博鰲演講 | 田明：朗詩的探索

田明（朗詩綠色集團董事長）：我作為一個企業代表，來向各位介紹一下朗詩在市場當中的探索。

從朗詩發展的過程可以發現，朗詩是一家戰略導向型的公司，而不是機會導向型的公司。2001年年底的時候，朗詩剛剛設立，當時1000萬的注冊資本，非常小，出道也比較遲。到2004年，朗詩開始涉足綠色科技地産。然後很快就提出了一個綠色發展戰略，當時叫“聚焦于綠色科技地産的差異化競争戰略”。從那以後，用了8年以上的時間，快速地布局，走上了綠色科技地産的發展道路。

到了2012年，根據中國經濟和房地産形勢的演變，我們分析了未來的發展趨勢，得出一個結論，中國的經濟将從兩位數的高速增長逐步下降，變為中速增長，後來這個趨勢一步一步的走下來。還有一個結論，中國房地産高歌猛進的時代，未來終将結束。變成一個正常發展的行業。所以作為企業要未雨綢缪。

在2012年，依據自身的資源禀賦，提出了深綠戰略，在綠色差異化戰略聚焦的基礎上，提出了深綠建築（綠色開發、綠建服務、綠色養老、綠色金融）。

2012年提出深綠戰略以後，2013年，朗詩做了好幾件事，一個是到香港收購了HK00106，然後把朗詩綠色地産的地産業務逐步裝入了上市公司，用了好幾年時間養了一個殼。現在這個殼基本上是一個正常的公司。

第二步是2013年響應國家的走出去戰略，布局了美國市場。第三步是成立了一個地産的基金公司——青杉資本，第四是開始探索做養老服務業務。第五是開始探索做綠建服務業務。按照我們的深綠戰略開始展開。

2014年随着房地産形勢的變化。我們對房地産主業本身提出了轉型升級的要求，提出了産品差異化、資産輕型化、收益多樣化。産品差異化是指在過去的綠色科技地産的基礎上，進一步深化擴大我們的産品優勢，堅持走差異化的道路。在差異化産品具有更好的市場競争力的基礎上，實行資産輕型化。

其實資産輕型化就是小股操盤。朗詩從2014年開始提出小股操盤，以比較小的股份作為操盤方，在2014年年底的時候，朗詩所有的項目全是朗詩一個股東的，我們的資産重量是百分之百。但是到了2015年，這個指標降到了70%，到了2016年年底，這個指標降到40%，到了2017年年底，這個指標降到了30%，然後就一直在30%上下波動。

美國房地産行業的開發商自己操盤的項目，自身的股權權益比例就是30%，所以我們基本上調到我們預設的一個比例。由于實施了小股操盤，因此我們有我們的股權投資帶來的收益，還有其他的輕資産的收益，實現了收益的多樣性。

2015年，我們在2013年開始探索的基礎上，正式成立了朗綠科技，它不是朗詩集團的子公司，是我重新設立的一家公司，是朗詩集團的兄弟公司。2016年朗詩開始開展長租公寓的業務，2017年朗詩把探索了好幾年的養老業務向北京、上海、蘇州、南京等城市布局，展開全國性的戰略布局。到2018年，朗詩把長期為地産服務的物業公司作為獨立的業務進行培養，這大概是朗詩戰略演化的一個路徑。

朗詩做的所有的産品全是綠色建築，朗詩是國内綠色建築占比最高的公司。（見PPT）這是我們位于太湖邊上的綠色建築的研發基地。這是住建部挂牌的全國四大綠建研發基地之一，也是長江中下遊地區（夏熱冬冷地區）綠色建築推廣示範基地。

朗詩做了很多的創新，獲得了無數的認證。這個項目同時獲得了四大認證，是我們的一個酒店。既是中國的綠色三星，也是德國被動房的認證，還有德國綠建委的DGMB，還獲得了世界銀行的認證。

這是我們在華北的被動房的體驗中心，在順義。這旁邊是一個跟日本合作的無添加住宅，這個住宅沒有任何的人工添加的物質，它所有的建材跟材料全部取自于大自然，是哮喘、過敏性體質比較适應的的建築。

這是我們做的帕多瓦的住宅，我曾經陪一個國際的綠建考察團參觀過這個項目，走到這個項目的時候，考察團的團長跟我說了一句話“田總，看來中國在綠建上沒有落伍于世界”。具體的技術特征，我沒法給大家展開講。

這是朗詩新西郊項目，是收的一個舊工具，把它完全做了改造，是一個非常好品質的綠色建築，然後做成住宅銷售，在西郊賓館的邊上。這是朗詩最新的集中式的技術繫統叫熙華府。朗詩樂府是一個復式的頂級的産品。這是朗詩的鈴珑嶼。

朗詩做了大量的綠建創新，對于社會而言，它的節能、低碳、環保價值非常高，對于客戶而言，它的舒适、健康、經濟價值非常高。在這個基礎上，朗詩的綠建産品是既叫好又叫座的，我們的銷售速率、銷售溢價率顯著高于周邊的競品樓盤，不管這個精品公司是誰，我們賣得都比它高，比它快，客戶是買單的。

在這個基礎上，朗詩做了資産輕型化，也就是小股操盤，廣泛地跟各方面的合作夥伴進行了大量的合作，到目前為止朗詩在全國将近100個盤，已經沒有一個樓盤是我們百分之百持有股權的，都是合作的。

朗詩在做自身的房地産綠色差異化，以及商業模式的轉型升級的同時，還做了好幾件事情。一個是在2013年我們開始布局美國，我們在美國目前進入了舊金山灣區、洛杉矶地區，還有波士頓地區、紐約地區，以及美國第五大人口城市鳳凰城。現在一共有41個項目，朗詩是中國在上一波進軍美國的地産商，在當地做開發，落地比較成功的公司。

在南加州地區、洛杉矶地區我們也有很多項目，北加州地區我們有8個項目，我們是舊金山灣區開發量比較大的當地公司。這是在亞利桑那地區，我們現在已經有大概十幾個項目。

我們在美國地産的發展堅持了本土化的戰略，從一開始就想得很清楚，地産是非常本土的事情，所以我們的員工全是本土的，沒有一個人員，哪怕是會計或者是出納是從集團總部派過去的。

我們的客戶是本地的，面向中國買家銷售的國際業務很少，百分之八九十以上是針對的美國的當地客戶。我們的美國團隊已經有200多人，我們的供應鍊繫統、合作銀行都是美國本土的，所以朗詩美國是一家本土化的公司，朗詩的地産一方面在中國，一方面在美國，沿着太平洋兩岸平行展開。

除了做了美國的業務以外，我們還做了朗綠科技，但是朗綠科技沒有用朗詩集團作為投資主體，這主要原因是兩點：

第一，我們分析一個做技術服務的高科技的公司，很難脫胎成長于房地産的土壤里面，所以為了将來的科技公司、技術公司、服務型的公司能夠發展得更好，所以我們單獨設立了一個新的公司，我同樣是董事長、創始人。

第二，這家公司是希望做成一個優秀的技術服務公司，做綠色建築繫統集成服務商，是希望在中國上市的。如果讓房地産公司成為它的出資人、成為它的主要股東，将來對上市會構成政策上的約束，所以我們選擇的是單獨勝利一個新的公司。但是它跟朗詩之間血脈相連、同根同源。

朗綠科技的願景是成為世界領先的綠色建築解決方案的提供商。為什麼提這麼大一個口号呢？是因為在目前這個領域里面，全國並沒有強大的玩家，它可能目前就已經是這個行業里面很強的一個企業，所以如果提中國領先就沒有願景和意義了，所以我們提的是世界領先。同時，由于中國每年新開發量占全球的50%，在中國能夠做到領先，全球成為優秀是有可能的。

還有朗詩的物業，朗詩物業過去一直作為地産的配套商，現在把它作為一個獨立的業務發展。

同時，朗詩大力培育了朗詩寓長租公寓。目前從在營的房間量來看，我們已經達到了1.8萬間，在全國居于第四位。我們長期看好租賃業務。

這是我們在杭州做的一個大型的社區，這個租賃型社區将來會住1萬多人，現在已經開始投運。

同時朗詩做了常青藤養老服務的業務，我們既針對健康活力的老，也針對半失能、半失智，也針對失能、失智人員。目前已經有2500張床位，在北京、上海、杭州、南京、蘇州、廣州等城市。

我們還做了一個青杉資本，目前的管理資産已經達到100億以上，做了相當多的項目，主要在上海、北京、廣州、深圳，以及南京等城市。

青杉資本做的項目既有公寓，也有酒店、寫字樓，還有住宅，基本的模式是投資，市場定位、改造，然後運營，将來再退出。目前也處于這個領域的前列。

朗詩經過這麼多年的探索，自身是綠色開發服務商和生活運營商，它的中國地産、美國地産是屬于開發服務商，既是開發商，同時也幫别人服務，小股操盤。同時物業公司、長租公寓公司、養老服務公司都屬于生活運營商。

同時還有一家朗綠科技，它是一家做綠色建築的方案服務商。這是朗詩地産轉型升級的一些探索，我們的探索還在路上，一方面我們自身要完善我們的各項核心業務，同時我們也要适應市場的變化，等市場渡過了目前高度的波動調整的時期，将來穩定下來進入新時期的時候，那時候朗詩的轉型升級可能才告一段落。