博鰲演講 | 朱靜：産品領先，就夠了嗎？

朱靜（上坤集團創始人兼CEO）：我看今天在會場里的應該都是對未來的創新或者産品感興趣的人，我覺得非常好，其實這才代表着未來。

我從1998年開始做地産，1998年到2008年經歷了地産的紅利期，你有錢、有地又不傻，而且樓蓋不塌，基本上還可以幹。2008年金融危機之後，2014、2015年到了另外一個階段，其實就到了紅利+産品的時代。

今天這個時代除了紅利和産品之外還有什麼？這是我今天和大家一起來分享的關于傳統地産的堅持和創新是哪些方面。

今天地産市場看似非常困難的時期，但實際上整體的政策調控給房地産行業留了一個非常好的健康的發展通道。

2017年以後，大家可以看到，我們這個行業大踏步的發展，我有九個字的關鍵詞，“高周轉、現金流、活下去”。

市場上的限制政策包括很多城市限購、限價、限售等，這麼多限制的情況下，讓我們行業産品力的缺失和再創造，比如上海某項目拿地樓闆價27000，這里面有15%的自持物業，還有5%的保障房。本來這個項目定價八萬塊錢，但最後政府批的售價是五萬一，大家可想而知這個産品未來會是什麼樣。

我們再看看930政治局會議，地産的市場就是一個“穩”字當頭，就像今天講到的可能既不會讓你大漲也不會過跌，在這個穩的情況下我們地産應該怎麼樣來做，我們真正的價值是什麼，我們是不是應該回歸到地産真正的價值，所以我特别想給大家探讨一下建築、人和房子之間的關繫，到底是一個什麼樣的關繫。

我們上坤認為，真正好的房子是可以洞察人性的。人和自然、人和城市之間的協同關繫，如果不符合人性的需求，實際上都是僞需求，或者說真正好的産品是能夠洞察到人性的需要。

我說的好的産品並不一定是豪宅，所以在我們上坤整體的産品體繫里面，會根據周期來調整産品體繫，也就是說，在市場上行期階段我們會增加更多的改善型産品。但在市場下行期期間，我們會增加首置的産品比例，實際上是為了符合市場的需要。

上坤内部有一句話，我們叫“有理想而不理想化”，也就是說我們對于産品堅守的理想肯定是要有的，但是針對今天房地産行業政策式、金融式的大環境下，怎麼讓企業非常健康的發展，實際上是我們每一個企業在發展過程中應該面對的事情。

我們可以看到，現在很多小區里面毒跑道、甲醛超標問題，孩子的天性對于泥巴、土地、自然有着非常強烈的向往和熱愛，我們能不能創造一個空間，而不是說僅僅是在景觀上，用非常硬質的石材或大的噴泉或是滿滿的灌木，我們有給孩子留下了多少真正讓他們來活動的空間？是不是可以給孩子創造一個非常生态的自然的好的環境？

所以在項目里面，上坤也做了非常多的嘗試和實踐。在商丘，我們有一個項目會把一些木頭、松樹皮和更多的自然材料結合起來，同時結合孩子的天性，包括怎麼讓它在戶外和自然有更好的空間，不是說景觀僅僅是看的，包括我們也做了一些微型的農園，讓孩子真正了解到農場、農業。

我女兒小的時候曾經有一年暑假回老家，她看到那些豬、鴨子就很高興，我們就很奇怪，這太平常了，為什麼她會那麼興奮？因為在城市里，她除了去動物園之外很少能接觸到這些。

所以我們希望在社區里都能讓孩子們真正地接觸到一些農業或者是更多自然環境，從小讓他們對農場的感覺有更好的接觸。

還有一些景觀好看不好用的，我會關注很多商業項目，從開業到陸續的整改過程中，實際上所有商業，特别是一些社區類的商業，如果它原來是有一些廣場噴泉的，最終的結果就是自己把自己改造了，把這個水繫給填埋掉，這一方面涉及到安全使用的問題。

一方面是功能性，有多少小區噴泉經常噴？我們改變了原來的一些很硬質的噴泉做法，但會做一些情景花園，也就是說如果下雨的時候會自然蓄小水，可以讓孩子去淌河流，這就是我們對于孩子人性的洞察。

對于老人的生活，老人們可能更多的是簡單、重復的，並沒有特别豐富的業余生活。我們可以看到，他們的生活是買菜、摘菜、做家務、看報紙，其實對他們的生活來講我們能做一些什麼？

我們希望在社區里面，能真正體現知老所想，讓交流和家務來兼顧一些功能上的設計，而且還可以和鄰里之間有更好的交往，我們可以看到在很多的項目里面都會設置一些老人的專屬休閑空間的打造，讓他們真正的和我們有交流空間，老有所樂。

再看看青年人的生活狀況，很多青年人生活壓力還是非常大，我希望有健康的、便捷的社區，甚至可以和智慧社區能結合起來，能把所有的wifi繫統、硬件智能化繫統全部接軌做起來。

同時，這個房子還應該是性價比比較高的，如果是非常大的豪宅，一定是能滿足年輕人很多的空間。但是我們還要看到一個非常現實的年輕人的空間的需要，所以我們在空間設計上，會創造更多的空間讓他去享受，比如我們上坤的極客公寓。

除了我們會在社區里設置公共廚房，我們會有一些閱讀的分享、便捷的健身室，讓年輕人有更多的空間來享受這樣的生活，包括我們也會把戶外的一些場地變得更有吸引力，比如說風雨連廊、自然材料和家之間很好的接觸，包括還有一些星光跑道等方面，讓年輕人也能有更好的空間。

所以對于上坤的品質觀來講，這既是堅守的一些傳統，但又是創新的，我們認為所有不能滿足客戶基本點的都是不及格的。

我們一定要去看客戶到底是需要滿足什麼樣的要求，同時我們要求，如果要去做社區亮點，亮點一定要亮，真正讓它（亮點）能用起來，去洞察他所有的需要。

所以我們對于人性化設計的理解，不僅僅體現在整體的材料和施工的品質上，而是說在源頭，你怎麼能給的比客戶想得更多，就像我們在2013年很早的一個樓盤，我們創造設計了蔬菜籃子的功能。

原來家里的蔬菜沒有位置可以存放，所以能不能把看似很平常的功能但做到極致，包括現在非常普遍的網購情況，我們能不能讓他取快遞的時候有更便捷的操作，同時也有社區的交流，包括對于他功能上的一些設置等方面。

同時還有收納功能，對于中國家庭來講，收納是一個非常大的需要，實際上我們看到很多項目的樣闆房，展示起來是非常漂亮的，但是可能交付之後半年，業主住進去後已經面目全非了。

因為我們在設計的時候遠遠沒有考慮到業主收納的功能，所以我們對于全屋收納功能考慮了一個可生長的收納，也就是說根據他不同的年齡和階段，我們應該怎麼樣把它整體的收納功能做的更好一點，把每個項目在設計之初就放進來，所以可以看到我們無論對于衛生間，還是主卧室包括衣帽間，包括可以打通的套房，都可以讓孩子之間有一個更好的交流平台。

社區其實應該是用成長來陪伴成長，變得越來越好，不是說你交付完了這個事情就完了。所以對于上坤來講，我們的5G成長社區，首先它是可以成長的，第二它是精美的，加上智慧、人文以及生态整體的成長社區，讓這個成長社區來伴着我們的業主。從可能是單身的到了結婚兩個人，到了三個人，到了老年人一起共同的生活，我想這可能也是我們未來想創造的這樣一個終極置業的社區。

産品領先、效率優先，這是上坤第三個五年戰略規劃最關鍵的八個字，但在今天的房地産競争環境下，僅僅有産品領先就夠了嗎？

顯然是不夠的，所以對于下半場來講，除了産品要好，同時要有整體效率優先，可以用杜邦分析法來看整體的效率優先，因為時間關繫我就不再展開了。

可以看到其實它有三個部分，第一個大部分，利潤除以銷售淨利潤率是産品溢價能力，也就是同樣的地段、成本你能不能比你的競争對手賣得價格更高。

第二個方面，銷售除以總資産是周轉率，其實就是你企業的經營效率；第三是資本除以股本是杠杆能力，也就是負債能力，所以對于上坤來講，我們提倡效率優先的運營體繫。

杜邦分析法作為我們上坤的一個運營管理的聖經，怎麼能把整體的運營效率提升起來，可以看到我們的關鍵詞，“提效率、促增長和保質量”。所以品質的堅守來說就是你的産品力和效率的創新，創新是什麼？

其實我想說一點，這是我特别喜歡的一句話，你以為你的競争對手是友商嗎？實際上随着政策的變化，這個時代、客戶需求也發生變化。過去所有的成功模式可能不能促進我們今天的成功，甚至會成為我們今天的瓶頸。

所以對于上坤來講，我們要求所有組織保持對外部敏銳的洞察。對于我們地産的堅守和創新，總結一下，上坤是具有強大的自我糾偏能力和自我更新能力的學習型組織。謝謝！