主題讨論會之三 | 2048，未來30年地産暢想曲

蔣海洋：感謝各位，我是來自蘇甯集團的蔣海洋，這個環節由我來主持。今天聽了一天的研讨會，上午的各位專家、學者對房地産的宏觀形勢，包括未來的房地産的企業怎麼樣實現突圍，怎麼樣實現下一個10年的增長，都提了不少的建議，總體聽下來，上半場是喜中帶憂，前途是光明的，道路是曲折的，需要房地産的同仁一起抓住機會往前來推進。我們這個環節是一個暢想環節，主持人給我的題目是“未來30年地産行業的發展”。

鄧小平先生從80年代的時候就已經暢想了未來的前景，當時都是住公有住房，他暢想了有私人住房等等的情況。當然在座的嘉賓不可能像鄧小平那麼偉大，但是至少我們可以暢想一下未來10年在房地産行業當中怎麼發展。

在這個過程當中，我覺得當下的房地産行業出現了很多的變化，特别是過去10年大家都反饋到的，整個貨币的總量超發，大量的貨币充斥到這個市場，使得資産價格往上走。

第二個是房地産的高歌猛進，從2008年金融危機之後，中國實現了4萬億、8萬億的突破，2008年到2016、2018年，整個房地産行業高歌猛進。

第三個是移動互聯網的深入開展，在移動互聯網當中，很多房地産開發商，包括在座的很多同仁都進行了跟互聯網深入的植入。剛才彩生活的領導也提到了，包括360、京東等等對他們進行了投資，我們蘇甯在線也布局了蘇甯小店，跨界走的比較多，我們覺得互聯網已經到了更新提升的階段。

我們這個環節讨論的嘉賓既有傳統開發商，也有産業開發上，還有科技公司的代表，還有物業公司的代表，是多元化的生态，構成了我們整個讨論的環節，希望大家能夠從咱們各自的産業、各自的企業來看，未來5年、10年，你們認為房地産行業怎樣用技術帶來新的突破。另外就是咱們在行業的發展過程當中，還有哪些阻礙和壁壘，需要房地産同仁進一步突破的，使得下一個10年更好的發展。

首先有請商湯科技的代表，商湯科技是中國最頭部的人工智慧的公司，今天他來到我們房地産論壇的現場，楊總，您從科技企業的角度來看，怎麼樣跟房地産企業結合，未來10年你認為中國的房地産行業應該怎麼走？

楊廣偉：還好你問我是未來10年，不是未來30年，因為到了商湯之後感覺這個變化比其他的行業更快。我是2016年到商湯的，當時的人臉識别主要應用于一些顯示的場景，而現在廣泛應用在智慧城市，包括在阿里的刷臉支付等等衆多場景，已經實現了在更多場景、更加精準要求的場景的落地。

在這個過程中，商湯也跟地産的衆多場景發生了非常多的接觸，說未來10年，我覺得人工智能一定會給這個行業帶來非常大的變化，而這種變化無論是物業管理還是我們的智慧家居、智能家居，産品上的變化，甚至包括我們的産品的管理上，服務模式上，包括我們的地産商做多元化發展的時候，我們對價值的創新方面會有更多的方向。

就像我們原來無法想象，咱們每個人在淘寶、京東上每次浏覽形成大數據一樣。在人工智能時代，我們每次在線下出現的痕迹，以及沒有發生交易的情況下，所有的這些記錄能否通過人工智能的方式實現對管理服務和企業創新的提升，我覺得可能不用10年，在未來3—5年之内就能看到一些有價值的落地。

商湯科技已經在2017年給地産的一些小場景的應用，比如說我們在案場、辦公的應用，已經實現了人工智能在企業當中從到1的突破。也相信随着人工智能行業的發展，以及今天這麼多有很好想法的前輩們一起突然，會形成人工智能在我們的地産行業中進一步落地。

蔣海洋：您覺得未來科技能把房地産颠覆嗎？或者說您認為未來房地産行業不跟科技結合，會出現什麼樣的狀态？

楊廣偉：首先房子是用來住的，就像現在的政策一樣，我們是拿來住的，不是拿來炒的。同樣我覺得科技會讓我們的房子更加具有靈性，科技會讓我們的房子變成無處不在的管家，或者是他能理解我們的一個夥伴或者朋友。而颠覆地産，我們覺得至少我們需要一個房子，需要一個家給我們遮風避雨，需要我們的辦公區域、購物中心實現我們的需求。所以我覺得人工智能不會實現對地産的颠覆，但一定會讓我們的地産變得更加有人情味，會讓我們的家變得更溫馨，更加理解我們的需求。

蔣海洋：我理解就是咱們的技術可以叠代，從傳統開發商的角度，怎麼看待科技對房地産行業的影響，或者說咱們在科技的領域未來有哪些投入？

羅劍威：今年是5G的元年，它對智慧社區的意義是什麼呢？在物聯網發達之前把兩類人不怎麼在網上的數據變成了線上的數據，在線下黏性最高的一類是退休之後的老人，第二類是學齡前兒童。

在過去，我們說互聯網1.0，包括2.0進入移動互聯時代，APP我們已經做得非常極致，但是今天我們無論說8億網民、9億網民，跟這兩得人關繫不大。到了5G時代不是發明新的APP去上網，而是通過互聯網的技術，讓他們無感上網，把他們生活的痕迹能夠用新的技術，在他們無感的情況下上傳到網上，這是一個技術突破。

這個技術突破對我們服務好客戶，研發産品有什麼優勢？我們過去發現無論是京東、阿里還是淘寶等等，通過移動互聯獲取的用戶的信息，在5G時代我們也可以拿到老人、小孩和家其他人員的信息。

我們現在也在談怎麼變現，這里面是一個商業模式的問題，彩生活在這方面做了很多的嘗試，我談談我的理解，因為我2012年創業之後做了智能物聯網的公司，也比較有幸做了糧價獨角獸的公司。在AIoT的商業模式下，我想可能要按順序産生三類的優勢，第一是數據的優勢，第二是在數據的基礎上産生産品的優勢，最後一個是變現的優勢。

數據的優勢，有很多企業在嘗試，他們在水平流量上嘗試獲取數據，比如說我現在有幾千萬的用戶，但是數據量很大，你往下深挖很難做出爆品，也很難做出真正變現的産品。我個人的觀點，在智能社區這樣的領域，可能不見得是我們最合适的客戶。如果我結合AIoT的技術，我對每個客戶的畫像的了解，維度是非常多的，而了很多用戶産生的是連續的數據，這是物聯網産生的巨大的生産力。

在這樣的基礎上，我們可能對長期生活在這個失去里面的個人也好、家庭也好，以及跟誰去有一定黏性的用戶，包括有可能只是來到這個社區的一個訪客，或者是一個快遞小哥，或者在社區附近的零售商場買了一個東西，他可能都是社區里面的用戶，我們都可能會捕捉到他們的信息。

這樣一個多維再加上連續數據，就會産生一個數據優勢，在這個基礎上我們再琢磨基于數據怎麼産生産品，才能變得更加精準和更有意義。我們今天都在談人工智能，人工智能如果落到産品開發和應用上，最大的價值就是精準地了解用戶和精準地推送。

最後一點是怎麼變現，大家有各種各樣的嘗試，我個人的觀點，我們可能要琢磨一下這個方向，在社區里面非常復雜，我們可以想到的變現的東西非常多，但是能産生爆品的，我們的觀點是，還是要圍繞剛需，比方說在社區里面真正的最大的剛需，最大的痛點是什麼？我們前面有專家談到了養老的問題，社區的養老是一個巨大的社會問題，我們不可能把老人都送到社區以外的養老機構，大部分中國人的習慣還是在社區來解決，社區的養老怎麼解決？社區的醫療目前也沒有很好的解決方法，包括學齡前的教育，大量的剛需是一個方向，在智能數據的基礎上深挖，我們是有機會做出這種變現能力很強的爆品。

蔣海洋：羅總從傳統的房地産領域切入科技的研發，通過數據端的儲存、數據端的平台化，使得在社區領域能夠有所發展。

我想請教億達的于總，作為中國比較頭部的産業地産的發展商，億達未來怎麼跟整個科技、物聯網、園區結合起來？

于大海：來參加今天這個活動之前拿到了今天讨論的話題，不由得一驚，因為這個話題上面寫着“2048年”，我實在看不到那麼遠，我的第一個目標是争取活到2048年，然後再預判2048年這個行業會怎麼樣。但是我願意借今天這個機會從億達所處的産業園區開發商和運營商的角度來看待行業的趨勢和變化。實際上無外乎探讨時代和科技對我們這個行業帶來了哪些影響。

億達中國是專注于産城融合發展21年，到目前為止已經在20多個一線和二線的省會城市開發、建設和運營了4狼窩個産業園區，産業面積超過1200萬方，我們的世界500強的客戶100多家，包括近百家行業百強，還有幾百家上市公司。我們直接帶動了高端的就業人群達到30多萬，每一天我們和這些國家戰略新興産業企業客戶和企業人接觸，在我們的實際工作當中，我有三點深刻的體會，就是我們目前所處的這種時代和科技，對我們行業的變化。

于大海：第一點體現在客戶所需要的物理空間的變化上。過去我們的物理空間幾乎是相對固定的、封閉的。但是現在我們的客戶所需要的物理空間，更多是經濟的、共享的，過去我們一個園區有200家客戶就可以裝滿了，現在同樣的面積，需要400家客戶，因為科技的進步，使得我們客戶對租用面積産生了縮減的趨勢。

比如說我們的工位和員工數之比，已經從過去基本是1比1，下降到2/3，乃至于個别的企業已經達到了1/2。因為總有一部分企業的員工處在出差和外勤的過程當中，現在他們回到自己的公司辦公室，不再是直奔自己過去固定的那個辦公位，直接用工牌一刷，馬上繫統就告訴他你現在到幾号工位去做，而且他桌面上的電話馬上切換到他自己的号碼。甚至是根據不同企業的客戶，在不同階段，男女比例的不同，我們節省了大量的面積，做了很多可移動、靈活安排的男女的衛生間的廁位。比如說今天女員工多了，我們同樣還是這些廁位，但是可以更多的移動變化給女性的員工使用，這些都是我們現在感覺到科技進步對物理空間的影響。

第二是對人文環境的影響。我們的客戶、員工現在需要的人文環境更加跨界和多元。昨天我在理事沙龍的閉門會上就講到，我們的客戶是從關注性價比到關注效價比，也就是過去單位面積有多少個工位，到現在關注我的環境是不是能夠最大限度地去激發員工的創造力、提高勞動效率。

在這樣一個過程當中，逼着我們企業在運營、管理的手段上必須把打造跨界的生态圈、産業資源池作為我們首選的目標，通過搭建跨界多元、資源共享、産業共赢的生态體繫，讓所有參與其中的人，包括政府、企業客戶、潛在客戶、上下遊和關聯企業、行業領袖，包括企業的員工，都能夠從中獲取自己所需的資源和服務，使得我們以一個組織者的身份去推動行業的發展，和企業共同進步。

于大海：第三，企業的業務模式和工具更加智能和互聯，過去我們從開發、建設、投資、招商、運營、物業全鍊條的環節當中經過20多年的實踐，我們的核心能力應該集中體現在招商和運營上，過去我們在這些方面更多是依靠人對人、機構對機構這些線下大量的業務來開展。

在過去常年關注致力于智慧園區建設的基礎上，我們在深圳做了一家公司叫易達雲圖科技公司，主要就是要致力于成為全場景的智慧園區的服務方案提供商，綜合運用大數據、互聯網、雲計算這些科技手段，包括園區提升産業活力，幫助園區豐富運營管理手段，幫助企業快速成長，也幫助企業人實現美好生活。

在這樣的過程中，技術手段的應用會是我們未來更多的選擇，所以我們現在在招商平台的搭建上，我們的2/3依靠的是全球乃至我們現在重點發展的國内的大規模的企業客戶群體的資源庫，必須要通過多個平台的大數據去掌握，同時依靠我們自己研發的開發體繫，能夠捕捉、抓取、識别、分類和推介到我們在全國目標城市里的多個園區，實現我們招商的信息化和智能化。

蔣海洋：下面請教一下當代置業的孫總，我們也知道當代置業還是一家偏向科技地産的開發商，咱們在介紹當代和科技結合的時候，我還是想回到我剛剛的問題，房地産企業或者是房地産行業在科技時代碰到了哪些挑戰，這些挑戰怎麼克服？

孫帆：當代置業從創業伊始就是關注綠色科技的開發企業，就像剛剛于總說的，我們可能沒有辦法想象30年後技術能給行業帶來多大的變化。當代做綠色科技是中國最早的一家，比朗詩、金茂都早很多，我們從2000年做恒溫恒濕綠色節能的産品的時候，業内以及客戶都不是很理解，我們在那個階段就嘗試了建築領域的很多新的技術應用。

大家都知道目前中國一年在開發過程中産生的能耗，接近整個社會能耗的50%。我們做綠色建築，當代目前大概30多個不同星級評定的綠色建築，經過能源審計的，一年大約可以節約5400萬度的電，可以節約400萬噸的碳排放，我們未來希望繼續把我們的綠色建築的技術不斷地紮實，同時也響應國際上最先進的C40正氣候影響的計劃，這是2015年歐盟在斯德哥爾摩提出來的，就是要做近零能耗的建築。

目前當代置業也在自己的項目里面與清華大學等高等學府進行合作，利用商業進行被動式建築的體繫的搭建，同時利用光伏等等先進的科技手段進行一些主動式建築的補充，讓我們這些建築一年自己消耗的能源可以由技術來更多地補充，減少建築本身以及社區對整個社會和環境的影響，我們希望未來幾年能夠持續地把這些技術進一步做紮實，能夠大規模地在住宅的開發中進行應用，包括商業開發中進行應用，把我們的能耗不斷地進行降低。

這既是企業的經濟效益，因為我們的物業運營自己有一套能源管理的繫統，可以讓我們的設備穩定的情況下逐年降低我們的能耗，逐年降低我們的費用，這是一個盈利的方向，另外也是對整個社會氣候有一個很積極的影響。

孫帆：除了我們做自己的綠色建築本身，我們也在嘗試擁抱互聯網，用高科技提高我們的運營水平。

當代置業在每個産品上都搭載了不同的綠色建築的技術，我們現在也結合了互聯網雲平台的技術，研發出自己的綠色科技雲平台，可以實時監測全國所有項目，每個月、每個季度、每一年的設備以及能源運行的情況，實時地進行調整，根據不同的氣候，由計算機來制定更穩定、更經濟的運行狀态，達到又能節能，同時又經濟又穩定的運營效果。

另外我們也孵化了一個51VR的AI公司，我們用高科技的AI技術為社區做AI的安防解決方案，利用一些人臉識别的技術，一個是提供更便利的服務，一個是讓社區的安全等級、安全繫數得到穩定的提升。這是在當代的房地産開發主業里面的應用。

同時因為地産是一個鍊條既長又龐大的行業，我們也整合上下遊的資源，基于自己這20年來對建築、城市的理解，我們也參與到城市的交通智能管理、老舊建築的恢復、老舊建築的運營，都是通過這些高科技的互聯網技術來實現的。

對于未來5到10年的規劃，希望通過自己的努力，讓更多的行業、更多的房地産企業能夠參與到綠色科技建築的隊伍中來，能夠開發更多的節能的建築，能夠減少對環境的影響，另外也擁抱互聯網的技術，以更先進的技術來合作，讓我們的客戶出行、居住能夠更加便利、更加舒适，這是目前我們對未來5到10年的規劃。

蔣海洋：感謝孫總，剛剛幾位專家都是從技術領域談了跟房地産的結合，我們知道好屋中國是在房地産經紀領域最早擁抱互聯網的，在一些模式創新方面，他們可能有非常多的心得，我們也請好屋的陳總介紹一下好屋，包括從房地産中介領域怎麼來看下一個10年房地産的發展。

陳興：我想此時此刻先跟各位分享一個我這兩年用了百萬學費在商學院學到的三個信息。因為我們今天的主題是講30年後，第一個來自沃頓商學院分析的信息，30年後中國的男性将會比女性多出4000萬人口，所以我覺得有人歡喜有人憂，生了女兒的父母可能是招商銀行，但是兒子的，丈母娘要求女婿買房，依然在30年後買房繫是一個趨勢。

第二個有價值的信息是，曾經我們房地産市場或者開發商有很多大量要去海外發展的，或許不需要30年的時間，中國國籍将是世界上最值錢的國籍，中國也會成為最安全的國家，或許我們還能見證我們的國運達到最佳的狀态。

第三個信息是，人類最大的競争對手不是你我，而是機器人。

這三個信息也引來了我們很多的思考，剛剛主持人在問模式。我叫陳興，在7年前好屋剛剛初出茅廬的時候，我跟各位一樣在台下認真地學習，第二年我站在這個講台上跟各位分享好屋的經紀模式。每年我都會堅持做一件事情，到現在已經是第七年，就是參加觀點的博鰲論壇，一方面是學習，另外一方面是自省，還有一塊是跟各位的連接。

陳興：這個話題我思考有三個結論，對于房地産行業，整個商業的邏輯不會發生變化，所以我們在房、客、場這三點，我個人的觀點是，未來30年，房将趨于多樣化。

30年後我已經是60多歲了，在座的可能有些人已經到70、80歲了，我的女兒可能也要将近30多歲了，我來的路上跟我女兒說，她說希望30年後給我的孩子要提供不需要樓梯、不需要電梯的房子，直接用滑滑梯上去，用升降機上去，家里有機器人跟我互動。我覺得類似商湯這種AI或者是科技+的部分，一定會應用到房地産更多場景，滿足多樣化的定制需求。我父親可能30年後就80多歲了，他說最希望是像朗詩、當代這樣的綠色、環保、健康、節能的産品。

在年紀大了之後，我們更重要的是健康，我們花錢也要買健康，包括我們之前賣海南的房産的時候，我們說不是來這里買房，而是來買命，因為這里有好山、好水、好空氣、好食材。所以第一個觀點是，房将出現多樣化的情況，滿足客戶的多樣化需求。

第二是客戶，客戶會出現需求的多元化，房子不一定只是拿來住的，可能我們有多重身份，我既是A套房的投資人，我又是B套房的入住人，我可能是C套房的自住人。在這種情況下一客多需求，就讓我們的服務産生更大的價值。

第三個是我們的交易場景。無論是我們今天看到的售樓處，還是我們的社區，還是說我們的手機，因為随着科技改變我們這個行業，很多事情都會通過移動互聯網得到這個行業效率的提升。所以後面對人的依賴會越來越低，對科技和我們的服務的依賴會越來越高。

随之可能也會有幾個角色的變化，第一個是在于你中有我、我中有你，就像今天我們跟主持人聊的一樣，可能房地産開發商也會在上下遊的服務行業里面進行投資，我們作為服務商，我可能也會參與到前期的開發。商湯作為科技行業的提供者，或者說彩生活作為物業的服務商，會從合作夥伴變成股東，更多的通過相互的整合，包括相互的補差，實現為用戶更高質量的服務。

所以我覺得30年後我們這個行業也會越來越好。就像一個人一樣，現在是19歲，30年之後已經走完了我們這個行業的上半場，接下來會進入到我們的後半生，50年的行業一定會更加理性、更加成熟、更加健康。所以我覺得無論是20年還是30年後，只要好的商業模式、好的團隊以及好的服務、好的質量，它也一定能夠持續在未來的30年取得大的發展，我也希望30年後我還有機會在觀點的論壇上再來回顧我們這樣的一些交流和學習的心得。

蔣海洋：感謝陳總。陳總點出了不管是房地産行業還是各行各業的長久發展的真谛，就是好的管理模式、好的發展模式、好的團隊，在任何時代都會有好的發展。

最後請開元國際的黃總，從上遊的科技到房地産開發商，到經紀商，最後再落地到咱們物業服務商。剛剛陳總也談到了，未來30年圍繞着兒童和老年人這兩個人群，開元作為一個物業服務商，您對下一個10年發展趨勢有什麼樣的看法？

黃玮：我們認為未來30年的物業管理一定不是現在的物業管理，剛才楊總談到對地産的颠覆，我覺得對物業也是一個颠覆。現在大家看到物業管理最開始的價值是為了安全，它從深圳起源，但是深圳當時的房子是為了賣給香港人的，深圳又是一個資源比較糟糕的地方，所以必須需要非常便捷、安全的物業管理，所以當時的物業管理是要安全、設備保養得比較好，環境比較優美。

現在大家看到我們的科技進步之後，整個城市的公共管理職能非常強大，現在小偷基本上已經無處遁形，他的成本非常高，他要偷東西的話，基本上是沒有地方可以逃的。所以作為物業公司來講，我們的安全職能已經轉變了，我們的小區保安更多的是服務的職能。

5G馬上就要起用了，原來我們每4個小時要對設備抄一次表，要去摸摸溫度，看看是不是正常，但是5G之後萬物互通，所有的設備運作信息直接報給專業的維保公司，也不需要物業公司再去做抄表等等基礎工作。所以對物業公司整個的核心價值已經發生了根本性的改變。

這個改變已經來臨，剛才唐總在說，現在在倒逼我們的服務模型的轉變，所以唐總講我們有4個互聯網的維度的創新、模式的創新。

我剛才已經講過了，我再強調一點，就是那個彩惠人生，現在能夠做到我們的平台上做到業主通過我們的平台購買京東的商品，抵扣一部分的物業費，我們給業主能夠花更小的代價享受更好的服務。這是彩生活集團用互聯網的平台給客戶創造更好的價值、更好的優惠。