博鰲演講 | 王如民：存量時代 運營為王

王如民（楷林控股董事、上海新楷林商務産業運營有限公司總經理）：我今天的主題是談辦公樓，很荣幸再次來到美麗的博鰲，首先我給大家分享一個故事，就在前不久，杭州市的政府辦公會上，很多領導在匯報，這時候市委書記突然打斷說你不用講了，我問一個問題，杭州人民幸福嗎？

這個話題讓在座各位頓時鴉雀無聲，這句話對我觸動很大，為什麼？因為楷林這麼多年一直在研究寫字樓里面的人員如何幸福，因此這麼多年關注寫字樓的人民最大的幸福是我們楷林最關心的問題。

在座各位我看到了多數都是開發商，正常情況下房子建好了，賣完了交給物業公司管理。但是這是住宅的邏輯思維，寫字樓肯定不應該是這樣的一個邏輯。

由于按照住宅的思維邏輯，投資人遠期的投資回報得不到很好的體現，他們認為我買樓的收益要通過更好的方式，讓它回報率達到他期望上更高。但由于管理的問題，並沒有讓他的回報率實現更高，給他造成了很多懷疑。

這是管的思維，而不是營的思維，因此今天我在這兒給大家匯報，提出一個新的觀念，從“投融管退”這四個字上最多的一個大的改變，一個詞叫投融營退。

從管到營變化的核心是什麼？我們理解的是，更多的由原來大家最為關注的空置率高，慢慢會看到，通過經營的能力會體現到資産價值再開發。

另外真正的核心是關注到人的問題，因此我們楷林這麼多年的研究成果，我們理解真正來講，未來的物理空間最大的核心是辦公人群的幸福指數，這決定寫字樓的租金水平。

如何打造寫字樓的辦公幸福指數？楷林研究了一套自己的繫統，這個繫統叫人文生态繫統，它總共由三部分組成，第一部分是場景more，第二部分是體驗more，第三部分是鍊接more。

首先，我先匯報一下場景more。今天在座各位有一部分人去過我們企業，我們企業目前辦公地點有三個地方：上海、鄭州、長沙。

首先我希望大家用一分鐘時間看一下我們目前的辦公場所，知道今天的辦公場景是什麼狀況，這是之前我請我們團隊拍的小視頻。

看了這個辦公條件你們再看看，如果真正一個很好的辦公室，你們覺得在這兒辦公是不是感到無比的幸福？

其實這個辦公室當中我們用的是雲辦公體繫，一百個工位可以150個人使用，對人的關注更高，另外我們所有的家具全部用美國第一大家具，我們打造良好的生态辦公環境，更多智能、高效的環境。

第二個場景是體驗more，今天我更多想給大家匯報三個内容。

第一個内容，我們現在是幼稚園，寫字樓我們首創；第二個我給大家介紹的是員工餐廳，可能大家認為員工餐廳沒什麼希奇的，我給大家匯報如何希奇，第三個集體保姆房我們也是獨家首創。

首先，我給大家匯報一下幼稚園的問題。楷林為什麼把寫字樓上的聯合稚屋，把寫字樓安排為幼稚園？

其實我們認為，第一它更多是對女性的尊重和關愛，新加坡的地鐵上有專屬的女性車廂，深圳的保安機場有專屬的女性安檢通道，我覺得未來女性在人口當中的價值和地位應該越來越高，這是第一個。寫字樓的女性還是比例偏高的。

第二個是，更多女性不是現在不願意生孩子，我們做了好多調研，她是不敢生孩子，為什麼不敢生？她生了沒人管，沒人照顧，另外照顧又非專業，我們現在的幼稚園是零到三歲的，是目前市場上最大空白，也就是剛畢業幾年在事業正旺盛的時候，既要讓事業上升，又要家庭穩固，這是第二個。

第三個，我們理解，讓真正的女性職場可持續發展，很多女性青春埋沒了家庭，因此這是一個關鍵。

還有一個好處，特别是女性朋友生孩子的假期只有半年時間，中間要喂奶再半年，都不知道去哪兒喂，都是抱着孩子去單位衛生間。這樣的話，幼稚園就可以解決這些問題了，在樓上辦公的人員在樓下喂奶，這是可以實現的。另外，上班之余還可以到幼稚園去看看孩子，這是我們打造的第一個幼稚園。

第二個，我們做的員工餐廳。員工餐廳是所有人員的最大痛點，我覺得很多人想去公務員隊伍，也就是為了好吃飯，我認為是這麼一個邏輯。這個痛點很痛，試想在座各位每天吃了多少地溝油，吃了多少盒飯。

第一，很多寫字樓里要麼沒有餐廳，要麼有餐廳也是在地下室邊角料的地方，光說位置，先不說餐的問題，楷林發展到現在已經做了第三代的員工餐廳的標準了。

我舉個例子，長沙楷林國際這一個項目有七個員工餐廳，另外我們拿出了1600平方米，大概一層到二層最黃金的商業空間做這個。每年犧牲了三百萬租金做員工餐廳，現在把員工的幸福指數已經提到最高點，這是第二個。

我們找了中國最好、最時尚、最亮麗也是最健康的一家專業做員工餐的餐飲機構潘多拉，楷林和潘多拉合作打造了一個新型的網紅的員工餐廳，目的是讓所有的辦公人群不要用健康換财富了，我們所有的一切就是為了提高員工的幸福指數。

第三點，集體保姆房。做寫字樓離不開公寓的配套服務，這是楷林的獨創，也是我們董事長走了全球之後給我們提出了一個新的觀念。他說現在高端地公寓已經賣到四萬+、五萬+的價格了，一個保姆房要占十平方米，相當于占四五十萬，折算一下，從投資來講保姆房的空間是不值得的。

第二個核心，保姆房能解決保姆和主人之間的關繫問題，把這些梳理清楚。後來我們研制了一套保姆房的配套功能，這個功能有幾個關鍵點，一杯茶的工夫可以上樓進家服務。第二個保護了主人的隐私，随着時代文明，主人都不希望跟保姆坐在一個桌上吃飯。

另外還提到，随叫随到、相互之間生活當中互不幹擾，保姆也有自己的生活，後來我們理解，通過這種配套的功能的實現，做特别高端服務的核心一定是高端服務的，文明是距離産生美，而不是天天在一起美。這是我今天匯報的more。

另外，除了上述内容我們做了很多之外，比如共享紅酒窖和文化産品也做了很多。

我們認為寫字樓的品質高低，第一取決于運營能力，另外運營的核心優勢是我們要控股和參股一些自帶流量，這是我們的關鍵，因此在座各位都問我了，你做的這麼好，跟楷林有什麼關繫？

我們在想，你帶着我，我帶着流量，咱們一起合作，就可以實現現在現在的目的。

另外我匯報一下鍊接more，去年我在隔壁場合匯報過，今天我們再有一個案例，我們剛剛引進了一家獨角獸企業APUS，APUS來了之後對我們影響很大。

它原來五百平方米，一年之後用了六千平方米，我們認為在未來的時候，我們一棟樓就不夠用。APUS帶着我們走向全國化，同時讓樓上的客戶形成了相互連接的合作共赢的更大可能。

和APUS的合作更多的颠覆了營銷模式的改變，原來營銷是先有樓後招商，現在不一樣了，現在我是先有商再找樓。

大家知道現在最難的是局好做，人難請，其實我們要讓大家認識是非常困難的一件事，況且還需要身份對等，還要有一個很好的道場，楷林做的一個事是一桌九個人、九道菜、999塊錢，這一桌人只能請下一桌，下一桌只能請下下一桌，然後我們把這個事連接起來了。

這類的業務成了一個完全可持續發展的鍊條，我們做了一個素食宴就是打造這個道場，讓客戶之間有很好的連接的未來的長遠發展空間。我們打造道場目的是從認識到牽手，從牽手到擁抱，從擁抱到聯體，這也是我客戶說的一句話，我今天跟大家共享。

總結一下，第一辦公人群的幸福指數決定租金水平，第二從管到營的邏輯，第三人文生态繫統，最後用我去年的一段話給大家做今天的結束語。

重要的不是所站的位置，而是所朝的方向，希望我們大家共同創造促幸福，共同分享幸福，越來越幸福。謝謝大家！