定制，本來是毛坯房個性化到商店里去定制的，我們有七千多家零售商的模式，現在要轉移成怎麼對接地産的模式，雖然地産我們之前有，但是量沒有現在這麼大，我們從生産模式的組織到我們的産品，因為我們的産品沉澱了二十五年，櫥櫃還有衣櫃、木門、衛浴全品類，我們也稱之為大家居，這駕馬車拉動了整個行業全品類全屋定制，這樣也解決了客戶的一些痛苦點，從這個角度。

全品類的發力，同時我們是多基地的開發，我們在天津、無錫、成都，這也是我們的客戶全國都有，達到一個近距離輸送，輸送點擴大以後包括我們的制造擴大到多基地範圍以後，這樣的改變我們就要靠信息化，也趕上這個時代了，我們在生産制造闆塊來講制定的是統一歐派，統一標準，也就是工藝標準是一致的，制造的材料和品質是一致的，同時我們的出廠標準是一致的。

同時在這個闆塊上來講，生産指揮由集團總部這邊統一由廣州進行各類訂單的接單繫統，生産指揮繫統到我們最後的物流發送繫統全部靠信息化完成，所以現在和地産這一塊接觸了以後更多的我們感受到的壓力就是怎樣做成，因為地産都是要求批次性一致，這恰恰和我們的生産布局，我們生産布局都是柔性化定制，就是說你的個性很強，但是我們的訂單流進來了以後你可以随意加工随意生産，而地産是要降本，這給我們帶來很大的壓力和挑戰，所以歐派在地産不斷地改變當中順應地産現代的需求，包括地産采購方怎麼和歐派的出貨方關聯起來，包括能夠觀察到我們的生産進度，訂單走到什麼地方，今後有信心連接以後，能夠觀察到我們内部的生産組織以及生産的安排。

劉策：非常感謝甯總，因為房地産确實本身是一個資源整合型的行業，房地産這個産品品質的提升或者是各種創新都離不開供應鍊的支持，換句話說供應鍊的水平直接決定了房地産的品質，所以說房地産品質不是由開發商決定的，是由開發商身邊的同路人決定的，所以我們也很高興能夠有歐派家居越來越多這樣追求品質的企業能夠進入到開發的鍊條里面來。

接下來我想問一下韓總，也是行業資深的專家，從您客觀的角度怎麼看待房地産這幾年的多元化發展包括創新，你覺得比較成功的有哪些，你覺得做的不好的或者接下來需要調整的有哪些點，包括你對房地産做多元化做創新有什麼樣的建議？

韓世同：我想說一說幾大，萬科、碧桂園、恒大，另外還有合生創展，我在萬科工作過一年，1994到1995年，非常早的時候，萬科在王石時代做減法，專業化肯定沒問題，專業化大家不會有矛盾，做專業化一定是可以做強做大的，到郁亮的手上開始多元化，活下去的時候他其實又相對的在一定程度上回歸主業，但他並沒有說其他的方面不做。

我們來看一下合生創展，合生創展當年是地産界絕對的老大，它是最早香港資本市場上市的，在内地還有個珠江投資，現在我們在地産行業好象看不見珠投和合生創展，近期它又開始重返這個行業，它去多元化了，不能說它不好，但至少在地産行業就沒有那麼大的影響力了，這是關于合生創展。

碧桂園近期它連農業都要做了，科技小鎮、汽車等等，早期其實我們看碧桂園是托拉斯型的，它上下遊延伸到建材、設計所有的其實都有做，會所、配套、服務等等都有做，但是它僅僅是圍繞着它的産業鍊來進行，但是它現在脫離産業鍊向其他方面去做，現在這個東西還在進行時，不宜做太完整的評價，這是一個方面。

最後再看一下恒大，恒大是多次多元化的，它連鋼鐵行業也進軍過，恒大去做足球又做的很好，現在它要全面的去進軍新能源汽車，它看好，但是行不行我不知道，因為我看它最近在廣州南沙号稱要投資1600億建三大廠，有車體的、發動機的還有電池，過了沒多久它又跑到沈陽同樣說投1200億也建三個廠，一個廠還沒做成。

我就不明白它能不能這樣成功的轉型還是房地産就不做了還是怎麼樣，不是太清楚，但是我覺得順境跟逆境的時候恐怕多元化在順境的時候或者在高峰期在增長期的時候應該是沒有太大問題的，但在下行周期恐怕就風險非常之大，恐怕還是回歸主業，在老本行，廣東人有句話叫不熟不做，我覺得這個還是一個必須要遵守的規律。

劉策：在行業下行的時候多元化要謹慎一點還是要做熟悉的東西，接下來的時間里你覺得房地産還是要堅守主業？

韓世同：我覺得萬科是很聰明的企業，它放棄老大的地位去做了多元化，現在又為了生存它要放棄多元化去回歸主業，我覺得這應該是一個明智的選擇，否則你的過度擴張在經濟收縮的時候你可能就會因為種種問題影響到你的生存，不是說發展，直接會影響到你的生存。

劉策：不知道吳總怎麼看的，如果你來看待這個事情的話你是怎麼看的？

吳睿：我是來自第一太平戴維斯的吳睿，我們公司是一家全球領先的房地産服務商，主要是做房地産全産業鍊上的咨詢、交易、管理的服務，劉總說你們作為一個服務商，在行業里能看到很多不同的企業，讓我從一個觀察者的角度來總結一下多元化的問題。

我們服務過很多的房企以及房地産關聯的企業包括創新的企業，我個人的感受，多元化這個話題在2013、2014年之後在行業里廣泛的展開，其實總結下來，房地産企業的多元化有兩種，一種就是圍繞産業鍊做多元化，也就是産業鍊的上端下端，比如往下做基建做代建，往上會做一些長租公寓、聯合辦公包括物業管理，還會跨一些地産相關聯的産業，比如說養老、文旅、産業地産，包括在深圳還有些企業專門做城中村改造，這些都是一些典型的房企在産業鍊上做多元化拓展的一些方式。

另外一種多元化就是跨行業的多元化，我們其實看到很多房地産企業像韓總講的做汽車、買礦、做體育、做娛樂，這也是一種多元化的方式，我今天談一下第一種方式，因為我們是專注地産行業的公司，所以說跨行業的多元化我今天不去評論，我主要講一下我們在地産的同産業鍊上多元化這些企業的一些感受。

今天上午主論壇上我記得恒隆陳總說了一個多元化大部分是失敗的，他說像他這種傻傻的做一個事情的更容易成功，從我們的感受來說，從我們服務的這麼多企業來說，跟陳總說的實際上是不謀而合的，專注可能是更容易成功，多元化可能失敗，失敗有幾種原因，第一個羊群效應，很多房地産企業做多元化的時候我覺得是看着人家做它就跟着做，其實有些東西聽起來是非常好的，比如說長租公寓、聯合辦公，這種小的模塊其實是算地産在下半場我認為小而美的一些闆塊，但是小而美雖然它很美但是很小，但是如果以房地産企業這種大的重量級的玩家進去，大家都大規模進入的話很容易過量，過去這幾年聯合辦公就遇到了這樣的問題，很多房企進入聯合辦公遇到一些問題，長租公寓，這是第一個原因。

第二個原因，方向是對的，但是實際的問題什麼時候進入的問題，比較典型的就是養老地産，從我們接觸到的養老地産領域來看，養老地産目前還是開發商思維，因為養老地産服務三類老人，第一種叫健康樂活老人，就是有自理能力的，還有半失能半失智的老人，還有全失能老人，目前地産商做養老地産主要盯着第一種人，真正做後兩個領域成功案例並不多。

但是我覺得未來這是個很好的方向，現在時機還沒到，中國的老齡化還沒到那一步，如果地産商想在這個領域大規模復制的話，可能市場容量目前並不是好的時機，我們業服務了很多養老地産，大家目前做的可能都是一些嘗試性的東西，很難去復制，這跟地産的思維不一樣。

第三個我覺得是基因的問題，開發商大家都是賺大錢的，做大生意的，很多多元化的看起來不錯的是一些賺小錢的或者細水長流的領域，開發商進去會很不适應，比如說以租賃為多元化的像長租公寓、聯合辦公，以租賃為運營模式的多元化很多開發商是不适應的，我自己做的領域是投資和大宗交易並購的，在我過往做很多交易的過程當中，交易對象如果一方是開發商，另外一方是一個基金或者是一個運營公司，這個交易就很難做，大家覺得基因不一樣，開發商一談就是房價到底是賣八萬還是賣九萬，基金公司一談就是你這個房子到底辦公樓能租兩百還是兩百零五，摳的很細，這對于做運營的公司很重要，回報周期，所以大家基因會不一樣。

還有一個比較典型的案例，萬科在深圳兩年前做了一個很好的創新嘗試，但是最後不是很成功，就是一個城中村的改造，成立了萬村的公司，當時成立了萬村我專門成立了一個團隊對萬村這個商業模式進行很深入的研究，最後發現這個模式只有一個盈利單元，就是萬科把房子租下來之後轉租給博宇（音），博宇（音）提升租金賺錢，最本質的它還是開發商思維，它通過城中村改造把大量的地圈下來，這個模式一看我們覺得就非常困難對于開發商來說，第一這種模式租了村民的房子，博宇（音）不是很貴的租金，第二周期性很長，不符合開發商快周轉的模式，我們當時覺得這個模式難，事實證明萬科也把這個事情停掉了，這是一個很典型的基因的問題。

怎麼去解決這些問題？我可以分享一下我們公司的經驗，第一太平戴維斯是1855年成立的，現在已經有160多年了，我們公司成立的時候中國還是清朝，這個企業穿越了一百多年，現在做到房地産服務領域全世界最大的服務商之一。

我覺得核心點，我們這個企業創新是一個非常重要的，我們會根據客戶的需求根據行業的變化不斷去創新，技術創新、服務創新，但是最重要的我覺得是專注，我們公司一百多年來其實只做一件事情就是輕資産的服務，抵制住了很多誘惑，只做這一件事情，所以說能做的精做的長，如果給地産商的多元化一些建議的話，我覺得第一要選對賽道，第二要有耐心，要沉澱。

劉策：非常感謝吳總的精彩分享，總結起來一句話，開發商要專注于自己擅長的領域，並且在自己的基因範圍内做一些創新，這樣的話才能夠成為百年基業的企業。最後一個問題問一下搜狐焦點網的馬總，最近說房地産創新肯定不可避免的要談到房地産的互聯網化，馬總對這塊研究也是很深的，所以我們今天也請馬總談一談房地産互聯網的一些見解包括對開發商的建議。

馬霄倓：搜狐焦點是房地産行業的一個專業的網站，其實它跨了房地産和互聯網兩個行業，現在各行各業互聯網化是非常的充分，比如說衣食住行我們普通百姓生活的各個方面，舉個例子，比如說買衣服我們有淘寶、唯品會，吃飯現在可以點外賣，出行打開手機就可以買火車票、機票、訂住宿等等功能，也都實現了完全的互聯網化，包括我們這次的博鰲論壇通過了一些微信公衆号、小程序、小助手等等可以實現我們會議整體流程的通知，大家也會覺得非常方便，所有的信息都通過互聯網能抵達每一位參會者。

其實相比之下“住”的層面互聯網化我認為是相對比較滞後的，一方面是由于房産的高淨值，它目前還沒有辦法完全實現線上全流程交易，另一方面也是基于房地産地域的個性化，因為各地尤其近一兩年提出來的因城施策的政策，我們沒有辦法用一個統一的模型來把房地産這個行業完全的互聯網化。

雖然房地産的互聯網程度相對比較滞後，但是有一些改變也是在慢慢的發生，搜狐焦點成立了二十周年，1999年成立，在最一開始的時候像是我們房地産網站所承載的主要功能就是一個廣告和信息的發布，購房者會上來查詢信息，其實這是一個單向的信息傳輸，後來衍生出了一個産品叫業主論壇，我們的開發商和他們的購房者可以在業主論壇上進行充分的交流，在這個時候信息就變成了一個雙向的傳導。

再後來，開發商不滿足于僅僅通過線上的交流，他們還希望把線上的人群這些購房者帶到項目的暗場，後來又衍生出了電商、直銷等等模式，創新在地産行業中一直在發生，可以說房地産和互聯網這兩個行業是相輔相成，互相促進。

近年來，我通過跟一些開發商的交流發現了一些新的變化，很多的品牌開發商成立了網絡事業部，他們在標配的布局中“兩微一抖”這些官方号的運營現在也是一個趨勢，可以說是互聯網引領了一個房地産的變化，房地産也在用需求倒逼互聯網行業的發展的行業化、精細化以及個性化，搜狐焦點近些年的改變是什麼樣的，我跟大家分享一下。

搜狐焦點現在針對房地産交易的全流程做了一個全程的服務，比如說在續客階段有雷達2.0這樣一個産品幫助開發企業續客，在索客認籌階段又有驗資寶，在開盤階段我們有在線開盤的繫統，包括搖号等等，在平銷期我們可以通過拼放地這樣的小程序進行嫁接和導客，在尾盤銷售期又有紅包通、特價房等等一繫列産品來幫助開發企業進行清盤銷售，就是說一切的創新都是來源于客戶和用戶的需求。

有一句話說得很好，世界上唯一不變的就是改變這件事情的本身，所以搜狐焦點在創新的這條路上也會和房地産的衆多開發企業一起，和這個行業一起在創新的路上永不止步。

劉策：感謝馬總的精彩分享，意猶未盡。我今天總體聽下來，盡管每位嘉賓對房地産創新和多元化觀點都有各自的理解和見解，但是總結起來就是找準賽道，專注自己的核心優勢，堅持，在形勢不好的時候聚焦，我想也是我們應對當前經濟環境，也是我們每個企業要去深入思考的。期待我們下次博鰲論壇的時候還能聽到六位嘉賓精彩的分享，感謝大家！