博鰲演講 | 李戰洪：變革時代的房地産生存之道

李戰洪（曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬教育産業發展集團總裁）：現在是一個大變革的時代，我們如何生存，今天就這個話題跟大家探讨一下，最大的變化就是現在已經有開發商向運營商轉變，不管是康養還是科技等等，以後都是往運營商的角色轉變，這一點很重要。

我參加博鰲論壇十多年的時間，我和很多嘉賓不一樣，有些嘉賓是每年一個觀點，每年一個主題，我經常可以一個觀點講10年，而很多專家是每年變一個觀點，我的一個觀點可以講10年，回過頭看，我講的還是對的。我們講變與不變，在這個行業發展的過程中，一定要知道哪些是變，哪些是不變，如何在變與不變中生存，這是很重要的。

現在是一個迅速變化的時代，不變就等死，如果變又有可能是找死。

我們來看行業中的變和不變，分為三個階段。新中國成立以來49年的時間，在房改之前我們基本上沒有變化。房改之後，到2015年政策特别野蠻，基本上不出什麼政策，或者很少有政策，他咬緊壓挂狠狠地研究，可能出了幾條，這已經是很大的政策了。

但是整體來說政策是簡單的，市場很復雜。其實就是一個復雜，有些叫周期性調整，我們說解放軍來了，你等着周期就行了，就像廣東的荔枝，一個大年之後就是一個小年，小年之後就是一個大年，節奏踩準了就行了。所謂解放軍來了就是大年來了，你解放了。踩反的人就是大年的時候你在做生産，小年的時候你在銷售，正好踩反了，所以你發展不了。

2015年是特别重要的一年，我們說用最便宜的錢拿最便宜的地，賺一波周期的錢，從2015年開始。從2015年之後，市場反而變得簡單，就是只有一條線——漲。當時政策就變得特别復雜。所以變與不變，大家一定要把握好。

在市場的趨勢里面有兩個方面特别重要，這也是在10年之前我就說過的數字，就是一手放和二手房的成交比例。當二手房的成交比例遠遠低于一手房的成交比例的時候，它是快速增長期。但是進入成熟市場之後，就看兩個指標，第一個指標就是看一手房和二手房的成交比例，美國在三年之前是1比3，現在是1比4。

一套新房的成交，帶動4套二手房的成交，這時候它的城市化率已經是83.4%。所以說這個市場趨勢怎麼樣，城市化率不到75%，一二手房的成交比例不到1比3，這個市場還是可以看好的。

我們說變與不變，過去輕易成功或者巨大成功的經驗，将會成為未來發展的障礙，這一點大家慢慢會體驗。别以為中國地産不會“變心”，它已經在變心，開發商已經開始向運營商轉型。

不要在斷頭公路上奔跑。什麼叫斷頭公路？以地産為主題，而且以地産為載體，這叫斷頭公路。什麼不是斷頭公路？比如說我以健康為主題，以地産為載體，以教育為主題，以地産為載體，以文旅為主題，以地産為載體，這就不是斷頭公路。我說的斷頭公路是以地産為主題，以地産為載體，你将會進入紅海，萬劫不復。

行業集中度之戰，這一戰里面很多企業會死掉。還有一個變化是開發商會在行業增長率中死去。

在2012年之前，行業的增長率是在15%，2012年到2016、2017年，包括到去年之前，是7%。今年最新的數字是1.8%。在這樣的增長率的情況下，現在的規模增長基本上停滞不前，所以這時候看你做幾個市場，很多企業會在這個時候死去。

會死成什麼樣呢？這一頁也是講了很多年的，大多數開發商将會死在趨勢之中，它是什麼趨勢？未來的開發商只有3000家左右，現在是8萬家開發商，全國660多個城市，每個城市平均有121家開發商，以後每個城市可能就只有3到4家開發商。

開發商會在進入城市的錯誤選擇種死去，從12345到54321。城市是有10%的面積、20%的人口、30%的GDP的貢獻率。在現代都市型産業和現代服務業里面占了40%的比例，50%以上的流動人口進入城市，是進入中心城市，就是強三線城市。我們未來城市的選擇，一定是從區縣到強三線以上，一定是中心城市戰略。

我這里有一個例子，有一家20強房地産開發商投了幾百億進去，他的兩個主要總裁現在都已經離開了，就是因為他投入到三四線城市，投了幾百億進去，只有30億回款，你越到低級别的城市，你投多少你都要不回來。

很多開發商會在無知無畏中死去。大家不研究新房和二手房的成交比例，你最後怎麼死的都不知道，希望大家研究一二手房的成交比例，因為這對開發商來說很重要。

我們明道之後才能優術，要明白這些道理，我們怎麼活呢？有三點，一是構建優勢的趨勢性競争力，第二是要做産業鍊，也就是我們做“項鍊”加工廠，把文化和教育等等一顆一顆的珍珠鍊起來。第三，在中國這個土壤里面，沒辦法産生全能冠軍，中國這個土壤里面，大多數都是依靠單項冠軍謀求更多的資源。能否拿到某一個單項冠軍，至少拿到前三名，以後才能生存。

在變與不變中我們牢記三句口訣，第一，緊緊圍繞文教未來做文章，以文教衛為主題，以地産為載體。我們幾百年、幾千年的時間構成了一座老城，改革開放40多年，形成了一座新城，下一個10年往哪里去，這就叫趨勢，這把握了這個趨勢很重要，簡單來說就是退二進三，進三就是現代服務業和都市型産業，它的核心又是文教衛，文教衛就是健康、醫養康養。第二是打造自己的單項冠軍方向。第三，出規模不如出模式，企業一定要有自己的模具，在現在和未來的時間里面，你要應對行業劇變，你一定要開模具，開出一個适合自己發展的模具，開出一個具有獨特競争優勢的模具。

地産、教育、健康、文化這幾個領域加起來的市場是非常大，算下來有30多萬億，這個市場巨大，你的企業能否同時做這四個市場，做教育、健康、文化市場，以地産為載體，這是将來的發展趨勢。

誰是曲江新鷗鵬？它的全程是曲江新鷗鵬文化教育控股有限公司，這個企業是在國進民退的過程中，在各種資源受到影響之後，采取混改組建的公司，我們現在變成國有控股的公司。是曲江文化和新鷗鵬相互賦能之後組建的，它的使命是打造中國文化教育第一品牌。

它下面有5個集團，三家上市公司，有文化教育集團、文化商業集團、文化旅遊集團、文化會展集團、文化演藝集團。

我們現在有10余個自己的IP，它是靠IP來創造城市需求的。第一個是大唐不夜城，我們打造的是千秋中華情的IP。現在大家可以看看大堂不夜城，這是中國第一步行街。圖中左下角的陝西大劇院投資了13億，現在每天的人流量平均50萬，最高達到95萬，它順便帶來的消費在100億以上。

第二個是大唐芙蓉園，這是文旅産品，央視春晚西安分會場就是在大堂芙蓉園舉行的。

第三是文化演藝集團，它打造的是城市第一禮，天下第一迎賓盛典，習近平去了兩次，印度的總理、克林頓希拉里、德國的總理全部去體驗過。還有我們的城市雙Mall、教育Mall。

再一個是文化會展中心。

再一個是新鷗鵬的教育，中國的千萬家教育機構唯一被國家商標總局确認為著名商標的，就是我們的巴山繫，我們的高中生百分之百考入一本，這麼多年最差的學生都要高出一本線50分，我們是92.3%的學生考如985和211的大學，今年這個比例達到了95.3%。

我們還有大學、産業園，還有教育城、國際人才港。在中心城市我們打造國際文化區，在大家都在做産城融合的時候，我們已經在做産城人三位的融合。我們後來還做了産成人文的四維結合。