博鰲影像 | 2019博鰲開講：樓市内外

8月6日晚上9時，2019博鰲房地産論壇正式開始“博鰲開講”環節，讨論主題為“樓市内外”。

主持嘉賓：浙江省著名房産研究和評論專家、浙報傳媒地産研究院院長丁建剛

讨論嘉賓：中駿集團營銷副總經理陳豔

仲量聯行中國區投資部總監葉建成

廣西荣和企業集團有限責任公司副總裁朱黎民

戴德梁行高級助理董事

華南區資本市場主管陳俊儒

英倫投資客創始人傅士鵬

光華樓評出品人楊光華

面對本次主題，作為主持嘉賓的丁建剛坦率直言，“今年是最復雜、最看不清楚的時刻”，對此他提出了第一個讨論話題的思路——研判中國房地産未來半年會怎麼走，随即将話題抛給了讨論嘉賓。

陳豔作出基本判斷，認為市場降溫已經開始，既有開發商對未來市場的預判的降溫，也有市場成交量的下滑的迹象。“下半年的市場比上半年更艱難，從銷售市場來看，一定是比上半年更艱難。客戶的觀望情緒越來越重。”

葉建成則認為當下政策收緊，是更考驗開發商功夫的階段，是一個大浪淘沙的過程。

其強調，“不要指望政府在這方面有政策的松動，而是積極的做一些準備工作，适當降價格、去庫存。過完這一段時間，市場可能就會淘汰一些弱者，然後會穩定下來，對整體的大勢還是會比較好的。”

從倫敦遠道而來的傅士鵬提出了一個有意思的邏輯思路，“就開發商而言，國内的市場可能趨于飽和，他們也在尋求别的國家的新的利潤點。”

朱黎民則亮出自己的觀點，提出三個詞：有壓力、有痛苦、有機會。

“現在中國的房地産應該說是所有人都有壓力，這是第一點；今年我們明顯感覺到，成交量有小幅下滑，同時發展商在年底要采取的手段，其實在7月份已經開始用了，這是痛苦的”。

對于“有機會”，朱黎民表示，它來自于並非經濟好，而是人民币匯率的貶值，以及人們捍衛家庭财産的壓力，還有股市的壓力。

陳俊儒的觀點與朱黎民一致，“今年下半年整個房市的主基調還是以穩為主”，並從需求端和供應端兩個方面來看。

以深圳樓市為例進行分析，“如果把限價拿掉，深圳的價格一定會上去，所以限價的帽子短期内是不會拿掉的。”

楊光華則對下半年的樓市市場持樂觀态度，“如果預測今年前5的業績，也是上升的情況。”

針對自己熟悉的武漢市場，楊光華認為，“如果從市場的角度，武漢今年還會持平，保持平穩，可能年底會沖一波，但是如果把軍人運動會這樣的引爆點加進來，可能會有一小波行情。”

現場的讨論正開始熱烈的情況下，丁建剛又提出第二個問題——如何應對下半年有可能發生的市場的預期的轉折，或市場量甚至價的轉折。

對此，陳豔表示，“在市場下行的時候，我們敬畏這個市場，但是也有很大的機會點可以捕捉，這是我們下半年重點要研究的，就是機會點到底在哪里，可能是需要去捕捉的。”

朱黎民則對未來長期的發展持樂觀态度，他認為目前房地産市場到了一個轉型的階段，“現在我們講長效機制，市場和客戶也會更理性、更成熟，更把房地産回歸它的居住的本質。這是我對未來的看法。”

陳俊儒補充道，”在供應量這麼大的時期，關鍵還是要拼産品，就是要回歸到做房地産的本質，你的産品和你的運營能力。因為商辦類的産品是屬于經營性的物業，你的全部物業價值都是要回歸到你的經營數據，包括你的租金收入。”

第三個話題，聚焦“海外投資”。傅士鵬表示這是一件好事，“像這些前殖民地國家和地區，英國對開發商們的吸引力是自然而然的，所以這相當于是一個持續的購買力，是一個底層的支撐。“對于投資英國，傅士鵬補充，“他們看到的機會就是英國脫歐，還有一個歷史的因素，我們覺得英國現在很波動。”

傅士鵬認為，中美貿易戰一定程度上甚至推動了大家去英國發展。“英國的經濟還沒有強大到美國這種程度，所以還需要依賴房地産，所以它從個人的投資價值屬性來說，它沒有房産稅，持有成本相對低，貸款利率2%左右，印花稅也只有3%左右，所以這樣測算下來，他發現這筆帳是算得過來的。”

距離博鰲開講預計結束時間已經超過了半個小時，現場的讨論仍然十分熱烈，沒有要暫停的意思。

現場觀衆提出了“外資買商辦物業為什麼喜歡選擇上海，而不是深圳北京”的問題，陳俊儒表示是因為市場還不夠成熟，“這個市場其實已經開始受到外資的關注，他們不是不想進深圳、廣州，而是過去這種合适的物業太少。”

關于“港資進入杭州”的問題，丁建剛回應，“港資認為杭州的成長性很強”，而另一方面，“港資的訴求和内地企業的訴求不完全一樣，所以你說讓我說他是會賺還是會虧，我現在還沒有辦法來判斷。坦率來說，我覺得杭州像這樣的目標還是有點難度的，杭州這個城市能級和深圳還是沒有辦法比。”